黄浦江畔，一场关于房子的财富游戏正上演着残酷的割裂。
根据官方统计资料，七月份上海新建商品房价格当月比上月增加百分之零点三，与去年同期相比增长百分之六点一，在所有直辖市中涨幅最为显著。市场表现得益于顶级住宅的推动——前六个月上海成交总价超过三千万元的新建房屋共一千零九十六套，占全国三十个主要城市同类房产交易总量的将近六成；而总价达到五千万元以上的顶级豪宅成交数量为四百八十二套，所占比例接近八成。
此时此刻，上海部分老旧房屋价格急剧下滑：杨浦黄兴公园区域，85万元、88万元交易屡见不鲜，内环附近百万元房产普遍出现；浦东世博、金桥等区域，价格降幅超过百分之四十，其中个别地点甚至达到百分之四十六。
虹口金茂璞元
01 豪宅烈火：富人的“实物黄金”逻辑
上海顶级房产市场正在发生显著变化。2025年春季核心区域土地拍卖活动不断升温，新杨思镇和瑞虹新城的竞拍地块价格涨幅超过30%，每平方米的地价达到了11.7万元。这种高涨的态势迅速影响到新建房屋市场：8月份初虹口区金茂璞元楼盘开盘时平均售价为16.6万元每平方米，首天报名购买的比例高达169%，成为该地区的销售典范；同时徐汇滨江地带新建房屋的价格已经超过了20万元每平方米。有钱人争购高级住宅，主要基于三个原因，首先，房产被视为财富保值手段，如同不动产形式的贵金属，其次，全球都市间的竞争导致某些区域房价相对较低，形成价格优势，再者，住宅品质的提升改变了居住体验，创造了全新的生活方式。
第一太平戴维斯中国区住宅销售部负责人唐华谈到，上海高端住宅现已步入注重整体品质的阶段，地段的优越性、产品的卓越性、服务的优质性以及社交圈层的凝聚力必须相互配合，共同构建起一个完整的价值体系，仅仅依靠某一方面很难赢得富裕人群的持久青睐。
港资企业和内地房地产商的经营思路很不相同，瑞安房产花二十多年时间建设新天地，把它变成了上海顶级豪宅的代表；绿城、宸嘉这些国内房地产公司则凭借对本地市场的了解，快速满足高端客户的需要，从而迅速收回成本。
高端住宅的紧俏反映了富裕人群的集中聚集，财富差距的演变促使居住场所出现分化，社会阶层分化现象将愈发显著。
沧州路-控江四村
02 老破小的寒冬：百万房源的挣扎
房地产高位接盘者激烈角逐入场资格，二手房持有者却承受着漫长且痛苦的降价过程。沪上市场呈现反常景象，部分内环区域老旧房屋价格下行至四万元以下，杨浦控江四村二十五点六八平方米的房产以三万四千三百元每平方米拍出，较公示价值缩水了百分之三十四。
浦东的部分老旧房屋状况特别糟糕。统计资料表明，世博区域的上南六村和十村，南码头地区的胶南小区，潍坊片区的潍坊四村，价格下滑了百分之四十四，洋泾片区的泾东小区下跌了百分之四十六。而浦西市中心地带的老旧房屋，价格通常只降低了百分之三十到百分之三十六。
浦东部分老旧房屋遇冷，主要原因有以下几点：首先，它们缺少地段的额外价值与身份象征意义，高收入群体更倾向于购买较新的住宅；其次，近郊一些价格较低的电梯动迁房对市场产生分流作用，例如三林区域4.2至4.9万每平方米的价格范围，以及曹路区域3万每平方米的价格水平，都对世博和金桥的老旧房屋造成影响；最后，尽管价格不高，但总价达到百万的这类老旧房屋，仍然是许多首次购房者能够负担得起的最基本选择。
这100万的房龄老旧且面积小的住宅，虽然存在不少缺陷，但十分贴近普通民众的生活实际。对于购买者来说，它们代表着最低的消费门槛，同时也是现实社会中需求量最大的基础性房产类型，当然，也常常是经济条件有限人士迫不得已的选择。
03 政策与市场的双人舞
楼市因政策引导出现显著不同。2025年时，上海郊区购房限制得到放宽，贷款成本降低至2.6%，价值500万的房产每月还款额减少将近2000元，整个还款期间节省的总利息大约为70万元。住建部门发布新指示，规定四层及以上的住宅需要安装电梯，上海某个建成时间较长的社区在完成加装工程后，顶层房产价格提升了15%。政府设定目标，计划在2025年之前对17万个老旧居住区进行翻新。
“优质住宅”计划促使产品品质整体进步。新盖的房屋必须应用太阳能板与建筑结合的方案，整屋过滤装置、静音设备在高档楼盘里是标准配置。官方规定卧室的最低高度要达到2.6米，阳台的防护栏高度为1.2米，楼层隔音效果的标准被设定为65分贝以下。当然，只有具备经济实力，才能够获得享用更优越的条件。
绿色认证的房屋在同地段普通房屋的基础上价格高出百分之十，而那些没有电梯且改造受限的老旧不符合标准的房产则存在价值下降的可能。
04 未来图景：分裂中的生存法则
上海房产市场格局出现显著差异，中心地带依靠资源稀缺性和购买力强劲，持续保持活跃，周边区域则要逐步消化积压房源，整体趋势将表现为中心地带稳定增长，周边区域逐步企稳。
购房方案要区别对待，自己住的话可以挑市中心的较新房子或者靠近地铁的郊区房产，想投资的话要关注有产业支撑的区域以及特别难得的豪宅，不要轻易使用过高的贷款比例，这两种类型的房产比较能抵抗风险，比如核心地段上分布比较均匀的豪宅项目（像徐汇滨江），还有翻新过的新旧小区，2025年上海的房地产市场可能会出现区域性的复苏，买方需要仔细考虑政策因素和各个地方的潜在风险。
浦东世博区域老旧房屋价格降低了一半多，与此同时，对岸徐汇滨江的豪华住宅单价突破每平米二十万。这种现象反映了城市发展规律：经济活动和财富集中在中心区域，而周边地带逐渐被遗落。
上海市住房和城乡建设委员会统计，过去五年间，内环区域新建商品房供应量下降了百分之二十。资源稀缺现象推高了中心地带的房产价格，而房龄较长的老旧房屋则随着时间推移价值降低。没有安装电梯的旧式多层住宅，最终成为了城市更新计划中的一个缩影。
