目 录：
1 ：上海限购政策
2 ：上海税费计算
3 ：上海贷款政策
4 ：上海二手房交易流程
5 ：上海房产税
6 ：上海一手房交易流程
7 ：上海新房摇号规则
8 ：上海直系更名/赠予/继承政策
9 ：公司名义购房相关政策及交易税费
1. 限 购 政 策
上海户籍的未成年小孩能够单独在产证上登记。无需父母一同在产证上登记。购房资格是以家庭为单位来考量的。
外地家庭最多可购买三套，上海家庭最多也能购买三套。
其他注意事项：
房屋赠与时：受赠人需具备购房资格；赠与的房屋不会被计入住房套数之中。
2、离异不满3年不再追溯离异时原家庭住房套数。
上海的在读博士，要满足是在读的状态，并且已婚，同时是原籍大陆而非上海户籍的人士。如果是因为就学而迁入学校集体户口的，那么只要提供沪籍证明以及博士在读证明，就可以新购买 1 套住房。
上海的在读博士后，若单身或已婚，仅能购买 1 套住宅。并且需要提供户号以 100 开头的户籍证明以及博士后进站证明。
其二，上海户籍的买房人在未成年时与父母共有不超过 2 套住房，同时提供亲属关系证明，也可不计入住房套数，并且在此情况下最多可剔除 2 套。
6、认定住房套数时，“认房”是指本市区域内住房。
非居住用房不计入套数。比如写字楼不计入套数，商业不计入套数，办公不计入套数，厂房不计入套数，车位不计入套数，配套公用基础设施建筑不计入套数，仓储不计入套数。
2.税 费 计 算
备注：
售后公房及动迁安置房：免征增值税及附加。
个人所得税特殊情况：
1、免征的情形
（1）继承土地、房屋权属，免征个人所得税
（2）夫妻更名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税
直系亲属进行赠与（这里不包含取得新产证之后再进行出售的这种情况），那么就可以免征个人所得税。
直系亲属间继承或赠与房屋后再出售房屋的个人所得税计算情况；非直系亲属间继承或赠与房屋后再出售房屋的个人所得税计算情况。
继承或赠予得到的住宅在进行出售时，如果不符合个人所得税的相关条件（满 5 年且为唯一住房），那么就一定要按照 20%的比例来征收个人所得税。
个人所得税退税政策
2022 年 10 月 1 日起至 2025 年 12 月 31 日期间，对于出售自有住房的纳税人，且在现住房出售后的 1 年内（按天计算），要在市场重新购买住房（必须先卖出后买入），那么对其出售现住房已缴纳的个人所得税给予退税优惠。其中，若新购住房金额大于或等于现住房转让金额，那么就全部退还已缴纳的个人所得税；若新购住房金额小于现住房转让金额，就按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。
出售住房的时间是以出售住房时所缴纳的“个人所得税”的完税证明时间来确定的。一手住房的购买时间是以网签时间为准。二手住房的购买时间是以契税完税证明时间为准。
价格说明：买入的价格界定以发票价格为准（不含增值税）。
出售住房产权与购买住房产权须为同一人。在婚姻关系存续期间，夫妻之间可视为同一家庭并相互使用。但不可以为父母、亲属提供退税申请。
出售的住房与新购的住房同在上海市。退税需向出售住房时征收个人所得税的税务机关提出申请。
退税金额计算：
新购住房的金额比现住房转让的金额大：退税的金额就等于现住房在转让时所缴纳的个人所得税。
新购住房的金额比现住房转让金额小。退税金额等于新购住房金额除以现住房转让金额，再乘以现住房转让时所缴纳的个人所得税。
契税免征或者减征的常见情形
法定继承人继承土地、房屋权属时，若继承人包括配偶、子女、父母，可免征契税。
免征的情况仅限于第一顺位继承人继承土地和房屋的权属。如果存在第一顺位继承人，那么第二顺位继承人继承时是不免征的。
2、夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税；
出售房改房（包括售后公房、房改售房、已购公房），在出售前后 1 年内（以网签合同日期为准），若出售人家庭、父母或成年子女进行购房，可申请契税减免。
计算如下：新购入住房需要缴纳的契税等于新购入住房的税务核定价减去出售住房时的发票价格再减去新购入住房增值税，然后乘以新购入住房应缴纳的契税税率。若购房的税务核定价低于售房的发票价格，那么购房的契税就全免。
上海市拆迁居民利用拆迁补偿款新购置房屋时可享受减免契税的优惠，并且拆迁人的直系亲属也都能够使用这一优惠。同时，新购入住房的网签日期必须在动迁协议签订日期之后。
计算时，新购入住房需要缴纳的契税为：新购入住房网签价减去拆迁补偿价格再减去新购入住房增值税，然后乘以新购入住房契税税率；倘若新购入住房网签价低于拆迁补偿价格，那么契税就可以全部免除，并且差额部分还能够继续使用。
注：以上第3条和第4条可同时使用
3. 贷 款 政 策
1. 商业贷款
商业贷款区别：
2.公积金贷款
注意事项：
1、 全国范围内公积金只能使用2次
夫妻一方的公积金基本账户余额为 1000 元且无补充公积金，另一方的公积金基本账户余额是 10000 元且也无补充公积金。在这种情形下，会以共同借款人余额较多的那一方为参考，通常能够贷足最高金额。
3、 限制公积金贷款的情况：
① 家庭名下在全国范围内有住房公积金贷款在还
② 家庭名下在全国范围内使用过2次住房公积金
家庭名下在上海市拥有 2 套或者更多的独有住房（那些符合剔除标准的住房不计算在内）
夫妻征信报告显示，在逾期五年内存在连续 6 次逾期或者累计 12 次逾期的情况，同时也存在当前逾期的情况，即当前时间点借款人有逾期行为。
4. 二手房交易流程
01 银行贷款面签，贷款申请：
“网签+银行贷款面签”需要材料：
身份证，婚姻证明，其中包括结婚证或者离婚证以及离婚协议，还有未成年小孩的出生证，以及房产证。
2.定金、首付款收据以及对应的转账凭证。
3.单位收入证明及工资近半年流水
4.公积金账号
5主贷人还款卡（要求一类卡）
02 过户（综合受理）：
购买方“过户”需要材料：
1.身份证原件
2.户口本原件
3.未成年小孩出生证原件
4.结婚证或离婚证离婚协议原件
5.贷款合同及抵押登记材料
出售方“过户”需要材料：
1.身份证原件
2.房产证原件及密码函（若有）
3.买进材料（购房发票和契税单/有最好没有也没关系）
4.出售方有抵押或者贷款、租赁备案信息等，需要提前注销。
5. 上海房产税计算方式
住房换购退税
6. 一手新房流程
7新房摇号政策规则
注：基础分满分60分，动态分满分24分
社保最高缴纳月
新建商品房限购政策
2021 年 3 月 3 日有一项政策，该政策为实施住房限售。对于依据优先购房政策购买的新建商品住房而言，需在购房合同网签备案满 5 年后才可以进行转让。
8.上海直系更名/赠与/继承
2024 年 5 月 27 日开始：对住房赠与规定进行调整，已经赠与出去的住房，将不再被计入赠与人所拥有的住房套数之中。
9.公司名义购房政策及税费
上海市发文对企业购买商品住房进行规范。自 2018 年 7 月 3 日起，企业若购买本市新建商品房（一手房），需同时满足以下条件：
2021 年 3 月 3 日有这样一项政策：企业若要购买本市的存量房，也就是二手房，那么需要按照 2018 年 7 月 2 日的政策来执行。
注：境外注册公司限购不能购买商品房（包含港澳台地区）。
以上信息受政策时效影响，本文仅供参考，不能作为交易依据适用。
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