回顾过去的十几年，从价格方面来看，小行家把上海的新房市场划分成了以下五个阶段。
一手房严格限价，导致一二手房价齐涨，进而掀起倒挂新浪潮，目前大部分是正挂，且已呈现全面正挂的态势。
从现在的角度来分析，当年的新房限价这一举措，是要向市场投放更多价格相对较低的房屋，就如同投入更多的“便宜面包”一样，其目的是抑制楼市全面上涨的这种态势。
但政策的制定者，显然低估了上海楼市的购买力。
当年在杭州有一个项目出现了倒挂的情况，这引得无数业主联合起来进行抗议，他们都非常担心这批房源会让自己的房产价值受到损失。
上海的情况很离谱，在当时能够买到限价新房，就如同之前打中新股那般，被人们当作捡到了大红包。这种情况甚至越发严重，还出现了诸如收取茶水费、搞所谓小书包之类的操作。
这是楼市最畸形的第三阶段。
为了修复这个“BUG”，上海的土地价格在最近几年呈现出迅速攀升的态势。按照当时的进度来看，大概需要三四年的时间，才能够拉平一二手之间的差价。
[id_841968039]
二手房价下跌速度很快。在一年多的时间里，上海的绝大部分板块的房价情况发生了改变，从倒挂变成了正挂。这使得上海楼市提前进入了第四阶段。
但当时仍有一些相当“扛打”的板块，依旧维持着倒挂的现状。
部分购房者依然是因为这纸面上的倒挂，将其当作抢跑的安全垫，接着纷纷进入这些板块的新房。
就在上周六，汇聚无数顶豪购房者目光的金陵华庭过会。
它正式宣告，上海楼市迈入全面正挂的第五阶段！
01
行 家 买 房
18.9万过会，市中心也没了倒挂！
金陵华庭的过会价是 18.9 万元每平。前几天有吹风说价格是 20 万多。现在的过会价比前几天吹风的价格要低很多。
这个价格和周边的二手房相比如何？
链家网上，豫园板块的在售房源里，把别墅和六层小洋房这类业态排除掉后，现在最高的挂牌均价还是在 19 万左右。
要注意这是挂牌价，实际的成交价格会有折扣。直白地说，即便在上海的核心地带，倒挂现象也已成为过去。
上海为何如此急切地推动市区房价上升？仅仅用“收割”富人的财富来进行解释是过于浅显的。
我们在 2024 年进行了一次统计。统计发现，绝大多数触发积分的项目，仍然处在那些存在明显倒挂的强势板块之中。
不信的话看看新杨思，再看看徐汇滨江、杨浦滨江。
这些倒挂的新房，对于板块的二手房而言，是一颗潜在的雷。
很简单的道理：假设某一个板块的二手房价平均价格是 15 万。这个板块的新房项目价格是 13 万。部分该板块的中低区房价能够达到 12 万。
那在下跌行情中，打价格战谁更有优势？显然是后者。
二手购房者不会听你讲故事，也不会在意你以前的辉煌。在同一个板块中，他们会选择又新又便宜的房子，并且还会狠狠地砍价。
你要么将其憋在手里，使其真的变成“不动产”；要么就降低自身的价值，让整个板块的财富一同消失。
关于这个观点，我们在去年就已提出过相关猜测：
可惜，当时没多少人留意到。如今在二手豪宅的补跌浪潮里，只能为当时的轻视而付出代价。
图源网络
02
行 家 买 房
全面正挂时代，已正式来临！
所以在2024年下半年，一个精妙绝伦的“阳谋”横空出世：
放开土拍 10%的溢价，并且新房所谓的价格红线也迎来了前所未有的宽松。
土拍市场中，一些比较热门的板块。随着各大房企持续加价，价格迅速提升，从而快速消除了一二手之间的价格差。
我们来看从去年 6 月份开始的情况，即拍出高溢价地块的情况。倘若这些地块按照吹风价进行售卖，那么除了极个别板块之外，一二手倒挂的现象已经不存在了。
有些协议出让的地块，是可以关起门来好好商量的。只要你的报价不是特别离谱，在当下的大环境中都会获得批准。
中海顺昌玖里登场半年左右，仅半年时间，金陵华庭就以 18.9 万的价格出现，成为上海新房市场中过会均价最高的高层项目。
这可以为后续入市的协议出让项目铺平道路，市区的那几块地在 19 万以内都能够发挥作用。
像是协议出让的杨浦滨江中信泰富项目，最新吹风价为16万。
如果消息是真实的，杨浦滨江不存在倒挂的情况了。那么，保利外滩序和保利华丽项目可能都在暗自偷笑。
总体而言，上海的倒挂彻底成为过去，楼市正式迈入第五阶段：
全面正挂！
03
行 家 买 房
购房者，是否需要尽快置业？
对于购房者，应该如何应对本次巨变？我们给出以下几点建议：
第一，对于非市区的客户来说，按照原本的节奏去买房就可以了。本轮的上涨与你们没有关系。
不要去听某些人的那些令人震惊的言论。外环外面全部都是 9 万多，这些都是在欺骗人的话。
最近这些年，刚需刚改板块的房价，总体上会保持稳定状态。最多也就是每年会有 500 元的象征性上涨。
五大新城9万+，你卖给谁呢？
第二，市区的客户应尽量尽早做出决定。我们预计未来市区的新房价格还会有一定程度的上涨。
以往的经验表明，新房价格达到二手房价的 1.2 倍左右时，是一个较为合适的区间。
部分板块可能会有 1 至 2 万元每平方米的涨幅。例如前文提及的金陵华庭，实际上售价在 20 万至 21 万较为合理。
第三，对所有的新房客户，应该摆好心态。
你的买房逻辑，一方面是为了获得更好的居住体验而进行付费；另一方面是跟随板块的发展，进行长线的价值投资。
不要怀念已经成为过去的倒挂时代。只有市场处于正挂的状态，才是健康的，才能够长期平稳地运行。
加管理员微信
进入买家社群
