上海限购政策
上海单身男女
1、如果您名下有房子，则限购。
2、如果您本人名下无房屋，且您与父母在2011年1月30日之前共有房屋不超过2套（含2套），则可以购买新房。
3、如果您本人名下没有房屋，且您和父母在2011年1月30日之前拥有3套以上（含3套）的，则限购。
上海籍已婚人士
1、夫妻双方户口均在上海
A。 2011年1月30日前，夫妻双方与父母共同拥有不超过2套住房（含2套）的，可以购买第二套新房。
b. 一方配偶在2011年1月30日之前与父母拥有三套房子。另一方没有住房，可以购买新房。
C。 一方配偶在2011年1月30日前与父母合住三套住房，另一方与父母合住一套住房，可购买新房。
d. 2011年1月30日前，一方配偶与父母合住三套房子，另一方与父母合住两套房子，可购买新房。
e. 2011年1月30日前，配偶一方与父母共同拥有4套以上（含4套）的，限购。
2、配偶一方为上海户籍，另一方为非上海户籍。
A。 如果购买第一张房产证，可以单独申领非上海户籍证明，但需要提供5年的社保证明或5年的个人所得税证明。
b. 上海户籍人士购买第二套房子必须提交出生证明，否则购买将受到限制。
注：5年社保或5年个人所得税不包括合同签订当月。 向前推算，这63个月中有60个月已正常缴纳社保或个人所得税。
注：离婚时，如果离婚前夫妻名下只有一套房子，根据上海限购政策，他也可以购买一套； 但如果离婚前，夫妻名下有2套房子，甚至更多，离婚后，其中一方名下没有房子，现在想买房不到3年离婚后。 核实过程中，会核实夫妻俩3年前名下有2套房子，所以不能买房。
非上海居民购房政策
外国人在上海买房需要什么条件？
1、已婚外国人在上海只能购买一套住宅（商品房）。
2.非本市居民家庭仅限购买一套上海住宅，但夫妻中至少一人必须自购买之日起连续缴纳社会保险或个人所得税5年以上。
3、外国人在异地拥有的房产不计算在内。 只要上海没有房产，他们就可以买！
4、三年及以上居留许可（免缴房产税）
所需证明材料： 1.身份证 2.结婚证 3.户口簿 4.收入证明 5.纳税证明 6.居住证
特殊客户群
奥1
本市集体户籍
遵循上海户籍政策，但需要注意户籍证明号码：例如90、98、97是上海户籍号码。 户籍证明号码：99是以上海户籍为准，并非上海户籍，受外地户籍政策约束。
氧气
外国人或港澳台同胞
提供一年期上海劳动合同和一年期税单！ 可以购买房子。 （要求劳动合同和税单公司必须一致）
o3
博士生、博士后
需已婚并提供学校证明（学历证明）。 五年不用交社保，五年不用缴纳个人所得税，可以买房。
o4
军人购买住房
A。 原居住地为上海户籍，执行上海户籍政策。 单身人士可购买一套，已婚夫妇可购买两套。
b. 如果您的原居住地不在上海，则适用外国人户籍政策。 单身不能买，已婚可以买一套。
注：1、军队出具的证明需注明身份证号码、军官身份证号码、户口状况、婚姻状况、是否有未成年子女、出生证明号码。
2、军人是指非上海籍、不得购房的军官、士兵或士官。
临港购房政策分析
上海购房贷款政策
1. 商业贷款
1、家庭购买首套住房（即家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录）申请商业性个人住房贷款的，首付比例不得低于35%。
2.在本市已拥有房屋，但在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，若购买普通自有住房，按商业住房贷款首付比例计算。贷款比例不低于50%； 购买非普通住房、自住住房的，商业贷款首付比例不得低于70%。
贷款政策变化
1、银行严格审核客户首付款来源。 客户不得通过非直系亲属借款、P2P公司借款、贷款借款、信用卡套现等方式支付首付。各类贷款资金禁止用于首付。 （直系亲属仅指父母和配偶，兄弟姐妹不视为直系亲属）
2、银行需要审核客户的还款能力，需要有与收入证明或其他反映收入的证明金额相符的工资表。
3.延长审批时间。 目前，所有文件收集完毕后，平均贷款审批时间约为1个月至1个半月。
4、贷款期限延长。 目前，平均贷款时间约为新出生证明签发后1至2个月，甚至可能更长。
5、全国范围内出现两套房及以上房贷偿还的，银行将停止发放第三套房贷。
6.目前不再接受家长申请生育证明和子女参与贷款。 孩子办理出生证明、父母参与贷款，还必须提供还款能力，政策严格。
7、近三年内有离婚史的，银行暂不接受贷款。
8.目前银行暂停存款审批，必须全额支付首付款才能接受贷款。 （第一组3.50%，第二组50%或70%）
2、公积金贷款
第一套房：
①在上海无房、无贷款（无贷款即上海无公积金贷款记录）。
② 结婚前，夫妻双方均未与父母共同拥有一份以上的财产，且姓氏下无房产。
第二套房：
① 在上海没有房子，但有一份上海公积金贷款记录。
②在上海拥有住房1套，人均面积≤37.2平方米，且无上海公积金贷款在用。
如何识别受限贷款
①上海有套房1间，人均面积>37.2m²。
②在上海拥有2处及以上房产。
③有1笔尚未偿还的上海公积金贷款或有2份公积金贷款记录。
（一）购买首套住房且从未使用过公积金的缴费职工家庭，公积金首付比例仍为35%（住房面积大于90平方米），首付比例为35% % 面积小于或等于 90 平方米的房屋。
（二）将普通商品房和非普通商品房第二套改良住房首付比例提高到70%。 第二套普通商品房贷款利率上调10%； 第二套普通商品住房个人贷款最高限额降低10万元。
（三）停止对已办理两次公积金贷款的职工家庭发放贷款。停止对上海地区人均住房面积>37.2平方米的家庭发放贷款。
（四）借款人公积金存款账户余额确定贷款限额的倍数由40倍降低为30倍。
（五）严格执行住房城乡建设部还款能力计算比例，每月本金还款比例降低至不超过工资基数的40%。
公积金贷款利率
首套房利率：
公积金贷款1-5年年利率为2.75%。
公积金贷款5-30年年利率为3.25%。
第二套房利率：
公积金贷款1-5年年利率为3.025%。
公积金贷款5-30年年利率为3.575%。
可贷金额
可借期限
房屋年龄计算：
①房龄五年以内：可贷款30年
②6-19岁房龄：35岁房龄
③ 20年以上房屋：可提供15年贷款
房龄=2021年-竣工日期
B的主要贷款人年龄的计算：
男性：65岁=可借用年限
女性：60岁=可借用年限
A、B计算结果中较低的值为住房公积金可贷年限。
3上海普通住宅与非凡住宅的区别！
普通住房在房屋类型、成交价格、建筑面积等方面应当符合以下标准。 不能同时满足条件的，视为非普通住房。
（一）房屋类型：五层以上（含五层）多层住房； 旧式弄堂、新式弄堂、五层以下旧式弄堂等。
（二）成交价格：内环以内：≤450万元/套； 内外环之间：≤310万元/套； 外环外：≤230万元/套。
（3）建筑面积：单个单元建筑面积≤140平方米。
上海二手房交易流程
上海房产税征收标准
2021年上海房产税税率界限上调至73482元
所购房屋单价≤73482元/平方米。 适用税率为4‰。
所购房屋单价>73482元/㎡。 适用税率为6‰。
上海房产税征收对象
1、非上海居民购买的新建住房；
2、上海居民新购二套以上住房（包括新购二手存量住房和新建商品住房）。
第一套房子200平米要交房产税吗？
根据房产税征收政策，房产税仅对本地居民的第二套及第二套房征收。 房产税不对第一套住房征收，与面积无关。
所有第二套住房都需要缴纳房产税吗？
不。
是按照一个家庭的人均住房面积来计算的。 每个家庭成员的免税面积为60平方米。
什么是住宅户？
包括夫妻及其未成年子女。
如何计算应纳税额
房产税应纳税额=新购房屋应税面积（建筑面积）×新购房屋单价×70%×税率（税率暂定0.6%）
房产税什么时候缴纳？
每年 12 月 31 日之前付款。
未能在到期日之前付款将产生滞纳金，即每日未付款额的 50,000%。
买房后什么时候征收房产税？
收集从出生证明登记日期的下个月开始。
税率是如何计算的？
税率分为0.4%和0.6%，单价范围如下
遵循折线图
一秒了解房产税
1.上海单身
2、具有上海市公民身份的已婚家庭
3. 外国人户籍
外地单身人士：限购状态
注：购买司法委托拍卖等非限购住房的，将全额征收房产税，免征和免征条件与外地家庭购房相同。
外地家庭：
如果您连续持有《上海居住证》三年或积分达到120分，可直接申请本次购房免征房产税；
如果《上海居住证》未连续3年有效或积分未达到120分，可先全额缴纳房产税，3年后或积分达到120分后再申请免征和申请120分。 退还持有《上海居住证》期间缴纳的房产税；
4、境外个人、港澳台居民
领土
外籍个人在本市《居住证》连续满三年且在有效期内的，可在纳税申报当日直接申请免税。 如果不满三年，可以先缴纳房产税，三年后再申请退税，或者持有。 持有B类证件（引进海外人才居留许可）和中国绿卡的，可直接申请豁免；
塔
台湾居民在上海“居住签注”连续三年有效或连续三年持有个人税单/社会保险单/就业证明的，可直接申请免税。 如果少于三年，可以先付款。 房产税，等待3年再申请免税，并申请退还该期间缴纳的房产税
港口
连续三年持有《港澳居民暂住证》/个人纳税表/社会保险单/就业证明的澳大利亚居民可直接申请免税。 如果期限不足3年，可以先缴纳房产税，3年后再申请免税。 并申请退还该期间缴纳的财产税；
（具体房产税减免情况以各区交易中心税务窗口确定！）
房产税减免政策
不到一年如何缴纳房产税？
本年应纳税额 = 本年应纳税额 ➗ 12 个月 ✖ 当年应纳税月份数
6二手房交易税费
以公司名义在上海购房的限购政策
（一）境内（不含港澳台地区）注册的企业购买商品房需满足的条件（购买时间以合同网上签订备案日期为准）。
1、企业近年缴纳税款金额在500万元（不含）以下：
a：企业成立5年；
b：本市企业累计纳税额达到100万元；
c：企业有职工10人以上，并按规定在企业缴纳社保、公积金满5年。
2、企业近年缴纳税款500万元以上的，购买住房不受上述企业成立年龄和职工人数限制。
注：目前，上海各区交易中心实施的本规定操作范围仅限于企业购买新建商品房，对购买现有商品房（二手房）没有限制。
（二）境外注册的公司不得在上海购买商品房。
购房
契税、印花税
无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅，只要是以公司名义购买的房屋，都需要按房价的3%缴纳契税，并且不征收契税。享受半税率优惠； 此外，还需缴纳0.05%的印花税。
财产税
根据1986年10月起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》，公司名下的房产每年须缴纳房产税：每年房产原值×70 %×1.2%。
在具体操作过程中，不同地区可对不同性质的企业（如高新技术企业、扶贫单位等）给予三年免征房产税优惠。
土地持有税
同时，土地使用税还需要按照“建筑面积×30元/年/平方米”征收。
未按时缴纳房产税、土地使用税的，需缴纳每天5万的滞纳金。
房屋销售
交易过程中，您需要支付：
增值税及附加费
按（不含税收入-原购买价（不含税））×5.6%征收；
土地增值税
根据1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定：
土地增值税实行四级累进税率：
增值税额中不超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值税额超过扣除项目金额50%但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值税额超过扣除项目金额100%但不超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值税额超过抵扣金额200%的部分，税率为60%。
印花税
按成交价格×0.05%征收。
公司所得税
目前一般按房地产转让净利润的25%征收。 企业所得税一般按季预缴，年底汇算清缴。
01.了解上海买房积分制度
家庭
情侣（含未成年子女）10分
0分 成年未婚或离婚、丧偶及其他个人（无论是否包括未成年子女）
●申请认购时，若认购对象为夫妻（含未成年子女），则加10分。 若订阅对象为成年未婚或离婚、丧偶个人（无论是否含未成年子女），则该项目不会获得积分。
户籍
10分上海户籍
非上海户口0分
●申请认购时，如果认购者有上海户籍（如果是家庭，夫妻中至少有一方有本市户籍），加10分； 若订阅对象未在上海注册，则该商品不会获得积分。
住房状况
上海20分钟无房
上海5 点可用
●申请认购时，认购人（及其家庭成员）名下的住房套数按照住房限购政策计算。 如果没有房子，加20分； 如果认购人是上海户籍家庭，名下拥有1套住房，则加5分。 。 另外，需要注意的是，2021年1月22日（含）之后认购人向他人捐赠的房屋仍计入认购人名下； 出租的公有住宅，记录在认购人名下。
上海五年内购房情况
无房20分，5年内无购房记录
拥有房屋5分，但5年内无购房记录
无房0分，5年内有买房记录
拥有房屋0分，且5年内有购房记录
●申请认购时，认购人（及其家庭成员）名下无房屋且5年内无购房记录的，加20分； 若认购人为上海户籍家庭，名下拥有1套住房，且5年内无购房记录，加5分； 如果订户有5年内的购房记录，则该项目不会获得积分。
上海社保缴纳多久
从2003年1月起，社保缴费每月加0.1-0.24分。
单身状态取决于个人情况
家庭是指缴纳较多社会保障的配偶。
●社保缴纳系数不是0.1，而是0.1-0.24分/月。 根据上市项目的产品类型和结构确定。
02、新政后最新募资有几个关键点
▶新房认购比例超过1:1.3时，将启动积分制度。 例如，对于100栋房屋，得分最高的大约130组将入围。 入围后，抽签将进行公证。
▶每一位参与认购的购房者都需要查看规则，首先申报自己的分数，并填写承诺表，承诺真实。 提交后，上海房管局、民政局、社保中心等将进行网上核查，确认每位购房者的积分。 订阅积分审核时间预计为10天。
03、上海新房积分制后买房三步曲
新房摇号规则明确后，上海购买新房的流程也发生了变化。 需要三个步骤：认购、评分、抽奖。
第一步是订阅。 购房者在购买新房时，主要提交家庭证明、户籍、住房状况、5年内在上海购房记录、在上海缴纳社保等相关信息，并初步计算分数。
第二步是得分。 如实填写报告后，市房管局、民政局、社保中心等将进行网上核查，对每位购房者的评分进行复核。 成绩审核时间预计10天左右。
第三步是抽号。 根据质押资金的130%上限，确定入围分数线。 大于或等于入围分数线的购房者即可参加抽签。
例如，某楼盘将推出600套新房，有1000名客户有认购意向，那么按照130%的认购限额，只有总分（600*130%）排名前780的购房者会被录取。有资格进入。 现场抽奖。 如果780号的分数是20分，那么所有达到20分的买家都可以参加抽奖。
04. 新房积分抽签16个常见问题解答
Q1：如果我五岁时卖掉唯一的房子，是否会被视为无房家庭？
答：出售您拥有的唯一一套房子五年后，您将被视为无房家庭。
Q2：如果我名下的房子在外地，是否算无房户？
答：仅限上海范围内，算无房户。
Q3：购房记录如何定义？
答：自购买之日起计算，五年内（目前考虑网签时间）无购房记录的，只看购房记录，不看销售记录。
Q4：离婚者如果离家出走，是否属于无房家庭？ 新政策有哪些限制？
答：离婚的话，要回溯到3年前，看看离婚前家庭的购房情况。 比如说，我去年离婚了。 离婚前，我的房子里有两套房子。 离婚后，即使我离开了家，我的购房也受到限制。 如果你再婚，社会保障将包括家庭和少数族裔。
Q5：我是上海户口，单身。 2009年我和父母有一套共同房产，算拥有房子还是不拥有房子？ 我还可以买房吗？
答：2011年之前的家庭属于无房户。 单身人士可购买1套。
问题6：拆迁获得的安置房是否算作购房记录？
答：公共租赁住房不算。 拥有产权或共有产权的，算作拥有房屋。
Q7：我有一套动迁房，刚卖掉。 算不算购房记录？
答：拆迁房屋5年内购买的，视为购房记录。
Q8：如果向同一出生证明上的一方赠送礼物，是否会影响没有房子部分的分数？
答：这取决于礼物的时间。 如果在2021年1月22日之前赠送，则视为无房。 2021年1月22日（含）后捐赠给他人的住房仍计入认购人名下。
Q9：如果认购群体数与待售房屋数的比例小于或等于1.3:1，如果不使用评分会怎样？
答：凡符合购房条件的，均纳入公证摇号。
Q10：我购买的新房已经网上签约，但还没有收到出生证明。 需要一年的时间才能得到它。 算不算我现在有房子了？
答：网上签约的房子有购买记录，所以算拥有房子。
问11：退休人员的社会保障是如何计算的？
答：退休人员的社会保障期限按照缴纳的月数确定。 比如，从2003年1月开始，如果你2005年退休，社保只能算两年。
Q12：我户口名下有房子，没有贷款。 我想转让给我的父母。 这算是无房吗？
答：2021年1月22日（含）之后捐赠的，不能算作无房户。 通过二手房交易转让所有权的家庭算作无房家庭。
Q13：上海户籍家庭的社保分数是一个人计算还是夫妻一起计算？
答：如果是家庭认购，则按照家庭成员缴费多的方式计算。
Q14：社保需要持续社保吗？
答：不是，按实际缴纳社保月数计算。
Q15：外国人买房需要积分吗？
答：符合条件的外国人可以在上海购买一套，也可以按照计分抽奖方式领取资金。
Q16：您如何定义拥有房子？ 搬家算不算？
答：如果您名下拥有上海房产（包括动迁房、经济适用房、使用权房），则视为拥有房屋。 如果您在2011年1月28日之前拥有共同财产，则不会计入您名下的房产。
05. 积分高并不代表抽奖优先
虽然积分较高的购房者将更有可能被纳入摇号，但这并不意味着他们会被优先选房。 因为进入抽奖系统后，所有积分都会被机器彻底打乱。 也就是说，你的分数只能决定你是否入围，但获胜的机会其实是一样的！
同时，企业用户参与新房认购的门槛也大幅提高。 必须同时满足多个条件：成立5年、累计纳税100万、10名员工参加社保5年等，或者累计纳税500万以上。 一旦项目承诺超过130%，积分排序规则就会启动，公司将没有机会买房。
下面的内容非常重要！
你兴奋吗？
你感到兴奋吗？
