上海是房产税征收试点城市之一，重庆也是房产税征收试点城市之一。这两个城市自 2011 年开始执行房产税征收政策，到现在已经过去了 14 年。
近期，关于房产税征收试点政策传来最新消息！
2025 年 2 月 6 日，在重庆市推进西部地区高质量发展先行区建设的新闻发布会上。官方进行了宣布，宣布了一项关于稳定房地产市场的政策，即市外人士购买普通住宅，将不再被纳入房产税的征税对象。
此政策的实施将有效减少外地人在重庆购置普通住宅的经济负担。
实际上，重庆的房产税征收政策之前已经有所调整：
2023 年 9 月 21 日开始，无户籍的人员、无工作的人员以及无企业的人员，在重庆首次购买住房时，房产税将予以免征。然而，倘若他们购买的是第二套或者更多套普通住宅，那么就仍然需要缴纳房产税。
新政策实施后，上述人群购买普通住宅将不再需要缴纳房产税。
上海的房产税试点政策在 2024 年 12 月 27 日并未有放松的情况。当日，上海发布了有关房产税征收的最新通知，明确表明《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》将会继续得以执行。
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01
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个人住房房产税的试点范围如何确定?
政策内容:
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，其试点范围是本市的行政区域。
政策解读:
2011 年 1 月 28 日开始，个人在本市行政区域内购买的住房，都属于个人住房房产税的试点范围。
个人住房房产税的征收对象如何确定?
政策内容:
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第二条规定，本暂行办法施行之日起，征收对象包括本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，这里的住房包括新购的二手存量住房和新建商品住房；同时也包括非本市居民家庭在本市新购的住房。
政策解读:
2011 年 1 月 28 日开始，本市居民家庭在本市新购买且属于该家庭第二套及以上的住房，以及非本市居民家庭在本市新购买的住房，属于个人住房房产税的征收对象。本市居民家庭指具有本市常住户口的居民家庭。
新购住房的购房时间如何确定?
政策内容:
新购住房的购房时间，以购房合同网上备案日期为准。
居民家庭住房套数如何确定?
政策内容:
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第二条规定，居民家庭的住房套数是依据居民家庭（包含夫妻双方及其未成年子女，下同）在本市所拥有的住房情况来确定的。
政策解读:
居民家庭的住房套数，指的是居民家庭（包含夫妻双方及其未成年子女，以下同）在本市范围内所拥有的所有住房（包括已签订购房合同的住房）。税务机关是依据上海市房屋状况查询中心的查询信息来确定居民家庭的住房套数。
个人住房房产税的纳税人如何确定?
政策内容:
若产权所有人是未成年人，那么就由其法定监护人代为履行纳税义务。
个人住房房产税的计税依据如何确定?
政策内容:
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定，计税依据是参照应税住房的房地产市场价格来确定评估值，且评估值会按规定周期进行重估。在试点初期，暂时是以应税住房的市场交易价格当作计税依据。房产税暂时按照应税住房市场交易价格的 70%来计算并缴纳。
政策解读:
本市目前暂将应税住房的市场交易价格当作计税依据。如果成交价格比市场价格明显要低，并且没有正当理由，那么税务机关就有权利核定其计税价格。
应税住房应纳房产税税额的计算方式如下：应纳房产税税额等于新购住房应征税的面积（建筑面积）乘上新购住房单价再乘 70%然后乘税率
个人住房房产税的适用税率是多少?
政策内容：
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第二条明确：新购住房的购房时间，是以购房合同在网上进行备案的那个日期作为依据的。
第五条规定，适用税率暂时设定为 0.6%。如果应税住房每平方米的市场交易价格低于本市上一年度新建商品住房的平均销售价格的 2 倍（包含 2 倍），那么税率就暂时减为 0.4%。本市上一年度新建商品住房的平均销售价格是由市统计局每年进行公布的。
政策解读:
结合上述规定，各年度适用0.4%税率的条件详见下表:
试点中对换购住房有哪些税收优惠?
政策内容:
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第六条规定：本市居民家庭原先已拥有一套且仅有的一套住房，因要改善居住条件而新购置住房。该居民家庭新购的住房先按照规定核查征免房产税。若在新购住房后的一年内出售家庭原有的那套唯一住房，那么对于新购住房已按规定缴纳的房产税，是可以予以退还的。
试点中对本市居民家庭子女成年后购房有哪些税收优惠?
政策内容:
本市居民家庭的子女成年后，因婚姻等需求而首次新购住房，且该住房属该子女家庭唯一的住房，暂免征收房产税。
试点中对非本市居民家庭购房有哪些税收优惠?
政策内容:
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第六条规定：其一，对于符合国家和本市相关规定而被引进的高层次人才以及重点产业紧缺急需人才，倘若他们持有本市居住证并且在本市进行工作生活，那么他们在本市新购买的且属于家庭唯一的住房，将会暂时免于征收房产税。二是，对于持有本市居住证满三年且在本市工作生活的购房人，他们在本市新购买且属于家庭唯一的住房，会暂免征收房产税；而对于持有本市居住证但不满三年的购房人，他们的上述住房会先按照规定征收房产税，等到持有本市居住证满三年并且在本市工作生活后，其上述住房已经征收的房产税，可以予以退还。
政策解读:
本市居住证是指《上海市居住证》
上述第六条第二款中，在本市居住证管理办法调整之前，“持有居住证的购房人”指的是非人才类居住证的持有人；调整之后，“持有居住证的购房人”指的是积分未达到标准分值的居住证持有人。
对于持证未满 3 年的购房人，以及积分未达到标准分值的购房人，若新购住房且该住房属于家庭唯一住房，就先按规定计算征收个人住房房产税。而对于持证满 3 年的购房人，或者在 3 年内积分达到标准分值并且在本市工作生活的购房人，可暂免征收上述住房的个人住房房产税，同时会退还持证期间已缴纳的个人住房房产税。
试点中还有哪些税收优惠?
政策内容:
《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定：对于其他需要减税或免税的住房，其相关决策由市政府作出。
《上海市财政局、国家税务总局上海市税务局、上海市房屋管理局关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》（沪财发[2020〕18 号）第七条明确：部分住房暂免征收房产税，具体包含以下情况：其一，本市居民家庭因房屋征收或拆迁而进行购买或取得的住房。上述住房中超出国家及本市有关房屋征收或拆迁补偿标准的那部分，应当依据暂行办法的规定，来计算并确定房产税的征免面积。本市农村居民凭借宅基地置换试点政策而获得的住房。
政策解读:
本市居民家庭因房屋征收或拆迁，从 2011 年 1 月 28 日开始购买或取得住房。在国家及本市补偿标准范围之内，这些住房暂免征收房产税。主管税务机关凭借有关主管部门提供的电子登记信息，来受理房产税征免申报事项。
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02
房产税困难减免情形
依据《上海市财政局 国家税务总局上海市税务局关于单位纳税人房产税困难减免有关事项的公告》，其文号为沪财发[2024〕10 号。
一、可申请房产税困难减免的情形
本市缴纳房产税的单位纳税人，若存在下列情形之一，且纳税确有困难，便可依照本公告的规定申请房产税困难减免。本公告所说的单位涵盖企业、事业单位以及其他组织。
资产不足以清偿全部或者到期债务，并且已经依法进入破产程序，同时房产处于闲置不用的状态。
如果符合上述情形，那么就可以免征从人民法院裁定受理破产的那个月开始，一直到破产程序终结的那个月为止应缴纳的房产税。
(二)因受自然灾害或其他不可抗力因素影响遭受重大损失的。
纳税人在申请减免税所属年度的期末，其货币资金余额在扣除应付职工工资和社会保险费之后，如果不足以缴纳税款，就意味着遭受了重大损失。
符合上述情形的，可免征遭受重大损失当年度应缴纳的房产税
承担市政公用事业及其他社会公共服务职能，包括公共交通、供水、供气、供电、污水与垃圾处理等；执行《上海市定价目录》中的政府定价；且发生了亏损。
如果符合上述情形，就可以依据执行政府定价业务收入占主营业务收入的比例，来减免亏损年度应当缴纳的房产税。
从事救助活动的非营利组织，且发生亏损；从事救济活动的非营利组织，且发生亏损；从事助残活动的非营利组织，且发生亏损；从事教科文卫活动的非营利组织，且发生亏损；从事体育活动的非营利组织，且发生亏损；从事环境保护活动的非营利组织，且发生亏损；从事社会公共设施建设活动的非营利组织，且发生亏损。这些非营利组织属于公益性或非营利性活动，且处于亏损状态。
“非营利组织”符合《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定，并且经过财税部门的认定，具备免税资格。
从事国家《产业结构调整指导目录》里的鼓励类产业，还从事各类国家级、市级科技创新和产业创新平台，这些都符合本市产业发展方向，并且处于亏损状态。
相关企业由市发展改革委确定，同时也由市科委确定，还由市经济信息化委等产业主管部门按照国家和本市相关产业政策来确定。
在上述第三、四、五项情形里，“亏损”的意思是《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例所规定的“亏损”，或者是《中华人民共和国个人所得税法》及相关文件所规定的“亏损”，也就是在申请减免税年度进行所得税汇算清缴纳税调整之后，所得为负数。由于第三、四、五项情形而减免的房产税税额，不能超过减免年度的亏损额。
财政部和国家税务总局规定了其他一些能够申请房产税困难减免的情形。
