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上海采取行动
3月25日上午，上海政府召开新闻发布会。 上海住建委、市工商局、市金融办等部门负责人将介绍上海促进房地产市场平稳健康发展的相关举措。
记者在发布会上获悉，上海将于25日开始实施《关于进一步完善本市住房市场体系和保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，促进房地产市场平稳健康发展。房地产市场的发展。 意见明确，上海将进一步加强房地产市场监管，规范行业行为，严格落实住房限购政策和差别化住房信贷政策。
根据《意见》，上海将严格执行住房限购政策，具体体现在：增加非上海户籍居民购买住房缴纳个人所得税或社会保险的年限，共缴纳2年。自购房之日起3年内在本市居住的年限。 上述调整为自购买房屋之日起连续缴纳5年及以上。 企业购买的商品房必须重新挂牌交易3年以上。 交易对象为个人的，按照上海限购政策执行。 同时，为进一步规范交易行为，限购审查将移至交易备案阶段。
同时，意见提出严格执行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。 拥有一套住房的家庭为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住住房的，首付比例不得低于50%； 非普通自住住房首付比例不得低于70%。 购房者在申请贷款时还承诺，如果首付是自己的资金。
记者在现场看到，出席今天发布会的人员包括上海住房和城乡建设管理委员会主任顾金山、央行上海总部调查统计研究部主任王振英、上海金融办副主任、上海银监局副局长蔡军。 上海工商局副局长钟敏、上海市场利率定价自律机制负责人孙伟。
上海出台新调控政策，北京会受到影响吗？
文/郭毅
刚刚，上海出台了新的调控政策，核心内容有四项，包括严厉打击场外融资、升级限购、升级限贷等。本次政策收紧后，上海将进入最严峻的政策环境在监管史上。 。 反观一直与上海并驾齐驱的北京，在房地产调控上却保持沉默。 但北京一旦参照上海实施楼市调控，将对刚刚复苏的楼市造成强烈打击。
上海核心要点如下：
一、严禁中介机构从事场外资金配置业务
解读：这一政策是预期的。 链家事件起源于上海，波及全国。 上海率先打开中介机构从事场外资金配置业务的大门已有2年多了。 如果中介机构自建资金池，带来的影响不仅是提高购房杠杆、助推楼市泡沫，更严重的是，会带来巨大的潜在金融风险，已引起决策层的重视。
事件源头链家因其激进、激进的扩张方式而被诟病，其吞噬了产业链上下游的商业模式。 其近乎垄断的市场地位引起了政府和行业的警觉，并在此次事件中受到诟病。 因此，链家事件发展至今，已不再只是上海加强市场监管的问题，而是会扩大到全国。 预计北京可能出台的监管政策也将强调对从事场外资金配置业务的中介机构的管控和打击。 财务杠杆降低后，部分资金实力较弱的购房者将被屏蔽，导致市场交易量下降。
2、非本市户籍家庭，社保和个人纳税年限由2年调整为5年及以上。
解读：与北京早在2011年不同，非本地户籍购房者的社保和个人税缴纳年限必须达到5年才有资格购买新房。 此前，上海一直实行2年期限。 这次上海升级为5年。 今年以后，我们将与北京共同实施全国最严格的限购政策。
但与上海不同的是，北京并没有表现出明显的投资需求上升迹象，新房市场的交易量也保持相对稳定。
如上图所示，截至3月22日，北京商品住房（不含社保、商住，含自住住房）累计销售10178套。 与去年第一季度楼市仍处于低谷时相比，减少了3,241套。 主要原因是北京房价上涨。 一方面，北京库存不足导致开发商抬价惜售。 另一方面，高端楼盘入市数量增加也是北京房价结构性上涨的原因之一。 在新房市场价格上涨的背景下，大量购房需求流向二手市场。
如上图所示，今年年初北京二手住宅交易量同比翻了一番。 近日，有一线卖场报道称，目前二手房业主提高出价后，看房量大幅下降。 未来，北京二手住宅市场交易量预计将下降。
二手房交易的下滑最终会传导至新房市场。 卖旧买新、改良型的隐性需求将导致新房市场的交易量也萎缩。
因此可以判断，北京房地产市场对春节前后出现的过热现象进行了自主调整。 此外，北京已经实施了全国最严格的限购措施。 预计到了这个地步，就不会再继续强化了。
上海新调控政策的前两项实际上对北京影响不大。 真正具备核打击能力的是后两项。
3.企业购买商品房并再次投放市场需要3年以上时间。
解读：众所周知，无论是反复购买豪宅的高端客户，还是一次性投资多套房子的投资者，规避限购的唯一办法就是以公司名义购买房屋。 一旦企业购买商业地产，然后重新上市三年或更长时间，就会堵塞投资者短期炒房的渠道。 同时，也难免会伤害到一些高端刚性需求。
虽然高端客户购买大面积、高品质的豪宅也是迫切需求，但如果政策强制将房产流转周期限制在3年以上，虽然可以抵押，但都会影响评估后兑现的资金数额，同时也会受到银行控制授信额度的影响。 因此，出于资产流动性的考虑，富裕购房者可能会选择暂时搁置购房，或者与开发商协商通过分期付款的方式缓解财务压力。
无论购房者采取什么措施来应对，对于豪宅开发商来说都是不利的，他们的业绩和还款都会受到很大影响。
尤其是北京，2016年同期将有58个售价8万元以上的高端项目在售，市场豪宅潜在供应量高达5000-6000套，已经出现供过于求的情况。 一旦这项政策也实施起来，豪宅的供需将会减少。 情况变得更糟。
4、拥有房屋再次申请贷款，普通自有住房首付比例为50%，非普通自有住房首付比例不低于70%。 购房者必须承诺首付是自己的资金。
解读：虽然早就期待提高二套房首付比例，但从此次政策的制定来看，很有可能是“认房认贷”。 那么，对楼市的影响将远远大于原来执行条款中的首付比例。 增加了20%。 如果再次实行“认房认贷”，部分客户群体将失去贷款资格。 我认为上海有能力一次性买房的客户群是极其有限的。
购买非普通自住住房首付比例不得低于70%，这将对公寓和商业产品的销售产生重大影响。 此前首付比例为50%，贷款期限为10年。 该类产品的税费远高于住宅，交易量也相对较高。 它需要财务杠杆来放大投资回报。 如果首付比例提高到70%，降低杠杆就意味着降低收益。 一旦该类产品的投资属性降低，其销售将面临巨大压力。
如果北京也跟上上海步伐，对北京楼市也会产生同样的效果。 2014年和2015年，北京高价土地大量涌现。 开发商争夺高价土地的逻辑之一是，能出售的公建、商建都可以开发成公寓产品，通过分散销售可以回收资金、产生利润。 如果高价土地的住宅部分，由于企业购买房屋三年后才能转售，影响了销售速度。 公寓产品首付比例的提高也抑制了购房需求。 一些地价异常高，远超周边地区的项目，很可能会陷入业绩泥潭。
预计北京市政府将从北京没有投资投机需求和房价疯涨的实际情况出发，兼顾广大刚需、改善型客户群体的切身需要，谨慎调控，防止误伤，小心用力过猛，只会让正在复苏的楼市陷入恐惧。
一、严格执行住房限购政策
2.实施差别化住房信贷政策
▲如何区分普通住宅和非凡住宅？
3、增加宅基地供应
四、加强市场监管，开展执法检查
五、推动廉租住房与公共租赁住房一体化运营
6、多渠道筹措人才公寓
七、做好共有产权保障住房的建设、供应和售后管理
八、加快推进旧区和“城中村”改造
九、设立联席会议
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