靴子即将着地。据证券时报记者掌握的信息，上海市政府计划于次日举办一场新闻发布会，届时市住房城乡建设委、市工商局以及市金融局等多个部门将共同参与，主要对上海市为推动房地产市场平稳健康发展所采取的措施进行详细介绍。
春节过后，上海房价急剧攀升，引发了公众的广泛关注。与此同时，关于上海市即将出台的房地产新政策的传闻也层出不穷。据悉，此次新政策可能包括对首套房资格的审核更加严格，非普通二套房的首付比例可能上调至70%，对非上海户籍居民提高购房限制，银行不得进行利率竞争，以及严格执行现有的利率优惠政策等措施。
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上海楼市调控收紧风声频出 场外配资或将从严监管
据21世纪经济报道的记者调查，上海已采取多种措施来稳定房地产市场，包括缓解住房供应压力、严格控制高端住宅项目的预售许可证发放以及规范交易市场秩序。
上海楼市近期调控措施的消息频传，诸如提高二套房首付比例至70%、“非沪籍人士购房资格受限”以及严格执行价格管控等传闻不绝于耳。
21世纪经济报道的记者得知，上海市住建委、金融局等众多部门正对房地产市场进行深入调研。在今年的1月和3月，上海市发改委担任主导，联合上海市住建委、金融局等相关部门，不仅邀请了业内专家，还通过举办内部座谈会，共同探讨2016年的房地产市场状况，并广泛征求各方意见。
在3月8日举办的研讨会上，住建委的相关领导提出，他们计划强化购房资格的审查流程，对“首付贷”等金融产品实施更严格的监管，并且有很高的可能性对“3·30新政”的执行力度进行进一步的收紧。
实际上，根据21世纪经济报道记者的调查，上海已采取多种措施来稳定房地产市场，包括缓解住房供应压力、严格高端住宅项目的预售许可证发放、以及规范交易市场秩序。
上海的楼市新政策在实施阶段已正式发布，但主要针对的是房地产开发企业和市场整体规则的调整，对市场的敏感度并未显著提升。同策咨询研究中心的总监张宏伟向21世纪经济报道的记者透露了这一信息。
密集调研
截至目前，尚未接到关于上海房地产市场调控措施进一步加码的正式文件。3月23日，上海市住房和城乡建设委员会房地产政策咨询部门的工作人员在电话里向21世纪经济报道的记者透露了这一信息。
不过，根据21世纪经济报道记者从房地产咨询机构和开发商那里得到的信息，上海市住房和城乡建设委员会以及金融局等相关部门正在对房地产市场进行密集的调研，并积极储备相关政策措施。
2016年1月12日，上海市住房和城乡建设管理委员会组织了一场业内专家座谈会，旨在对2015年的房地产市场进行总结，并对2016年的市场走势进行预测。
与会者向21世纪经济报道的记者透露，在会议过程中，决策层特别指出，将采取严格实施购房限制、规范交易市场等措施，以预防2016年上海房价出现急剧攀升的情况。
3月8日之后，上海市发改委、银监局、住建委以及人民银行上海总部共同组织了一场研讨会，邀请了房地产行业的专家学者，就上海房地产市场的现状与对策进行深入探讨。
21世纪经济报道的记者了解到，在两次研讨会上，与会者特别讨论了上海房价快速攀升所带来的风险，并广泛征询了各方的看法和建议。
3月8日，上海市住建委某处级领导于内部交流会中，对上海房价持续攀升的现象进行了剖析，并明确指出，市场供需之间的矛盾是造成上海房价持续攀升的关键因素之一。
据其透露，近年来土地的平均供应面积规划为600万平方米，然而，市场实际销售的面积达到了800万平方米，这导致每年都存在200万平方米的供应空缺。
同策研究院的统计资料亦表明，至2016年3月21日，上海市的商品住宅存量已减少至849.78万平方米。依据三个月的移动存销比率进行推算，市场的消化周期已进一步缩短，仅为6.02个月。
因此，上海市规划和国土资源管理局以及另外三个部门在2月24日共同发布了一项新政策，该政策旨在促使商品住房用地上中小户型住房的供应量得到提升，其中，中心城区的供应比例不得低于70%，而郊区的比例则不得低于60%。
此外，21世纪经济报道的记者拨打了多家新房代理机构的电话，并联系了上海市的多家楼盘开发商，了解到上海地区高端楼盘的预售许可证审批流程已经变得更为严格。
上海市住建委的处级领导在座谈会上强调，2月29日至3月6日期间，上海商品住宅市场出现“零供应”现象，其原因是报批的项目均为高端楼盘，故未能获得批准。此举旨在通过严格高端楼盘预售许可的审批和备案程序，遏制高端楼盘市场的过热态势，避免其推动整体楼市价格过快攀升。
新政真假调查
尽管上海严格执行了房价限制政策，并着重于推广中小户型，以期遏制房地产市场过热现象，然而，根据3月份的市场反馈，短期内似乎并未能成功扭转上海楼市火爆的趋势。
截至3月21日，3月份上海商品住宅的成交面积已攀升至136万平方米。张宏伟预测，3月份上海商品住宅的成交量有望达到230万平方米。据此估算，2016年第一季度上海商品住宅的成交量预计将超过440万平方米。
“这在历史上也是前所未有的。”张宏伟如是介绍。
正因为这样，自2016年全国两会结束之后，关于上海房地产市场调控措施加强的多个版本便在民间广为流传。
传言频繁提及的是，二套房的首付款比例可能上调至70%。据消息透露，之前的“3·30新政”对二套房的首付比例进行了调整，将原先的60%-70%区间下调至40%。然而，根据最新传言，二套房的首付款比例有望再次提升至70%。
易居研究院智库中心的研究总监严跃进指出，所谓的“调整”实则是一场文字游戏。事实上，二套房的首付比例本身已为商业银行提供了较大的操作余地，并且极有可能对改善型购房需求造成伤害。这仅仅是少数人对决策部门提出的一些建议而已。
在3月8日的内部座谈会中，上海银监局某处级官员明确表示，将推行针对二套房的差异化税收政策，同时提出应对非普通住宅的房贷政策进行适度收紧。
严跃进认为，将二套房的首付比例提升至70%或许能够局部实施，特别是对于非普通住宅，这样做可以确保不会对刚性需求和改善型住房需求造成不必要的伤害。
非沪籍人士的购房限制将从满足两年社保条件提升至五年社保，对此，众多行业专家在接受采访时均表示，该政策的实施可能性相当有限。
上海一旦实施相关措施，其限购政策将超越北京，成为全国最为严格的，丁祖昱，中国房地产测评中心主任兼易居中国执行总裁，如此阐述道。北京的限购政策虽对持有满5年社保者无婚姻状态限制。
据调查，上海市的决策机构在实地考察过程中，不止一次地传达了将严格实施购房限制的决心，然而，他们更侧重于在具体环节上加强管控，对于是否提升非本地户籍人群购房资格的问题，并未作出明确回应。
决策层的态度表明，限购审核前置很可能将严格实施。然而，提高非户籍人士购房门槛的政策出台的可能性并不高。毕竟，这样的政策可能会伤害到大量有购房需求的群体，并且对于遏制当前房价上涨的作用并不显著。严跃进如是说。
值得特别指出的是，严厉打击“首付贷”等非正规融资手段，这将是上海市政府有效遏制房价过快攀升、减轻房地产市场风险的关键举措。严跃进指出，当前上海房地产市场过热的根本问题在于供需失衡，解决这一问题的方法主要有两个方向：一方面是扩大房源供应，另一方面是抑制需求增长。在此过程中，抑制除刚需和改善型需求之外的投资性需求显得尤为迫切。
张宏伟指出，股市与楼市之间存在着相互影响的现象。当股市场外配资受到打压后，资金无处可去，便流向了楼市。在此背景下，楼市出现了首付贷等类似场外配资的现象，这无疑增加了楼市的风险。
在调研过程中，上海银监局某处级领导于内部座谈会中反复指出首付贷及相关场外配资可能存在的风险，明确表示禁止P2P平台资金流入首付贷市场，同时强调除按揭贷款外，其他资金不得介入房地产市场，并计划加强对于首付贷消费金融业务的监管力度。（据《21世纪经济报道》）
