21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道
房地产市场目前正处于调整阶段，然而，上海高端住宅市场却展现出独立的发展态势，其行情持续保持稳定。
5月27日，位于普陀桃浦的润云金茂府项目正式开盘，其推出的88套叠墅在短短36分钟内便宣告售罄，成交额高达14.5亿元。
当天，杨浦滨江的保利·海玥外滩序BUND98项目正式开盘，当天售罄了223套房源，认购率高达248%。
（润云金茂府售楼处。摄影：唐韶葵）
在整个五月期间，上海的高端住宅市场不断出现“一房难求”的现象，众多位于核心区域的项目一经开盘便迅速售罄，这一现象充分显示了高收入群体对于高品质资产的极大热情和强烈追求。
5月21日，上海融创壹号院进行了第三轮开盘，共推出64套房源，这些房源的主力户型面积在300至350平方米之间，总价介于4347万元至2.49亿元。当天，这些房源便宣告售罄，销售额达到了40.25亿元。这一成绩，是在去年8月首次开盘和今年1月第二批次开盘之后的又一佳绩，使得该项目的累计销售额成功突破108.71亿元。
融创壹号院本次开盘实行积分制，吸引了众多投资者的关注，认筹比例竟然高达267%。参与者中，不仅有从事实体经济的商人，还有影视界的明星，以及外籍人士。在上海本地买家中，占比约为28.6%，而江浙地区的买家则占据了总量的30%。
5月10日，陆家嘴太古源·源邸项目正式开盘，当天共售出57套江景豪宅，其中55套成功售出，认购率高达220%。紧接着，5月11日，位于徐汇滨江的绿城潮鸣东方项目也迎来了开盘，该项目的均价为19.5万元/平方米，单套总价介于5500万元至1.5亿元之间。开盘当天，120套房源一售而空，销售额接近70亿元，认购率达到了160%。
自去年起，上海高档住宅领域交易活跃，众多豪宅项目取得了可观的业绩。进入今年，这种热度依然不减，不过整体上，供需双方均有所减少。
同策研究院的统计资料表明，在去年1月1日至5月26日期间，上海地区价值2000万元以上的豪宅新增供应量达到了2606套，而实际成交量为2151套。而今年在同一时间段内，新增供应量降至908套，成交套数则为1477套，与去年同期相比，供应量和成交量分别下降了65%和31%。
但在这背后，由于结构性供需不匹配，一些产品的竞争也在加剧。
豪宅热销的秘诀
上海豪宅市场升温，是从去年开始出现的。
2024年4月，上海黄浦区新天地板块的中海·顺昌玖里项目正式开盘，推出512套住宅。这些房屋的销售均价达到了17.2万元每平方米，每套住宅的平均价值约为4000万元。开盘当天，该项目的销售额高达约200亿元，这一成绩刷新了豪宅项目单日成交的新纪录。
克而瑞对中国市场的调研数据表明，2024年，上海总价超过3000万元的新房成交量为2600套，这一数字是北京、深圳、广州三地新房成交量的4.9倍。同一年，上海总价在7000万元以上的住宅成交数量超过500套，这一成绩超越了迪拜、纽约、伦敦等国际大都市，使上海成为当年全球豪宅成交套数最多的城市。
豪宅之所以备受追捧，其根本原因在于地理位置的稀缺性、高净值人群对资产配置的强烈需求、政策带来的优惠以及产品本身的不断优化升级。
去年涌现的豪宅热销项目，普遍具备上述特点；而今年，这些项目亦继续沿袭着类似的趋势。
近期市场上备受追捧的豪华住宅，大多坐落于黄浦、徐汇滨江、陆家嘴等城市的核心地段，这些区域拥有独一无二的地段优势。以上海壹号院为例，其与新天地仅相隔400米的直线距离，紧邻豫园和外滩；而绿城潮鸣东方则位于徐汇滨江的“地王”地块，不仅享有优美的景观，还具备了规划带来的额外利益。
在资产配置需求的影响下，近期上海豪宅市场的买家构成呈现出多样化的趋势：不仅包括本土的富豪，还有来自江浙地区的实业企业家、文艺领域的专业人士、长三角都市圈的高收入人群，以及海外投资者的比例也有所增加。综合分析公开资料，我们发现陆家嘴太古源·源邸的购房者中，仅有22%是上海本地居民，其余则来自江浙等地及其他区域；而上海壹号院的客户群体则展现出“三高”特点，即高净值、高学历和高审美，且其年龄结构呈现出年轻化的趋势。这一现象与当前经济复苏的大背景下，高净值人群借助核心资产来抵御通货膨胀、实现财富保值增值的需求紧密相连。
此外，政策红利与市场信心支撑也不可忽略。
2024年5月，上海实施了新的房地产政策，涉及多个方面的优化和调整，包括缩短非上海户籍购房者所需缴纳的社保年限、鼓励多子女家庭增加购房等，这些措施有效推动了改善型需求的释放。到了9月底，上海再次发布新政策，显著放宽了购房限制。自今年起，上海接连出台了一系列有利于市场的政策。
受此影响，上海房地产市场呈现出量价齐升的良好态势，众多机构普遍认为其市场行情已逐渐独立。依据国家统计局发布的数据，今年四月，上海新建商品住宅的价格较上月上涨了0.5%，而二手房价格则上涨了0.1%，成为全国范围内仅有的新房和二手房价格同时实现上涨的两个城市之一。这一现象也为高端住宅的成交活动提供了有力的支撑。
在产品和营销领域，开发商投入了大量的精力。同策研究院的联席院长宋红卫强调，今年上海的高端住宅市场，高品质已成为一个显著特征，那些售价在2000万元至5000万元区间的住宅，无论是外观设计还是装修材料，都在持续提升。此外，随着优质住宅标准的实施，产品的创新和得房率的提高，都有效地促进了追求高品质生活的消费者进入市场。
在营销策略上，绿城潮鸣东方凭借徐汇滨江浓厚的艺术气息，成功吸引了众多艺术家成为目标客户。与此同时，上海壹号院的摇号名单中涌现出知名买家，这一现象不仅引起了公众的广泛关注，还很可能催生“圈子效应”，进而促进项目的热销。
产品断层，表现分化
高端住宅项目的热销，也有结构性供不应求的因素。
豪宅买家追求的是社交圈层的纯粹，然而，在上海中环至内环区域，总价在2000万至3000万元之间，面积介于150至200平方米的新房项目近年来却愈发稀缺。因此，华润新杨思板块的翡云悦府在近期连续两次开盘时，都实现了热销的佳绩。一位豪宅中介向记者透露了这一情况。
这种看法在王洋（化名）的经历中得到了证实。王洋是杨浦区的本地居民，同时还是一位有两个孩子的母亲。她手中持有2400万元资金，正期待着进入市场的最佳时机。然而，在杨浦区，能够满足她三室或四室户型需求的平层豪宅并不多。
在市场营销领域，开发商普遍运用分批次少量开盘的战术，进一步加剧了市场供需的紧张态势。以翡云悦府项目为例，前两次开盘分别推出了228套和224套房源，结果均迅速售罄。第三次开盘计划推出244套房源，数量依然有限。与此同时，润云金茂府在首次开盘时仅推出了88套房源，却遭遇了36分钟内即告售罄的火爆场面。
但在某些产品品类上，竞争则相对激烈。
从产品类别分析，尽管平层住宅与风貌别墅在面积上相仿，总价上更为经济，但风貌别墅的销售压力依然显著。
以实例为证，绿城潮鸣东方位于内环以内，是平层住宅。该楼盘中，288平方米的户型在低楼层的价格超过了4000万元，而高楼层的价格则接近6000万元。与此相对，内环内的某些风格独特的别墅，其售价多在4000万元至5000万元之间。
据相关豪宅中介透露，杨浦区已有众多具有特色的风貌别墅，其起售价格已降至3000万至4000万元区间，这一价格区间及约300平方米的户型，正是上海内环内市场的一个空白点。中介人员直言，众多豪宅买家对低于250平方米的平层户型并不感兴趣，然而，由于300平方米以上的平层产品供应出现短缺，他们不得不将目光转向风貌别墅。
宋红卫，同策研究院的联席院长，提出，若平层住宅填补了断层，那么风貌别墅所面临的竞争压力将显著上升。此外，今年上海市的旧改工程不断深入，这也将导致该类住宅的供应量有所提升。
值得关注的是，市场分化趋势愈发明显，上海高端住宅市场的承接力不足问题已显现，部分开发商开始将目光转向中环区域。以1000万元至2000万元区间的产品为例，这一价格在内环区域并不算顶尖，然而在中环区域，这样的房源却已成为典型的豪宅。不过，目前中环区域内此类产品的供应量相对较少。
近期在普陀桃浦板块崭露头角的紫薇之星项目，其交付标准与顶级豪宅相媲美。宝华集团，作为紫薇之星的开发方之一，其负责人透露，在过去一年里，该板块100至107平方米的3室户型共签约516套，这一比例占据了该区域成交总套数的57.65%，成为市场成交最为集中的产品类型。
紫薇之星将101平方米的三室户型定位为核心产品，专注于中环区域的高端住宅市场。据相关负责人透露，桃浦区域由于缺乏价格优势，对于追求投资回报的客户吸引力有限，然而，对于注重产品品质和生活环境的客户群体，其吸引力则相当显著。
