苗野｜发自北京
上海楼市“金三”成色十足。
网上房地产数据表明，2025 年 3 月期间，上海的二手房在网签方面达到了 2.93 万套。此数据相较于上月呈现出大幅上涨的态势，上涨幅度为 75.4%。与去年同期相比，涨幅约为 44.8%。并且，这一成交量超越了去年 12 月份所达到的阶段高点，同时也是自 2022 年以来，成交量最为突出的 3 月份。
新房方面，新开盘项目热度较高。3 月份上海有 29 个新开盘项目，其中近半数的认购率超过 100%，并且共产生了 7 个“日光”盘。与此同时，在售项目的销售速度加快。据佑威房地产研究中心的监测数据显示，3 月份上海新房成交了 5501 套房源，成交面积为 67.5 万平方米，与上一个月相比增长了约 164%，创下了一季度的成交峰值。
中指研究院上海企业的常务副总经理程宇觉得，高品质的供给和政策的优化一起促使市场得以修复。同时，需求端的稳定性也在对市场的基本面起到支撑作用。总体而言，购房者对于市场的信心以及对房价企稳的预期有所提升，市场呈现出温和修复的态势，并且这种态势有望持续下去。
3 月上海新房市场在中高端项目集中入市的推动下，呈现出量价回升的态势。新房的均价达到了 81321 元/平方米，并且环比上涨了 14.9%。
上海市房地产交易中心的副主任阮骏麒表明，当下“沪九条”“沪七条”的政策效应还处在释放的时期。楼市的行情有希望延续从去年四季度开始以来回稳向好的态势，并且行情将会维持在当前的这个水平。
新房量价回升
7 个项目开盘后就全部售罄了。4 个项目触发了积分机制。红盘的认购率达到了 334%。3 月的上海新房市场交出了一份令人瞩目的成绩单。
3 月属于传统销售旺季，成交超过去年 12 月的高点在情理之中。这表明整体市场稳定向好的趋势并未改变。上海中原地产市场分析师卢文曦认为，当月上海市场在交易节奏上延续了“低开高走”的态势，中高端改善项目依然是市场重点关注的产品，并且取得了不错的去化成果。
中原地产监测数据显示，3 月上海有 29 个项目入市。其中 6 个项目单价为“10 万+”。另有 6 个项目单价在 8 万～10 万元/平方米，属于高端改善项目。3 个单价“10 万+”的项目在开盘当天全部售罄。有 13 个项目的认购率超过 100%，占比超过 43%。
从市场表现方面来看，嘉里金陵华庭项目位于黄浦区。该项目首期推出了 158 套房源，其均价为 18.9 万元/平方米，总价处在 4000 万元至 1.7 亿元之间。在开盘当天，该项目迅速达成了“日光”的销售成绩，认购率达到了 200%，单日收取的资金为 92.34 亿元。能建·西岸誉府位于徐汇区。3 月 28 日开盘时房源全部售罄。该项目推出了 312 套房源。房源均价为 14.3 万元/平方米。开盘当天实现了 47.68 亿元的销售额。认购率达到了 270%。
此外，浦东的前滩公馆，其均价为 11.84 万元/平方米。当日，240 套房源全部售罄。该项目以 334%的认购率刷新了纪录，这已是该项目第四次“日光”。到目前为止，前滩公馆累计销售 92 亿元，累计成交 705 套。
业内认为，个别板块的项目热销，不能表明整体市场全面回暖。然而，由于几个高端项目连续入市的拉动，今年 3 月份上海新房市场整体成交出现上涨，成交均价也有所上升。
上海中原地产的数据表明，3 月份时，上海新建商品住宅的成交面积为 68.3 万平方米，相较于上一个月，增加了 145.1%；新房的均价是 81321 元/平方米，与上一个月相比，上涨了 14.9%。
不过，市场热度分布不均的情况依然较为显著。当月有 13 个楼盘的认购率未达到 50%。其中，有 8 个楼盘取消了摇号环节。像位于青浦的印象青城以及位于金山的建发朗玥等项目，它们直接按照购房者的认购日期进行排序选房。
宋红卫是同策研究院的联席院长，他认为远郊项目在短期内不会有太大的起色。这些远郊项目更多地是依靠政策的进一步优化或者价格的调整来实现销售数量的增加。同时，市场更加关注的是核心板块。
某房企内部人士认为，3 月市场成交规模有一定比例的上升。这主要是因为新政的余温刺激了需求的释放。同时，也因为有适销对路的产品。然而，当前市场十分“分化”。
二手房成交放量
整个 3 月，上海二手房市场的成交情况与新房市场节奏保持一致，都处于高位运行状态。
上海中原地产测算显示，3 月每周的成交套数都超过 5600 套，且每周都在递增。网上房地产二手房交易量表明，3 月份周末单日的平均网签量是 1294 套，其中 3 月 15 日这一天的单日网签量达到了 1473 套，刷新了最高纪录。
3 月的二手房网签量为 2.93 万套，这已创下 2024 年“9.29”新政实施后的月度成交次高峰。此外，一些先行指标，像带看以及新增客户等，都和 2024 年 12 月的水平差不多。
沪上某头部中介的经纪人向记者透露，他所负责的片区热度正在明显上升。很多房源的议价空间明显变窄，在 7 至 15 天内成交的优质房源客户占比有所增加。
卢文曦表示，近段时间，若区域内有高溢价地块出让，像虹口瑞虹新城八期、九期的业主，就明显不再轻易降价了，他们有了明显的信心以及预期来支撑。房龄较小且周边诞生新“地王”的次新小区房源，在去年底还有 3%至 5%的议价空间，而目前已缩窄至 3%以内。
上海中原地产的二手住宅价格指数表明，3 月的价格指数与上月相比上涨了 0.75%。从今年的前三个月指数变化情况来看，1 月是环比上涨的，3 月也是环比上涨的，而 2 月则是环比下跌的。从趋势上看，明显呈现出波动的态势，并且有筑底的信号。
从成交排行方面来看，3 月份浦东的成交数量为 5704 套，在上海全市处于领先地位，与上一个月相比上涨了 73.37%。闵行的成交情况是继续排名第二，成交数量为 2845 套，相较于上一个月增加了 81.09%。宝山的排名是第三，成交数量为 2647 套，环比增加了 70.99%。奉贤、嘉定、松江等这些传统的交易大户，它们的成交数量都保持在千套以上。这表明在传统的交易旺季，多个区域都有成交，市场上的刚需和改善需求都在不断地释放出来。
3 月整体二手房市场价格走势较为平稳。徐汇、静安等核心区域的价格有微涨的情况。漕河泾板块和陆家嘴板块的小区，其交易活跃度有所提升。前述某经纪人表明，房源较少的小区，其成交量变动幅度不大。然而，房源较多且流动性强的学区房，在当月的成交明显增多了。
58 安居客研究院统计数据显示，另据情况，3 月份时，上海 5 万元/平方米以下的二手住宅的找房需求占比超出 2/3。同时，10 万元/平方米以上的高端豪宅二手房需求不足 5%。
陆骑麟认为，对于二手房市场来说，3 月的“小阳春”主要是由中低端住宅需求加速入市所形成的。这部分需求对价格较为敏感，所以房价上涨的可能性会抑制其需求。未来，房东仍会通过“以价换量”的形式来促使交易达成。
业内普遍认为，上海楼市在 3 月的表现超出了预期。3 月新房的量价呈现回升态势，二手房的成交量也接近 2020 年的水平。与此同时，土拍市场出现了“地王潮”，并且高溢价成交的情况再度出现，这进一步增强了市场的信心，“银四”的行情值得期待。
卢文曦觉得，从 3 月开始，管理层一直在持续释放积极的信号。降准和降息等工具都已经准备妥当。在市场层面，核心城市出现了“地王”现象，并且这种现象一直在不断发生。这些情况都会促使市场信心持续朝着良好的方向发展。预计在 4 月，市场的成交量将会稳定在活跃的区间内运行。
