苗野｜发自北京
共计917套房源，单价最高达18.22万元每平方米，上海市场即将迎来10个全新楼盘的开售。
本批次房源涵盖了热门的“网红”项目新推，以及罕见的别墅新品上市，辐射至浦东、闵行、宝山、嘉定等七大区域。价格区间跨度较大，从18.22万元/平方米的最高备案单价到最低的3.05万元/平方米，市场呈现出明显的分化态势，这反映了上海楼市“冷热交替”的双重面貌。
不久的将来，市场上别墅类产品的比例超过三成，成为满足改善型需求的显著特点。尼德兰半岛、斯坦福花园以及御品园林均以超低容积率为特色，专注于纯别墅项目。而恒都云璟则涵盖了洋房、叠加和联排等多种低密度别墅类型。
浦东张江的斯坦福花园项目推出了22套面积在394至489平方米之间的联排别墅，每平方米的均价为15.6万元，总价最低约6000万元。该别墅项目坐落于浦东张家浜板块，位于张江与金桥之间，是“金色中环发展带”的核心区域。由于其稀缺的地段和低密度特性，该别墅项目已成为高端市场的关注焦点，并且目前处于现房状态。
青浦徐泾的御品园林项目在历经三年之后，再度推出第五期独栋别墅，其价格定位为每平方米12.96万元，较之三年前上涨了60%。尽管如此，这些独栋别墅的供应，无疑为追求改善居住条件的客户群体，提供了独具特色的选购选项。
保利世博天悦位于浦东世博滨江板块，其备案均价高达18.22万元/平方米，在本批次项目中价格位居首位。该项目推出了76套250平方米的大平层住宅，主打准现房优势，旨在吸引高净值客户。此外，该项目的二期工程预计在2026年4月之前完成交付。
高价位的背后，主要是豪宅支撑着市场行情。上海中原地产的市场分析师卢文䂀指出，自5月份以来，上海每周都会有一批新的住宅项目获得审批并集中上市，其中超过10万元的产品几乎占据了市场的一半份额，这表明高端住宅市场的供应速度相当迅速，主要集中在传统的改善型高端区域和板块。这些产品的总价区间设置得较为合理，与市场需求的高度契合。
本批通过审批的新项目不仅结构多样化，而且在推盘策略上，开发商采取了“分批次少量推出”的方式，这样做既能够根据市场节奏灵活调整单次推盘的规模，又鲜明地展现了上海新房市场逐步推进、稳步去化的特点。
位于闵行区梅陇镇的“网红”楼盘保利海上印，其二批次住宅顺利通过审批，备案价格定为每平方米79905元，较四月底推出的第一批次房源每平方米上涨了800元。该项目首次推出的104套住宅，仅用一小时便宣告售罄，成功打造了2025年闵行区的首个“日光盘”销售记录。
市场分析人士认为，保利海上印本次价格调整，一方面得益于市场需求的稳固支持，另一方面则与第二批次房源的地理位置更为优越密切相关。凭借其完善的配套设施和前期良好的口碑积累，这一批次的房源有望继续保持热销的良好势头。
此外，公司在刚需和首次改造项目方面也进行了布局。宝山南大板块的中环铂樾项目以每平方米6.6万元的价格面市，总价最低700万元，紧邻轨道交通15号线南大路站，强调性价比。这个楼盘标志着中建七局首次在上海承建项目。
卢文曦指出，上海的房地产市场呈现出“金字塔”式的格局，顶端是核心区域的稀缺资源，中部是规划中的新区，而底部则是配套设施相对落后的边缘区域。随着改善型需求的持续增长，远郊地区的刚性需求楼盘的销售压力不断上升，市场的差异化趋势也将进一步加剧。
这批917套房源的集中投放市场，不仅为高端消费者带来了罕见的别墅及大户型产品，同时也借助刚需项目的布局来调整市场结构。受到土地增值和改善型需求的双重推动，上海房地产市场有望在2025年下半年迎来“结构性回暖”的新趋势。
根据统计机构的数据，2025年，上海全市将有约402个新房项目陆续开盘，其中国家一类新项目达到122个。在市区核心区域，诸如黄浦老城厢和静安苏河湾等地的项目将变得愈发稀缺。与此同时，浦东世博滨江和前滩等区域的新开盘项目将成为高端市场的关注焦点，这无疑标志着上海房地产市场将步入一个结构性分化的新阶段。
分析师以简短之语勾勒出上海房地产市场态势，即“核心区域稳定上涨，周边地区承受压力”，土地增值推动了房价的板块性攀升。
2025年，上海住宅用地的供应将展现出减少数量、提升品质的特点，供应量比2024年减少了13%。在此背景下，市区核心区域的优质地块价格上限有望被打破，房价体系也将迎来重构。有市场分析人士预测，徐汇滨江、大宁等核心区域的地价高企和土地稀缺现象，可能会推动新房价格攀升至每平方米20万元。与此同时，外环以外的青浦、松江等地区，地价涨幅将进一步缩小，这可能会降低购房者的预期。
5月14日，上海正式公布2025年第五批次的集中供地出让信息，此次共推出了12块土地，计划于6月19日进行出让。这些地块分布在上海的浦东新区、杨浦区、闵行区、宝山区、青浦区以及金山区。供地策略上，上海依然坚持中心城区与郊区相融合的原则，并优先保障区域内优质土地的供应。
中指研究院的分析指出，上海此次供应的五批次土地中，不仅包含了旨在增强区域综合功能的多种用途混合用地，还涵盖了旨在提升区域内住房品质的独立住宅用地。随着土地拍卖市场的热度逐渐蔓延至房地产市场，加之优质住宅产品持续进入市场以及房地产政策的持续优化调整，上海房地产市场有望继续保持稳定。
2025年上海的房地产市场，既成为高净值人士的“财富狂欢”，亦成为有刚性需求的群体的“理智考验场”。这一市场格局的分化，实际上揭示了城市发展的收益与资源分配的现状。
