根据城市情况采取不同措施。1月21日晚上，上海市住房保障和房屋管理局官方网站发布了由市住房和城乡建设委员会、市住房保障和房屋管理局等八个部门共同制定的《关于推动上海市房地产市场保持稳定健康运行的若干措施》（简称《措施》），《措施》针对需求方面、购房费用、土地供应等环节实施了一系列配套政策，并且没有过渡阶段，自1月22日起正式实施。
该文件强调必须认真执行购房限制措施，夫妻分居三年之内购置商品房的，其已拥有的房产数量依据分居前家庭总数量来核算；该文件宣布，更改了增值税的减免期限，个人售卖未满五年的房产时，需将全部款项作为增值税上缴；针对新建的商品房，推行公正的摇号分配方案，旨在满足无房家庭的基本居住需求；该文件还提出要严格遵循差异化的住房贷款措施，严密监控商品房的售卖过程，严肃治理房地产市场的经营行为等等。
新规公布后，当晚最忙碌的是中介机构的相关人员。张林（化名）在社交平台上发布了一条信息：“各位业主和购房者，对于今天上海市公布的房地产新规，大家不必过分焦虑，我们将在次日清晨与各个交易部门核实具体内容，请大家耐心等候我们的通知。如有任何问题，欢迎次日私下联系我”
王璐（化名）做一手房中介，她在朋友圈发信息说，当天晚上她正在分析最新的政策，同时梳理所有已购房客户的情况，如果有人有疑问，可以留言询问
上海链家和中原地产分别公布了致客户的说明文件，阐述了新规的实施办法、明确生效时段等：经与交易部门和税务部门初步商议，离婚后三年内房产数量核算以及增值税征收周期从两年改为五年的判定，均以网络签约时间为准，就是说，2024年1月21日当天及之前的网签交易，将继续沿用旧政策，不受新规约束，各行政区域在具体实施层面，或许存在不同做法。
同时，上海方面也出现了暂停拍卖房产的情况：1月22日上午，有参与者接到通知，表示其竞标的上海市青浦区某处房产被法庭叫停了；在京东拍卖平台上，上海的法拍房产都标明了“交易终止”；不过，在阿里拍卖平台上，上海的相关房源依然标注着“拍卖进行中”。
二手房市场降温
上海中原市场分析师卢文曦表示，近期上海房地产市场热度不减，诸如新盘认购踊跃、业主不断抬高报价等现象，给市场平稳发展带来挑战。随着3、4月份春暖花开季的到来，若能适时推出调控措施，有助于遏制市场中的投机行为，并且平抑市场参与者的心态和未来的预期走向。
上海市房产管理局房地产市场监管部门工作人员蒋慰如谈到，上海房产市场此次出台的调整政策，其核心内容可以概括为四个方面：提升房源数量，管理购房行为，控制市场心态，加强监督管理。
在住房供应方面，住宅用地供应和商品住房上市都将显著增加，尤其要关注郊区交通轨道站点以及五大新城的建设情况。根据链家研究院的数据，2020年新增供应中，郊环以外区域的占比高达33%，创下近六年来的新高。通过增加郊环以外区域的供应量，进而提升该区域的成交比例，将有助于有效降低全市新房的整体成交价格。
在控制需求端，必须严格实施上海的购房数量限制、贷款条件约束以及差异化的税收措施，同时增设规定，即离婚后三年内不得购买房产，否则按离婚前的房产数量计算；要稳定市场预期，需要持续健全房价与地价相互关联的调控机制，促使开发商理性进行土地竞拍，保持土地成本稳定，并加大对商品住宅价格的监管力度；在加强监管方面，重点在于优化公平的摇号购房体系，应优先照顾无房家庭，采用两次摇号的方式，首次摇号由无房家庭集中进行，第二次摇号则面向已拥有房产的家庭。显然，这与此前中介业内流传的模仿杭州的摇号模式不一样。
不少从事中介行业的人士表示，调控主要通过对房源供应进行控制或者提高购房费用来为前段时间热度很高的楼市降温。信栋地产的创始人徐栋指出，新规将导致二手房市场在短期内的交易量减少且价格稳定，在长期内价格涨幅也会有所减缓，上海市政府实施政策的时间点、力度以及具体细节都处理得相当恰当。
1月22日上午，在普陀房产交易中心入口处，聚集了众多等候办理过户手续的人。张林以实例说明，这些购房者已经完成了网上签约流程，虽然他们并未受到最新政策调整的影响，不过他们担心时间拖得久了，事情可能会发生变化。卢文曦对此表示，过去房价上涨主要集中在学区房和次新房，其中次新房里有很多已满两年但未满五年的房产，新规实施后，这些房产的购房协议需要重新拟定，部分客户甚至决定取消交易；至于那些尚未售出的同类房产，则可能遭遇价格下滑的风险，总体而言，二手房交易量预期将有所减缓。
新住宅持有五年后无需缴纳增值税，非新住宅则需支付增值额的百分之五作为税款。持有年限的变化，会显著推高二手房的购置费用。但链家研究院杨雨蕾分析，对于价值数百万的房产，数十万的额外花费或许仅让部分买方感到不快；或者，买方在权衡费用后，可能更倾向于选择新房，并参与新房的抽签选房活动。
以一套价值千万、产权介于两到五年之间的房产为例，先前仅需缴纳差额增值税，即（房产总价减去购入成本）乘以五点三，现在则需支付全额五点三的税费，假设卖家当初花费约五百万购得该房产，那么需要额外承担两万到三万的税款，倘若房东将购房成本转嫁给购房人，那么买方可能会选择价格更低的房产，或者与房东协商降低价格后再做决定市场成交速度无疑会有影响。
这项新规对购置房产作为投资目的的行为造成了严重冲击。上海最近实施的，要求夫妻离异后三年内禁止购房的购房限制措施，引起了广泛讨论，许多行业专家指出这会促使市场流通资金减少。自去年起，深圳、南京、无锡、成都等多个城市针对夫妻分居的情况，推出了或强化了购房限制政策，例如南京和无锡规定离婚两年内需追溯家庭名下所有房产，而上海调整后的政策与深圳保持一致为三年，显示出更为严格的调控态势。
这种以离婚为名购房的方式造成了诸多社会问题。张林夫妇在2020年底的“离婚冷静期”开始前完成了离婚登记，他们计划购买一套新房用于自住或增值，不过至今未能成功获得购房资格。等到1月21日相关政策更新后，这对夫妇感到十分尴尬。陈真（化名）六年前也曾通过假离婚手段购置房产，如今她和前夫一同居住在新家，但两人并未恢复婚姻关系，她解释说这样做是为了防止未来政策调整带来麻烦。
中指研究院上海研究总监方颃指出，上海市有关离婚年限调整的规定，主要针对上海户籍家庭通过“婚姻关系变更后名义变更+办理离婚”方式，骗取另一套购房名额，乃至首套住房贷款资格的投机活动。
上海市先前未曾针对夫妻离异后的房产购置问题出台相关政策。根据深圳的实践经验观察，当地二手房交易量呈现下降趋势，然而房产价格波动并不显著，与此同时，通过婚姻状况变更进行房产交易的不当行为将得到有效控制，进而促进社会安定。
经营贷流入房市引发信贷从严
上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰谈到，房地产行业主要依靠资金驱动，上海近期市场波动与资金因素密切相关，特别是经营性贷款、信用贷款等资金流向了房地产市场。他指出，这次新政策对信贷资金的数量、期限、构成以及管理方式都进行了非常细致的修改。
陈杰建议购房者在选择时不要急于高位买入，以免成为高位接盘者或被套牢者。他给出的解释是，当前市场行情并非全面上涨。虽然上海房地产整体表现平稳，但近一两年的确在某些区域和特定类型的房产上显现出过热倾向，例如部分楼盘销量异常强劲，还有不少二手房中介明显提高报价。当房地产领域呈现倾向于上涨而非下跌的投资心态时，推行相关政策，显得相当适时。
根据众多业内专家的判断，现行调控措施加大了购房者和售房者的负担，也提升了交易过程的复杂程度。例如，上调二手房交易中的相关费用，使得短期内的投机性买卖变得更为昂贵，以此遏制快速买卖房产的行为，但也需注意不要影响到确实需要改善居住条件的家庭。这项政策积极响应了去年“724”房地产工作会议上提出的要求，通过调整税费标准来进行市场管理。政策变动后，所有住房交易，不论类型，若持有未达五年，均需缴纳全部增值税税额。先前规定，房产转手未满两年者，须全额纳税。此次调整着重于持有时间介于两年与五年之间的房产。针对普通房产，由原先免税改为全额征税。非普通房产，则由原先按差额征收转为全额征收。上海房产买卖环节税费通常由交易方承担，这一做法广泛存在，新规推行后，买家需承担更多购房费用，可能会削弱部分购房意愿，另一方面，二手房流通量也将随之减少。
另外，政策首次提出了房地产“贷款集中度”的监管思路，目的是恰当管理个人购房贷款的额度，减缓居民负债的增长速率，在个人购房贷款的操作层面或许会优先照顾“首次置业者”。这项举措是对于2021年正式推行的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》的正面执行。
此外，加强对于购房人首付款经济来源以及负债收支状况的核查，能够切实纠正当前市场中某些不合规资金变相流通的现象。
值得注意的是，新规强调要建立完善的居住及福利制度，通过多种途径缓解住房压力，着力提升租赁房屋的充足性和稳定性，同时推进老旧房屋更新、城乡结合部整治以及电梯加装工程等。相关知情者指出，上海租赁行业正逐步走向规范，五大城区的基础设施建设也在持续优化，本地居民无需被单一居住模式或特定区域的房产所束缚。
