2024年，上海房地产市场经历了重大政策变动及市场行情的波动。该市废除了普通住宅与非普通住宅的区分标准，购房相关税费得到了显著减少。对于个人购买的首套住房，契税税率调整为1%至1.5%，而第二套住房的税率也有所下降，这些措施显著减轻了购房者的税负。
不久前，某银行推出了一款利率仅为2.38%的金融产品。接下来，小融将为大家详细解析这款2.38%利率的重量级产品的具体条款，并探讨在上海办理房产抵押贷款时需留意的关键事项。
重磅产品介绍
房产抵押贷款类别细分
房产抵押贷款分为抵押经营贷和抵押消费贷两种。
借款人将房产作为担保，向银行申请抵押经营贷，此类贷款主要用于企业的经营性资金需求，比如用于采购支付上游订单等。相对地，抵押消费贷则是借款人将房产作为担保，向银行申请资金，主要用于满足日常消费、家居装修、旅游等方面的开支。
抵押经营贷款的利率介于2.7%至5%之间，最高可贷额度达到8000万元，申请办理所需时间为7至20个工作日。
抵押消费贷款的年利率通常在4%至5%之间，贷款的可用期限为1年至20年，且期限越短，所支付的利息就越少。
两者的主要区别在于贷款年限、借款人和利息。
抵押经营贷款的期限相对较长，可以达到30年，采用等额本息的还款方式；相比之下，消费贷款的期限通常为10年，同样实行等额本息的还款模式。申请抵押经营贷款的多为公司法定代表人或股东，而消费贷款则更适宜职场人士申请。
此外，目前在上海，抵押经营贷款的最低利率可降至2.38%，即我们之前提到的那个产品；与此同时，消费贷款的利率一般都在3.5%之上。
贷款流程：一步一个脚印
抵押经营贷款与抵押消费贷款的办理流程大体一致。具体来说，抵押贷款的基本步骤包括：
准备申请材料：
1.消费贷款办理所需资料：
请提供身份证件、近七日详细版信用报告、收入相关凭证、户籍证明、不动产所有权证书、婚姻状况证明以及过去一年的银行流水明细。
2. 经营贷款办理所需资料：
请提供需要改写的句子，以便我进行相应的改写。
前往贷款银行提交材料时，务必保证所提供信息的真实性及准确性，切勿隐瞒任何信息，亦不可出现遗漏。
银行审批意见明确指出，将依据风险评估的具体成果来判定贷款的批准与否以及贷款的具体数额，评估分数越高，银行所提供的贷款额度相应也会增加。
办理抵押贷款：批复过后，就可以去银行签约等待放款了
二次抵押
二次抵押，即在已有抵押贷款的基础上，以相同的房产或其它资产作为担保，向原有的抵押权人或其它债权人申请新的贷款。
房产二次抵押贷款的年利率通常介于3%至5%之间，贷款的可用期限为1年至20年，且期限越短，所付利息相应较低。
还款方式：灵活选择，减轻负担
目前市面流通的还款模式包括等额本息、等额本金、气球贷款、先息后本以及按需还款等多种形式。这些还款方式各具特色，各有优劣，借款者可以根据自身条件和具体需求作出合适的选择。
①等额本息
借款人每月需按固定数额归还贷款，此还款额保持不变，有助于借款人更好地进行财务规划；从长远角度考量，利息支出相对较少。
②等额本金
借款人每月需支付等额的本金，这样在长期来看，总的利息费用会相对较低。随着还款的进行，每月的还款金额会逐步降低，这种还款方式非常适合那些收入逐年有所提升的借款人。
③气球贷款
贷款初期，借款人需承担较低的月还款额，而到了贷款末期，则需一次性偿还较大金额的本金。这一安排有助于借款人在经济压力较大的初期阶段减轻财务负担，特别适合那些短期内预期收入较高的借款人。
④先息后本
贷款初期仅需支付利息，而本金则需在贷款到期日一次性全部归还，这种还款方式适合那些目前资金流转较为紧张，但预计未来会有较多收入进账的借款人。
⑤随额随还
借款人可依据自身经济条件，随时选择归还部分本金，利息则是基于剩余本金来计算的。这种安排具有很高的灵活性，使得借款人能够根据自身实际情况灵活调整还款方案，从而有效降低利息支出。
各种还款模式各具特色，选择不同的还款方式，相应的还款负担以及资金运用效率也会有所区别，因此务必明确自己希望采取哪种还款模式的抵押贷款。
行业词汇解析：了解术语，轻松对话
在房产抵押贷款领域，存在若干关键术语是至关重要的。诸如消费性贷款、商业性贷款、单新/双新贷款、无贷款记录者、信誉良好名单等。对这些术语的掌握，将使你更深入地理解贷款产品及其操作流程。
1、白户
贷款人若无任何贷款历史，部分银行对所谓的“白户”持谨慎态度，因其未曾与银行建立信用联系，难以确认其还款习惯是否良好，因此建议“白户”在申请抵押贷款之前，先尝试使用一张信用卡。
2、白名单
单白名单和房产白名单是两种不同的白名单，对于申请信用贷款的客户来说，若是白名单成员，其贷款额度通常较高，且利率也会享受优惠。至于房产白名单，它主要是指那些各银行认为地理位置优越、易于处理的房产，这类房产的审批通过率通常也较高。
3、过桥垫资
在转贷环节，若因资金不足无法一次性还清原有贷款，可以寻求相关过渡性金融机构提供“过桥资金”支持以偿还银行债务，此类过渡性融资的期限通常在15天上下，而目前在上海地区的收费标准为每日每万元资金收取0.6%的费用。
4、好人好房
征信表现优异、负债较少的个体被称为“好人”。“好房”通常指的是地理位置优越的房产，其建筑年代不宜过久，最好在20年以内，同时房产面积应超过60平方米。不同银行对于“好人好房”的评判标准存在差异。符合这些条件的客户，在部分银行眼中被视为优质客户，因此在贷款额度和利率方面能够享受到一定的优惠待遇。
怎样做好贷前规划
针对贷前规划的实施方法，小融将分别从个人条件、担保资产以及企业状况这三个维度进行详细阐述。
1、借款人
借款人应尽量避免通过网络平台借款，同时确保信用记录良好，没有逾期记录。在信用查询次数较多的情况下，建议间隔一两个月后再申请贷款。若已有较多网贷，建议先偿还一部分后再申请贷款。
大多数金融机构要求借款人提交银行流水，若流水数额不足，建议借款人提前适当增加。
2、房产
若住宅尚存未偿还的按揭，可立即进行二次抵押操作（前提是需保留一定价值），或者先偿还剩余贷款，之后再进行抵押。
儿童居住空间、长辈居住空间，以及老旧狭小的住宅，仅有少数银行愿意提供贷款服务，因此建议您在申请前仔细了解相关产品信息。
3、公司
申请抵押贷款时无需企业参与，然而，若要申请经营性贷款，则必须要有公司。若个人无公司却希望申请经营贷，建议将一家公司过户至个人名下，或者选择申请抵押贷款与经营贷款不匹配的情况。
对于诸如房地产、金融、娱乐等受限行业，通常难以获得贷款支持，但并非全无可能进行相应规划。
衷心感谢您的细心阅读，我们真诚地期望，本文能为您挑选恰当的银行抵押贷款产品提供有益的借鉴与支持。若在阅读过程中您有任何疑问，或在申请过程中遭遇难题，请随时与我们仟融取得联系。
