上海楼市新政，明起执行！
8月25日，上海市住建管理委、市房管局、市财政局、市税务局以及人民银行上海分行和市公积金管理中心等六个机构共同发布文件《关于调整优化本市房地产相关政策的通知》（简称“《通知》”），其中涉及减少购房限制、改进公积金使用、改善个人住房贷款条件以及修正个人住房房产税制度等内容。《通知》自2025年8月26日起施行。
四方面优化
具体而言，《通知》主要提出四方面的政策优化：
一、调减住房限购政策
为了更有效地满足民众改善生活的需要，推动居住环境优化和就业居住均衡，《通知》中清晰指出要放松住房购买方面的限制措施。首先，达到特定标准的家庭在外围区域购买房产时，不受套数数量的约束。符合本市购房资格的居民，涵盖本地户籍人士，以及在本市持续缴纳社保或个税达一年以上的外地居民，他们购买外环以外房产不受套数限制，无论是新房还是二手房均可购买，成年单身人士在购房上与居民家庭享有同等政策。
沪籍住户的家里，以及沪籍的成年单身人口，在市界以外置办房产，不受套数约束；在市界以内，最多能购置两处房产。外地户籍的家庭和外地成年单身个人，在购买房产之前，在本市持续缴纳社保或个税达到1年以上的，可以在外环以外区域购买任意套数的房子；如果持续缴纳社保或个税达到3年以上的，则在外环以内区域只能购买一套房产。
二、优化住房公积金政策
为增强公积金对购房的支持作用，《通知》决定改进公积金的相关措施。
三、优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制
为缓解住户买房资金成本压力，文件清晰改进了个人房产贷款措施。银行机构依据上海市市场利率协调机制标准及自身经营情况、借款人信用情况等要素，在利率设定方面不再区分首置与再置房产，恰当核算每宗商业性个人房产贷款的利率数值。
四、完善个人住房房产税政策
为了改进住房购买限制措施，《通知》明确指出，满足条件的非本地常住居民家庭购买的首套房产可以免除房产税；对于购买的第二套或更多房产，在综合计算家庭所有房产的总面积基础上，可以扣除人均六十平方米的免税额度。考虑到个人房产税是按年度征收的，因此从2025年1月1日起，符合要求的购房人能够应用这项条款。
六大看点
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海最新出台的政策运用多种措施促进房地产市场健康发展，涵盖内容广泛。其中最受关注的包括购买限制的放宽，以及为首次置业者和希望改善居住条件的家庭提供贷款便利，目的是尽可能满足各类人群的住房需求。此次政策包含六个主要方面：
1.回应市场期待，缓解观望和焦虑情绪。
大城市调控措施推行较为一致，北京于八月份上旬实施房产调控调整，各方密切关注上海、深圳的后续动作。近期坊间议论增多，市场谨慎情绪有所增强，购买者决策过程变慢，议价空间不大。期待中的支持性措施若能及时兑现，或可缓解当前市场焦虑并修正市场预期。
2.政策涉及面广，刚需、改善都能获得购房实惠。
这项政策借助放宽购房限制，在公积金使用、信贷手段以及房产税操作等方面给予多项支持，让购房群体获得更多便利，有效激发潜在的购房意愿，从而持续增强上海房地产市场的稳定发展态势。
3.房贷利率不再区分首套和二套，有助于释放更多改善需求。
按商业贷款200万，分30年偿还来算，首套房每月需还8486元，二套房在差异化地区每月需还8704元，在非差异化地区每月需还8925元，二套房的贷款利率能按最新规定大幅下调，非差异化地区的二套房每月能省下439元，过去调整贷款市场报价利率后每月能省的钱只有几十元，这次的减负效果非常显著，人们能实实在在地感受到实惠。
4．公积金使用更灵活。
用公积金支付首付款，能够增强购房意愿和购买力，部分人公积金账户里存有较多资金，可以用来弥补首付款的缺口，如今首付款的筹集途径变得多样化，并且动用公积金作为首付款不会对公积金贷款额度产生负面影响，使客户能够更快地实现购房目标，另外，购买符合绿色建筑规范的新式住宅，其贷款额度能够增加百分之十五既满足客户对优质住宅的购买欲望，又促使房地产商建造更多符合规范的高品质房产。
5.限购优化，有望进一步缓解结构性不平衡。
上海房地产市场当前保持基本平稳，但内部存在明显区别，郊区新建商品房的消化速度依然面临挑战。最新调控措施着重针对特定区域，对外围地带的购房限制有所放宽，此举能够有效激发市场活力，进而促进库存进一步减少。此外，促成外围二手房的交易也能减少房源供给，并且，只要二手房成功售出，就能满足升级需求，确保新房与二手房的转换渠道畅通无阻。另外，或许还存在其他作用，现阶段置换型购房需求较为突出，这主要源于“房票”的限制，特别是外地单身群体，他们时常遭遇旧房销售不畅而新房难以入手的困境，为促成交易往往被迫降价出售，这既加重了自身的经济负担，又对市场信心和预期稳定造成负面影响，若能多获得一张房票，便可以灵活地先购后售，从而减轻被迫抛售的压力，同时也能在一定程度上遏制二手房价格过快下滑的趋势。
6.完善个人住房房产税政策，降低持有成本。
针对非本地居民购买第二套房产的情况，提供六十平方米的免税额度，能够有效减少持有费用，进而增强其升级换房的想法。
这项新政策最直接的影响会体现在哪里？卢文曦用杭州去年十月取消首套和二套住房利率差别的情况做参照，那个月杭州新房销售面积比上月增长了百分之十六。十一月销售面积继续环比增长，并且增幅扩大到了百分之二十一。根据国家统计部门发布的信息，十一月杭州房价指数中新建商品住宅价格环比上涨了百分之零点九。并且从细分市场来看，九十平方米以上大户型产品的价格环比涨幅更为显著。
卢文曦谈到，上海中高端升级市场目前热度很高，10万以上价位的楼盘开盘后很快售罄的情况经常出现。金融方面的扶持能够使这类产品的关注度继续保持。高端升级市场常常预示着市场的发展趋势，销售情况良好有利于大家对上海未来持续抱有信心。
卢文曦表示金九银十的品质值得信赖。他说明，上海新建住宅的销量稳定且价格有所上涨，不过最近二手房的价格情况比较平稳，六月国务院会议强调要更加积极促进房地产市场稳定发展，八月中旬国务院又重申将实施有效政策确保房地产市场不再下跌而是稳定下来，上海方面迅速执行了相关政策并贯彻了这些指示精神。公众热切盼望的方针实施之后，能够激发一部分消费能力，并且促使犹豫不决的心态发生改变。此外该方针的推出时机十分适宜，紧接着便是金九银十的惯常销售高峰期，在政策的推动下，市场活跃度将得到有力支持。
来源丨21财经客户端 21世纪经济报道
