近年来，我国房地产市场正经历着一场深度调整。据国家统计局最新公布的数据，2024年，全国商品房市场表现出明显的下滑趋势：销售面积较上年同期下降了11.3%，销售额的降幅更为突出，高达15.7%。在价格层面，2024年全国300个城市的新建商品住宅价格指数较上年同期下降了3.2%，而二手住宅价格指数的降幅更为显著，达到了5.1%。这一系列数据表明，当前房地产市场正处于周期性调整阶段。
然而，自2025年起，市场逐渐流传起一种看法，即到2030年，房价有可能增至现在的4至5倍。这一预测主要建立在两个关键依据之上：首先，城镇化进程的不断加速。根据最新统计数据，我国城镇化率已达到66.16%，与发达国家普遍的75%-80%的城镇化率相比，尚有大约10个百分点的差距。这预示着未来农村人口大规模涌入城市的现象将持续，进而产生持续的住房需求。这些新增的城镇居民将成为潜在的购房者，对房地产市场形成长期的支撑。根据历史数据，城镇化率的提高与房价的上涨确实呈现正相关趋势。
另一方面，货币供应量的影响不容忽视。根据中国人民银行2025年第一季度的金融统计数据，到3月底，广义货币（M2）的余额已攀升至326.06万亿元，这一数字几乎是同期国内生产总值（GDP）的两倍。这一货币供应与实体经济之间的比例关系，揭示了当前货币政策的宽松程度。若未来货币政策持续维持宽松态势，广义货币（M2）的规模有望进一步增加。在投资选择相对匮乏的情况下，过多的资金流动性有可能持续涌入房地产市场，进而导致资产价值的上升。
行业观察者的预测显示，到2030年，我国房价平均水平有望增至现今的四至五倍。然而，这一预测的准确性需要我们进行深入的研究。实际上，经过详尽的分析，我们发现房价大幅攀升的可能性是极低的。反观2030年，预计我国多数城市的房价将逐步趋于合理，并与居民的收入水平相协调。这种趋势主要受到以下三个关键因素的驱动：
01 居民收入水平与房价之间的严重失衡
我国房地产市场价格普遍较高，尤其在一线城市更为明显。以上海和深圳为例，这两个城市的房价与收入之比已超过40倍，这意味着当地居民需用超过40年的全部收入才能购买一套普通住宅。即便是在二三线城市，这一比例也大多在20至25倍之间波动。这种过高的房价收入比显然已超出普通家庭的负担能力。
情形更加严重，近些年实体经济持续处于低潮，居民的收入增长变得缓慢，甚至出现了下滑的迹象，一些群体甚至面临失业的威胁。在这种经济状况下，期望未来几年房价能够重现过去那种大幅上涨的局面，显然是不切实际的。而且，购房者的消费态度也在逐渐变得理性，他们不再盲目地跟风购买房产，而是更加谨慎地根据自己的居住需求和实际经济能力来做出购买决策。这种消费观念的转变将进一步抑制房价的非理性上涨。
02 房地产市场已经严重过剩
观察我国住房供应情况，其存量已触及历史最高点。根据最新统计数据，全国各类房屋建筑的总数已突破6亿栋。若以每栋建筑平均可容纳10人居住的标准来估算，理论上这些房屋足以满足60亿人的居住需求。然而，这一数字明显超过了我国14亿人口的实际居住需求。
观察人均住房面积这一指标，我国城镇居民的住房建筑面积人均已达到41平方米，这一数字不仅远超亚洲的日本（19.6平方米）和韩国（26.1平方米）等国家的水平，而且也超过了欧洲的德国（39.4平方米）和法国（40平方米）等国家的住房面积标准。在住房自有率这一指标上，城镇家庭拥有自住住房的比例已高达96%，特别值得注意的是，那些拥有两套或更多住房的家庭比例竟达到了41.5%，这一现象揭示了住房资源在分配上存在明显的结构性不均衡问题。
空置率这一指标更能直接揭示市场的失衡状态。在一线城市，住房的空置率普遍介于20%至25%之间，而在三四线城市，这一比例更是高达30%以上，显著超过了国际上普遍认可的合理空置率范围（5%-10%）。以日本为例，全国住房的空置率仅为13.6%，就已引发了严重的社会问题，而我国某些城市的住房空置率则是日本的两倍还多。这种高空置率不仅造成资源浪费，也预示着价格调整的必然性。
实际上，房屋供应过剩的根本在于需求端的问题，城镇化步伐的减慢造成了新增需求的减弱。自2000年以来，我国的城镇化比率已从36.2%上升至2022年的65.2%，年均增长速度也从1.4个百分点下降到了0.8个百分点。依据国际上的普遍规律，城镇化率一旦超过60%，其增长速度便会显著减缓。此外，人口结构的变化也对住房需求产生了持续的压制。2022年，我国人口数量首次呈现下降趋势，其中65岁及以上的老年人口比例上升至14.9%，而25至44岁的适婚购房人群在总人口中的比重也在不断减少。这一人口结构的变化将从根本上对住房市场的供需关系产生深远影响。
03 房地产市场投资属性的弱化
近年来，房地产的投资特性逐渐减弱。自2022年开始，我国全国范围内的房价步入下降趋势，这一现象从二三线城市开始，并向一线城市扩散，普遍出现下跌。根据统计数据，2022年至2024年，全国百座城市新建住宅的价格总计下跌幅度超过了30%，而在一些三四线城市，跌幅更是超过了40%。
持续的降价趋势导致房地产投资收益不复存在，众多在2018至2021年高价购入房产的投资者陷入了严重的亏损，他们的投资回报率从盈利转为亏损。市场参与者的行为模式也发生了根本性的变化：现有投资者急于出售资产以减少损失，而潜在投资者则普遍保持观望态度，手中持有现金。这种预期自我强化的现象进一步加剧了房价下跌的压力。
此外，房地产税法的稳步推进、保障性住房建设的加速推进、租赁与购买并行的住房制度的不断完善，共同在重塑住房市场的制度框架。尤其是“房子是用来住的，不是用来炒的”这一理念不断得到强化，导致政策不再支持房价的上涨。金融监管部门对房地产开发企业融资实行的“三道红线”管理措施，促使开发商加快处理库存，从而进一步提升了市场的供应量。
观察国际上的发展历程，不难发现，当城市人口占比突破60%，人均居住面积超过35平方米时，房地产市场往往会步入稳定增长的阶段。例如，日本在1991年、美国在2006年均经历了这样的转型。目前，我国的城镇化率已达到65.2%，正处于这一重要的转折期。然而，鉴于我国居民部门的债务水平已攀至62%的较高水平，进一步通过增加债务来支撑房价的余地极为有限。
总体而言，我国房地产市场未来将步入价值回归的轨道。一方面，过高的房价与收入之比亟待通过房价的合理下降或收入的持续提升来达到新的平衡；另一方面，房地产投资属性的减弱将推动市场回归其居住的根本属性。尽管这种调整可能会在短期内引发市场波动，但从长远视角来看，它将有助于构建一个更加健康、可持续的房地产市场发展格局。预计到了2030年，居民收入的增加以及市场机制的日益健全，将使得大多数城市的房价逐步趋向合理，这一合理区间将基于当地的经济发展状况和居民的支付能力。
