我是上海房叔，在魔都房产投资领域深耕了十余年，是一位资深的房产投资专家。我是你相见恨晚的买房导师，已经带领了 10000 多人实现资产破千万。我不像其他自媒体那样遮遮掩掩，让你摸不清头脑！我属于实战派，只会给你说最有用的操作和建议。
关注“上海房叔”的微信公众号，然后进入知识星球进行提问，以下这些精选问答内容是来自“上海房叔”的知识星球的！
壹
提问：房叔您好。刚刚完成落户，社保几乎为零，由于分数过低，不考虑购买新房了。因为还打算出国读书，所以打算在出国之前购买一套具有半投资性质的二手次新房，预算在 900 万到 1300 万之间。原本想广泛地寻找房源，但觉得挑选起来太困难了。有家人认识的浦东中介，为其介绍了两个楼盘，分别是唐镇的仁恒东郊花园和森兰的仁恒森兰雅苑。想在此询问一下：
您会如何选择这两个楼盘呢？我觉得森兰的环境和地段不错，不过它没有初中学区，也没有什么公司。我觉得东郊在外环外，会不会距离太远了呢？
如果不局限于这两个盘而进行广泛撒网的话，您有哪些推荐的方向呢？例如，浦西的北外滩和东外滩在政策方向上，其发展前景是否会更好一些呢？不过，周边可能老旧破旧的房屋较多。我主要是在考虑房产的保值和投资方面。谢谢！
房叔认为森兰附近的环境设施配置以及交通情况都较为良好。东郊花园那边距离地铁二号线阳光天地那边不算很远。两个地方的价格相近，目前都有二手在售房源。还是建议选择配置更好的森兰，其保值性也不错。
浦西的北外滩和东外滩在政策方向上的发展前景是否会好一些呢？那边滨江的平层是可以的，只是现在价格有点高。周围有很多老破小。毕竟那边属于老牌城区了。如果不局限于这两个盘，从投资角度来看，我建议选择松江，青浦靠近虹桥的地方肯定也不差。从保值角度来说，还是首选核心区位的老市区那块，比如浦东发展较好的地块，像森兰就很不错。
贰
提问：房叔您好！我现在有 2 套房子。其中一套是 95 年的公房，它毗邻闵行文化公园，距离地铁 10 号线大概 600 米，小区对面今年新开了一所幼儿园，目前市值约 420 万；另一套是闵行第一梯队小学的学区房，是小面积的 2 房，市值约 520 万。
我是上海户籍，老公也是上海户籍。在近 5 年的时间里，我们没有买卖过房产。从 03 年开始工作到现在，已经交了 17 年的社保。我们自测的积分在 81 分左右。我们有两套房产，合计价值约 940 万，其中学区房还剩余 70 万的贷款。我们还有 100 万的现金。因为孩子明年要升初中，所以目前正在考虑摇号，学区房对口的初中可以作为保底。我们打算在明年小朋友的初中确定好之后再进行置换。可以考虑在七宝附近置换房屋，也可以考虑松江、大虹桥等临近地铁的板块。预算在 650 万左右，目标是三房。
因为生的是男娃，所以还是希望再置换一套预算 500 万的三房。最好两套房子离得近一些。鉴于积分还可以，打算在明年把两套房子全部卖出，用全款去购买一套新房，另外一套则考虑贷款。同时也考虑到一旦国家政策发生变化，对学区房的影响会比较大。（最近就看到徐汇区对口的学区房因为学生太多而进行摇号的情况），所以才会考虑把学区房卖掉。
请问房叔对于新楼盘有什么建议呢？七宝周边哪里比较适合购买？另外，还有一套无法参与打新的情况，那么适合购买在哪里呢？在周围也听到和看到一些一心想要打新却步步踏空的朋友，在国家目前严格控制房价的情况下，他们也很担心踏空。一旦踏空，卖房后现在需要等待半年才能拿到房款，而等到拿到房款后，是否有合适的新楼盘也是一个问题。还是稳妥一些，卖掉一套房子，然后置换一套 05 年之后价值 650 万左右的三房？还希望房叔给予指教，非常感谢！
欢迎加入知识星球。你打的字比较多，读起来有些绕。给你的建议是，不用两套一起卖，卖掉一套后再打新一套就行。从增值和保值的角度来看，学区房一直是有春天的。可以卖掉另外一套公房，然后进行打新。这样既不会错过机会，也能充分利用自己的积分价值。对于打新的地点，大虹桥版块和闵行周边都可以，具体要看是否有新盘推出。
叁
请教您，我目前打算购置上海市区的新房，是 3 房 2 卫的。希望能有较好的学校资源，并且有未来 5 到 10 年的房产升值空间。想问一下，杨浦区的保利天汇和龙光天境哪个更值得拥有呢？新江湾城的新盘是不是更好呢？浦东唐镇和周浦的新盘是否值得拥有呢？普陀的新盘与前面这些相比，是否值得购买呢？谢谢！
欢迎加入知识星球。房叔主要进行决策性问答，而不做踩盘信息收集问答。新盘的选房有四大金刚，分别是地铁、户型、开发商和地段潜力。新房基本上都不配备学区房，对于未来规划这方面不好说。可以在我的公众号主页区进行输入操作，输入内容为：看房大将军。他们的小编十分勤奋，每天都奋战在踩盘的第一线。他们会关注二手笋盘以及买房规划方面的事宜。对于简单的咨询是免费的，而量身定制的服务收费情况一般是从现金首付、贷款资格、预算（裸房价）、自住还是投资、上班地点和通勤时间、可接受的地铁距离、房型面积需求、是否接受楼梯、学区需求等这些方面来做分析。
肆
提问：您好。我的问题主要集中在买房的选择方面。先简要说明一下情况，目前在张江拥有一套自住房，是大两房，其中学学区情况不佳，而孩子三年后即将准备进入初中。所以，需求是既要进行改善，又要兼顾学区。问题随之而来，如今的上学政策接连不断，是否还需要兼顾初中学区呢？纠结之处在于：
1:直接卖房去打新，比如后面唐镇的华侨城项目。
有没有推荐的小区呢？希望小区不要离张江高科技园区太远，这样既能兼顾上班，又能兼顾孩子上学。并且预算要在 1200 万以内。
考虑在汇南购买一个可以挂户口的小学区，预算在两百万以内。接着再购置第二套改善房，预算要控制在 1000 万以内。是在原小区进行置换呢？还是去外环附近购买，这样可以买到大三房或者四房。最后，这是一个时间问题，如今打压得如此厉害，是继续观望呢？还是应该果断出手呢？再次表示感谢！
目前建议先观望。如果是刚需且必须要买房，那是因为刚需属于消费品。直接卖掉去打新存在两个问题，其一，卖掉的房子回款速度较慢，房子过户出去后，尾款尚未拿到，这会是个问题；其二，新盘未必能入围和摇中，容易错失购房机会。
如果要置换不错的公办牛中，就需要研究周边还有哪些不错的梯队牛中学区房分布。首先要确定几所牛中学校，然后再到周边看房是可以的。完全不切合实际，要考虑置换过程中的摩擦成本、踏空问题以及收款付款问题。如果只是想把一套房子变成两套，还不如现在的房子做抵押，用贷出来的钱加上手上的钱再投资一套，这样可能会更好。降低置换成本，而且不会踏空。若想咨询抵押的操作事宜，可详细咨询我们老师，添加房叔助理进行具体咨询，微信号 shfangshu。
伍
提问：你好，我家有两个孩子，一个在上小学，一个在上初中。目前在闵行七宝有一套小两房用于学区自住。长期规划是在外环内能够拥有一套三房，在郊区能够拥有一套四房用于养老。目前我夫妻双方税后月收入为 60K 多，准备再购买一套房子，但是预算有限，只能购买 800 万以内的房子。
目前比较喜欢的房源还有闵行马桥的华府天地。老二上初中后将市区小两房置换成外环内适合居住的 3 房。此方案存在弊端，新买的郊区房子大概要空置 7 到 8 年，需等孩子上高中大学后才能入住，这样有些浪费。同时，市区小两房不够住，只能将其租出去，然后再租一个 3 房来住，每月还需贴几千块。
方案三：先不买郊区的养老房子，同时把目前的小两房卖掉，再把手头的资金加起来，直接换成同学所在区域的 3 房。等 7 到 8 年后，如果收入没有发生很大变化，估计大概只能存下 4 到 5 百万的现金。这个方案存在的风险是未来的购房政策不明确，不知道以后 3 到 400 万的现金能够买到什么样的适合养老的 4 居室。麻烦房叔帮忙看看哪种方案比较好呢？如果是方案一或者方案二，有没有推荐的楼盘或者区域呢？谢谢。
方案二可取，若有购买二套房的资格，可纯粹进行投资一套。当下的七宝学区房仍有保值和增值的空间，不必急于出手。可以投资一套外环内的房子，至于学区方面，还是选择三房适合宜居的房子，这需要有所取舍，二者不可兼得，推荐查看古美或者梅陇版块，此地非常适合宜居，如果既能宜居又有不错的学区那就更好了。几年后，现在把七宝卖掉，然后到郊区去买联排或者双拼，这是比较科学的操作。若有更多购房方面的疑问，可加入上海房叔知识星球进行提问。
陆
提问：我有在上海买房的想法。目前对房票进行了一些了解，得知缴纳个税五年是较为便宜的方式。我看过二小姐的文章。中介称缴纳个税五年需要 15000，这种说法可靠吗？我是副主任医生，本科学历，想问一下落户上海有哪些条件？如果在上海买房，是否落户会有优势呢？
欢迎加入房叔知识星球！目前按照上海的购房政策来看，个税缴纳满五年的话，是能够拥有购房资格的。并且这种方式在购房资格获取方面，成本是最低的。房叔曾单独就落户上海问题做过一篇解析。您可以关注房叔的公众号“上海房叔”来查阅相关内容，也可以在后台回复“落户”进行查看。需要注意的是，买房和落户并无关联，若要落户，本科可以考虑通过人才引进落户或者居转户落户这两种方式。
房叔的粉丝要求创建星球，然后可以扫描下方二维码进入该星球。这个星球即将恢复原价，如果你越早加入，就会越合算。
加入知识星球后，可以获得的服务是：
1、上海房叔内部资料一份。
2、可以向房叔提问，不限次数，每问必答。
以魔都作为主要区域，环沪以及杭州、南京、合肥等长三角核心城市环绕四周。知识星球里会率先发布独家的楼市研究成果、看房报告，还有各城最具升值潜力的楼盘。
及时分享政策方面的信息，对政策进行解读，发布市场信息的变化以及个人的观点。
5、公众号上不便公开给出的投资建议和黑科技。
99 元的年费，无法满足请朋友小聚吃饭的需求。然而，它却能够让你的投资更加精准，从而避免遭受数十万甚至上百万的损失。我们并非为了挣钱，只是想交个朋友！
