记者| 杨秉科
编辑| 付琳琳
由于能够绕过限购政策，止赎房产正在成为热点城市购房者的重要战场。
在阿里巴巴拍卖平台上，广州是四个一线城市中房屋止赎数量最多的城市，共有16,458套。 其次是北京、深圳和上海，挂牌住宅止赎房屋数量分别为10,197套、8,809套和8,310套。
新一线和热点二线城市中，挂牌住宅数量排名前三的城市为重庆、苏州和杭州，分别为39,627套、35,268套和29,588套。 此外，成都和武汉是住宅止赎的热门城市，分别有23,641套和11,085套房源。
止赎房屋是指被法院强制拍卖的房屋。 大多发生在债务人即房屋所有人无力履行债务，债权人通过各种司法程序向法院申请强制执行时。 法院将债务人名下的房屋拍卖，并用拍卖收益清偿债权。
止赎住房市场自诞生以来，经历了司法程序的长期变革。 如今，它主要以在线拍卖为主。
1991年，民事诉讼法正式确立司法拍卖作为强制执行措施。 1998年，《人民法院执行工作若干问题的规定》颁布，确认司法拍卖是处理诉讼财产的主要方式，法院可以委托拍卖。 2004年，确定了拍卖期间委托鉴定、评估、升级、拍卖的具体工作规范。
2009年起，法院将拍卖活动委托给社会机构。 自此，委托拍卖成为我国司法拍卖的固定模式。 2010年，网上拍卖开始出现，上海公开拍卖网首次亮相。 2016年，出现了第一批网络拍卖平台，包括淘宝网、京东、工拍网、人民资产诉讼网、中国拍卖协会网等。
目前，最大的止赎拍卖平台是阿里巴巴拍卖。 据公开报道，全国99%的法院已入驻阿里巴巴拍卖，95%的司法拍卖均在该平台进行。 阿里巴巴拍卖已成为全球最大的止赎拍卖平台。
阿里巴巴拍卖上有各种各样关于止赎房屋的故事，包括富商的倒闭，但大多数都是普通人的资产拍卖。 每栋止赎房屋背后都有不同的故事。
止赎房屋的现状
作为房地产市场中的特殊存在，热点城市的止赎房市场一度火热，各地止赎房成交量持续刷新。 一个重要原因是，取消抵押品赎回权的住房可能成为一些购房者绕过购买限制的手段。
今年以来，拍卖网站上挂牌出售的止赎房屋数量大幅增加。
一位重庆市场人士告诉界面新闻，在重庆，通过抵押房产获取资金的案例不少。 但受疫情影响，不少企业经营状况并不乐观。 不仅个人无力偿还债务，企业破产的情况也时有发生。
近年来，重庆当地出现了一些破产的本土小型房地产企业，如银星、风雅、大川、金隅、申基、天仙湖等，一旦启动破产程序，这些楼盘的大量房产将被套现。公司将被取消抵押品赎回权。 在游泳池。
然而，重庆的止赎房屋成交率却很低。 上述人士告诉界面新闻，主要原因是重复拍卖次数较多，部分债务人信用意识淡薄，债务人还债意愿不高。 这些因素导致了重庆止赎房屋数量居高不下。
苏州和杭州止赎房源数量居高不下的原因大致相同。 浙江合法拍卖服务机构人士表示，“江浙地区民营经济发达，企业借贷较多，一旦经济下行或者企业经营出现问题，资金链就会断裂，债务就会随之增加。”资不抵债，资产将被法院强制拍卖。”
据司法拍卖服务商来维拍卖统计，止赎拍卖的来源有30%是由于房主之间的民间借贷纠纷，如企业经营、风险投资、私募资金借贷等； 30%涉及赌博； 还有40%是因为债务担保，比如帮助比较好的亲朋好友获得银行贷款时的担保。
来派法律服务相关人士告诉界面新闻，少部分止赎房产是个人停供造成的，而停供造成的止赎房产大部分是炒房者采用高杠杆、高房价的方式。 在他们接触到的案例中，几乎没有因即时需求而减少供应。 即使你有急需，知道自己无力偿还房贷，你也会自行提前把房子卖掉。 那些等到银行启动法律程序的客户基本上都是债务众多且复杂的客户。
堵住限购漏洞
由于价格低廉、无限购、无彩票，止赎房原本是许多购房者的另一种选择。 尤其是在落户门槛较高的一线城市和热门二线城市，止赎被视为打破限购政策的契机。
许多不具备资格或没有房券的炒房客都盯上了这条入市“绿色通道”。 他们通过止赎市场绕过限购政策，成功在热门城市买房进入市场。
据贝壳研究院统计，2020年四大一线城市共成交10154套止赎房，其中广州以3365套成交量领跑，北京为买方市场贡献最大折扣，平均折扣7.72%。
以上海为例，根据沪蓉止赎数据显示，2020年上海止赎房屋总成交量为165.6亿套，挂牌住宅房屋数量为2272套，成交率为77%，挂牌商业及办公楼盘708套，成交率为46%。 。 受疫情影响，与2019年相比，2020年拍卖单位数量减少1,358套，成交金额减少30.7亿元。
根据上海去年止赎房屋交易数据，每月目标成交总价平均在每套500万至800万之间波动。 成交率随着总价的升高而降低，总价500万以下的楼盘最受欢迎。 徐汇区、黄浦区成交均价高达每套1000万+，站在“房塔”之巅。
在长三角地区另一热点城市杭州，2020年杭州市（八区）止赎房屋成交总额达52.87亿元，成交总价过千万元的房屋有87套，销售额10-2000万元。 共有56套房屋，其中售价在20至3000万之间的有19套，其中售价在3000万以上的有12套。
虽然是因为债务问题需要止赎来偿还债务的房子，但是止赎的房子最终的价格并不便宜，无论是在上海还是在杭州。 相反，高溢价频频成交，屡屡打破拍卖参与者和社区业主的预期。
据蓝鲸止赎统计，2020年，上海急需类止赎房成交价格基本超过二手房市场价格。 每个单位的平均投标人数为 8-15 人。 一些热门地区止赎房屋的价格高于同一地点的房屋价格。 二手房足足贵了10%。
今年1月，上海徐汇区一套住宅被拍卖上架。 经过28名参与者和529次投标，该住宅以起拍价的两倍、比市场评估价高出38.6%的价格出售。
在杭州，止赎房产也在一定程度上成为楼市的风向标。 2020年下半年，几乎每两个月就能看到天价止赎房，错过止赎房已经成为一句空话。 一些社区甚至悬挂横幅庆祝高价止赎房屋的出现。
例如，位于杭州市拱墅区的德信小陈公馆一套止赎房屋竞拍成功后，小区内就挂出了“热烈庆祝小陈公馆房价突破5万元/平方米”的横幅。
在限购漏洞消除、天价止赎频发等多种不利于市场稳定的因素交织下，全国范围内开始了一轮止赎限购政策。
上海率先对取消抵押品赎回权的住房实行限购。 今年1月25日下午，止赎房产被列入1月21日发布的上海楼市调控新政策的“上海十条”，明确购买止赎房产还需要具备上海购房资格。
作为房屋司法拍卖的另一热点，杭州随后于3月3日出台新政策，规定参与本市限购范围内房屋司法拍卖的竞买人必须遵守本市住房限购政策。
此后，合肥也于4月份将止赎房屋纳入限购范围。 就在最近的8月2日，东莞市在全市最严格的调控下，也明确将止赎房屋纳入限购范围。
可以预见，在各地更加严格的房地产市场调控政策下，止赎房这一可以绕过限购政策的特定住房对象将受到各地严格监管，从而堵塞“限购”漏洞。
降温
在止赎房被纳入限购并席卷多个热点城市后，这个市场的热度不可避免地下降了。
在2021年止赎房限购政策首站上海，相关数据显示，2021年前5个月，止赎房（住宅）成交668套，成交比例下降，平均溢价率也下降到接近100%。 以5月份为例，当月售出的127套住宅的平均成交价较市场价折价约85%。
在杭州，当地媒体相关数据显示，6月1日至7月14日，销售的219套止赎房屋中，高于评估价的仅有32套，占比14.6%； 18个不变，占比8.2%； 77.1%的止赎房产低于评估价值。
来派法律服务的数据显示，近期止赎购房者中约有40%是全额付款购买的房屋，60%是通过抵押贷款购买的房屋。 从成交价格分析，出现了一定的降温。
来派法律服务区域经理张建芳分析，由于限购政策和房贷信贷额度紧张，二手房交易量下降，止赎房市场自然降温。
值得注意的是，未来仍有不少备受瞩目的止赎房产待上市。
例如，上海的翠园止赎屋。 拍卖信息显示，8月19日至8月20日，上海徐汇区兴国路111号高档住宅区翠园花园内的20套住宅、车库、电子设备和家具将被拍卖。 建筑面积328.31平方米至566.69平方米。 平方米不一，总起拍价为168016.66万元，折合建筑面积约13.78万元/平方米。
据了解，上述被拍卖资产原本属于华信中国。
在杭州，堪称杭州“史上最贵止赎房”的桃花源西金园也备受关注。 据阿里法拍信息显示，余杭区中泰街桃花源西锦园6栋6-1、6-2房中式别墅将于9月开拍，起拍价1.155亿。
待拍房屋内部装修极其奢华，包括200吨定制的红木家具、门口的双面苏绣屏风，绣工花了三年时间绣成，还有2吨重的金玉吊灯、金丝楠木雕刻的背景墙等。
据记者了解，业主因朋友做保本P2P投资失败，欠下2亿元债务。 最终他无力偿还债务。 这座精心设计和装饰的豪宅将被拍卖。
对于大多数个人和企业来说，他们投放到止赎市场的每一套房子背后都有一个跌宕起伏的故事，最终留下的只是一组竞价数字。
