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一件可能被遗忘的小事
或许最终不会引起特别巨大的改变，但是我认为不应该完全被忽略
这便是上海实施积分购房政策所附带的一项具体规定：涉及积分的房产需在购买后持有满五年方可出售。
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由于房屋交付本身就需要耗时两年，整体持有时间大约在三年上下，这通常被视为合理期限，大多数人对此并不太关心。
但是我们转念一想，如果完全没有影响，那为什么要出台呢
政策颁布的时候是2021年，五年之后也是2026年
这个时间点会有什么用意，到点之后市场会产生什么样的变化
近期，上海的土地交易市场异常火爆；与此同时，新房市场对二手房市场的冲击效应仍在持续显现。
今天这篇文章，试着来聊聊，2026年，上海楼市会怎么样
但是事先声明
此观点纯粹是源自个人直觉的推断，其灵感源自我与某位友人的闲谈，大家不妨将其视为日常闲聊的内容，随意浏览即可。
好了，我们来做一次沙盘推演，来感受下后面会发生什么
那就开始吧
01
在上海购置新房时，必须依赖积分来完成交易，这一规定与以往购房的方式有着本质上的区别。
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上海将一手房限价这件事情，会在未来很长一段时间内执行
也就是说一手房在未来定价不会有明显波动的可能
正是因为限价，所以出现一二手倒挂的可能
购房时无法仅凭金钱和资质进行资源分配，必须采取评分机制，以确保独家房源能够更加公平地分布。
这是整个政策的颁布逻辑
但难免就会激发出一个需求，就是逐利式购买
而且实施情况也在告诉我们这种的存在性
近两年来，上海市场上接连不断涌现出众多高分值项目，这一现象同样反映出，为了购得高收益房产，人们愿意付出极大的努力和拼搏。
上海楼市这两年又多了一个新词：打新
当然今天这篇文章不是和大家抱怨的
这件事已经是事实，而且未来会很长一段时间持续下去
从理性的角度分析，相较于其他选项，这无疑是上海在整体平衡方面所能采纳的最优调控策略。
但是这边我想提一个设想
那些投资性质的购买者，在限售期限届满之际，是否会出现集中出售的情况？
02
回答这个问题要拆解两个角度
首先，打新的人会不会越来越多
第二，打新的人等房子到了五年之后是选择卖掉还是自己住
先来看第一个问题
其实有一个趋势是一定的
一手房价格保持稳定，同时其供应量持续增长，由此可以断定，整个市场的积分将会出现下降趋势。
因为房票是慢慢消耗的
但是积分下滑会导致什么现象
那些积分水平不是特别高的人仍怀有尝试购买新房的希望，这样一来，二手房市场的挂牌数量无疑会相应增多。
分数体系本质上呈现金字塔状，一旦分数降低一分，参与人数便会以几何级数迅速增加。
因此，无需将一手房积分的下降视为房地产市场的降温，实际上，购买者的人数可能有所增加，只是大家的积分水平较为接近且呈现出一致性。
即便分数差异明显，只要存在这种显著的悬殊，新房对二手房市场的压制作用便始终如一。
所以在一段时间内，新房强二手房弱的趋势或许还会存在
03
新房市场强劲，而二手房市场相对疲软；一旦次新房面临到期抛售的情况，二手房市场也将受到一定的干扰。
所以第二个问题就很关键了：
会不会出现集中性的抛售？
我们可以看到几个可能性
首先，这种投资性购买力的需求极有可能出现错位性购买
第一种叫区域性错位
比如人在浦东买到浦西的热盘，人在宝山买到闵行的热盘
自然，由于投资的原因，各处的位置差异频繁出现是常见现象，然而，当限售政策被取消之际，这批客户同样怀揣着他们真实的改善愿望。
届时，他们是否会选择将手中的次新房出售，进而转而挑选更加符合自身需求的改善型住房呢？
第二叫产品型错位
认准了一个盘，也入围了，但是顺序比较靠后
进入选房环节时，发现心仪的大户型面积已告罄，尽管如此，仍不愿错过这次良机，于是只能选择了一个较小的户型，或者干脆是不太适合自己的类型。
这些房子会不会在交房之后也选择抛掉
除了错位性购买的客群，市面上还存在着现金流紧张的客群
即便分数颇高，认为自己不购买实在不合算，于是这回几乎是倾尽所有家产进行了购买，然而在日常生活中，感受到的房贷压力同样不容小觑。
当房子已经拿到手后，此刻的他们会不会也选择把房子卖掉
04
若这些人于2026年及以后时段，将手中持有的次新房产陆续投入市场，这是否会影响到房地产市场？
其实干扰与否核心看比例
就是这几年投资性购买需求占整体上海楼市的比例
这是最难的，也是最玄学的
就是现在上海一手房楼市中类似投资性购买的比例到底是多少
说实话我也不知道
但是可以明确的是，市中心的比例一定会超过五大新城的
在市中心那些楼盘项目中，那些90平方米的小三室户型，总价约1000万元的产品，最有可能出现这样的情况。
从当前认购现场的情况观察，该面积区间的产品供应量尤为突出，然而，它同时也是弃号率最为显著的区间之一。
理论上来说也是最容易被客户放弃的面积段
而这一部分产品流入市场，不会对老破小产生影响
然而，那些最易引发影响的商品类别，实际上正是2005年左右市面上流行的90平方米户型。
首先这个面积段的产品直接pk的就是次新房
第二当时90平米清一色还是两房的产品
换言之，若紧凑型小三室户型在市场上大量涌现，那么大两室户型的市场受欢迎程度便会显著下降。
05
所以2026年，上海二手房市场会出现巨大的波动么
首先当然，不太会
此房源的供应规模、投资者占比以及未来可能释放的量均受到一定程度的限制，影响范围相对较小。
对于市场的整体影响其实还好
毕竟上海楼市还是围绕着300-600万为主力的二手房成交
真正影响的也只是一小部分的客户
也就是我们所说的2005年前后的小户型产品
当前房地产市场状况如此，在经历严重分化之后，无论是受益的类别还是受影响的类别，都呈现出极为直接和具体的对应关系。
然而，正由于这种点对点的精准对接，能够准确匹配特定品类的目标客户，因此其带来的影响可能会非常显著。
就如同当前一手房对二手房所造成的影响一般，将来这些房产一旦投放市场，无疑将对目标客户群体产生精确而显著的影响。
次新房如果定价不是特别高，那么其他房子的价格一定会有影响
若您手中的房产目前状况如此，且未来存在换房的可能性，那么在这两年内将其出售，不失为一个明智的选择。
现在没有比较就没有伤害，你还是有定价权的一方
但是如果有，那么就未知了
06
为什么会有这个担心
主要还是在一手房楼市里看到特别分裂的现象
就是在高分项目出现高弃号的现象
之所以评分高却选择放弃，其根本原因在于，尽管认同项目的价值，却对那些不够实用的户型产品不感兴趣。
这种现象的持续叠加不会对一手房产生影响
但是对二手房的干扰，会一直存在
07
怎么解决
自然不必急于解决，因为缺乏确切的数字，我无法全面了解问题的具体情况。
如果一定要提一些解决方案，大概两个角度可以去尝试
或者降低土地的供应量
只要供应量稀缺，什么产品都不会存在问题
为确保土地供应的稳定，或者说维持与2022年相似的供应水平，我建议在土地出让环节对户型结构的配比进行适当的调整。
上海始终实施着针对小户型的保障措施，90平方米的户型长期占据着新房市场的主导地位。
该政策本身并无不妥，然而一旦与一手房限价政策结合实施，便可能引发一些问题。
在坚持一手房价格限制的原则基础上，我提出建议，或许可以适当放宽对小户型面积比例的限制。
让市场决定客户到底需要什么样的产品
08
以上问题只是我个人的杞人忧天，可能什么都不存在
若真有此机缘，愿这篇文章能发挥其警示之效，待我们穿越时空隧道，得以重返此篇阅读。
一切的一切，我们2026年见
（也没多久了其实）
