上海限购政策
上海单身男女
1、如果您名下有房子，则限购。
2、如果您本人名下无房屋，且您与父母在2011年1月30日之前共有房屋不超过2套（含2套），则可以购买新房。
3、如果您本人名下没有房屋，且您和父母在2011年1月30日之前拥有3套以上（含3套）的，则限购。
上海籍已婚人士
1、夫妻双方户口均在上海
A。 2011年1月30日前，夫妻双方与父母共同拥有不超过2套住房（含2套）的，可以购买第二套新房。
b. 一方配偶在2011年1月30日之前与父母拥有三套房子。另一方没有住房，可以购买新房。
C。 一方配偶在2011年1月30日前与父母合住三套住房，另一方与父母合住一套住房，可购买新房。
d. 2011年1月30日前，一方配偶与父母合住三套房子，另一方与父母合住两套房子，可购买新房。
e. 2011年1月30日前，配偶一方及其父母拥有4套以上（含4套）的，限购。
2、配偶一方为上海户籍，另一方为非上海户籍。
A。 如果购买第一张房产证，可以单独申领非上海户籍证明，但需要提供5年的社保证明或5年的个人所得税证明。
b. 上海户籍人士购买第二套房子必须提交出生证明，否则购买将受到限制。
注：5年社保或5年个人所得税不包括合同签订当月。 向前推算，这63个月中有60个月已正常缴纳社保或个人所得税。
注：离婚时，如果离婚前夫妻名下只有一套房子，根据上海限购政策，他也可以购买一套； 但如果离婚前，夫妻名下有2套房子，甚至更多，离婚后，其中一方名下没有房子，现在想买房不到3年离婚后。 核实过程中，会核实夫妻俩3年前名下有2套房子，所以不能买房。
1、上海户籍夫妻离婚时，其中一人分得两套房子，且当前离婚证日期不满3年。 另一方配偶再婚后，现姓氏不具备房屋（再婚配偶婚前单身时购买房屋的资格），再婚家庭可购买1套房屋。
分析：A和B离婚，A分得2套房子，B没有房子，B和C（C单身，没有房子，有资格买房）再婚，那么BC组成的家庭应该可以购买1套房子！
2、上海户籍的家庭，夫妻双方均再婚，且双方原家庭只有一套住房，且离婚时原家庭住房由前配偶分割的，则现家庭可以购买没有房子就拥有一所房子。
分析：A、B离婚，原家唯一的房子给A。C、D离婚，原家唯一的房子给C。现B、D再婚，家庭由BD组成可以买一套房子！
3、上海户籍夫妻离婚不满3年，且离婚家庭只有一套房产的，离户配偶可以购买一套房产。
分析：A和B离婚，原来家里唯一的房子给了A，B离开了房子； B可以买1套房子！
非上海居民购房政策
外国人在上海买房需要什么条件？
1、已婚外国人在上海只能购买一套住宅（商品房）。 2.非本市居民家庭仅限购买一套上海住宅，但夫妻中至少一人须自购买之日起连续五年以上缴纳社会保险或个人所得税。 3、外国人在外地拥有的房产不计算在内。 只要上海没有房产，他们就可以买！ 4、三年居住证（免征房产税）所需证件： 1.身份证 2.结婚证 3.户口簿 4.收入证明 5.完税证明 6.居住证
特殊客户群
奥1
本市集体户籍
遵循上海户籍政策，但需要注意户籍证明号码：例如90、98、97是上海户籍号码。 户籍证明号码：99是以上海户籍为准，并非上海户籍，受外地户籍政策约束。
氧气
外国人或港澳台同胞
提供一年期上海劳动合同和一年期税单！ 可以购买房子。 （要求劳动合同和税单公司必须一致）
o3
博士生、博士后
需已婚并提供学校证明（学历证明）。 五年不用交社保，五年不用缴纳个人所得税，可以买房。
o4
军人购买住房
A。 原居住地为上海户籍，执行上海户籍政策。 如果您是单身，您可以购买一套；如果您已婚，您可以购买2套。 b. 如果您的原居住地不在上海，则适用外国人户籍政策。 如果你是单身，你不能买它，但如果你已婚，你可以买一套。
注：1、军队出具的证明需注明身份证号码、军官身份证号码、户口状况、婚姻状况、是否有未成年子女、出生证明号码。
2、军人是指非上海籍、不得购房的军官、士兵或士官。
临港购房政策分析
上海购房贷款政策
1. 商业贷款
上海房贷利率2021年7月24日起上调！
第一组加息35个基点（4.65+0.35=5%）
第二套上调120个基点（4.65+1.05=5.7%）
1、家庭购买首套住房（即家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录）申请商业性个人住房贷款的，首付比例不得低于35%。
2.在本市已拥有房屋，但在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，若购买普通自有住房，按商业住房贷款首付比例计算。贷款比例不低于50%； 购买非普通住房、自住住房的，商业贷款首付比例不得低于70%。
贷款政策变化
1、银行严格审核客户首付款来源。 客户不得通过非直系亲属借款、P2P公司借款、贷款借款、信用卡套现等方式支付首付。各类贷款资金禁止用于首付。 （直系亲属仅指父母和配偶，兄弟姐妹不视为直系亲属）
2、银行需要审核客户的还款能力，需要有与收入证明或其他反映收入的证明金额相符的工资单。
3.延长审批时间。 目前，所有文件收集完毕后，平均贷款审批时间约为1个月至1个半月。
4、贷款期限延长。 目前的贷款时间平均为新出生证明签发后2至4个月左右，甚至可能更长。
5、全国范围内出现两套房及以上房贷偿还的，银行将停止发放第三套房贷。
6.目前不再接受家长申请生育证明和子女参与贷款。 孩子办理出生证明、父母参与贷款，还必须提供还款能力，政策严格。
7、对于近三年内离婚的，银行暂不接受贷款。
8.目前银行暂停存款审批，必须全额支付首付款才能接受贷款。 （第一组3.50%，第二组50%或70%）
2、公积金贷款
第一套房子：①在上海无房、无贷款（无贷款即上海无公积金贷款记录）。 ② 结婚前，夫妻双方均未与父母共同拥有一份以上的财产，且姓氏下无房产。 第二套房子：①在上海无住房，且有1份上海公积金贷款记录。 ②在上海拥有住房1套，人均面积≤37.3平方米，无上海公积金贷款在用。
有限贷款的确定方法 ① 在上海拥有1套住房，人均面积>37.3平方米。
②在上海拥有2处及以上房产。 ③有1笔尚未偿还的上海公积金贷款或有2份公积金贷款记录。
（一）购买首套住房且从未使用过公积金的缴费职工家庭，公积金首付比例仍为35%（住房面积大于90平方米），首付比例为35% % 面积小于或等于 90 平方米的房屋。
（二）将购买第二套改善型住房的普通商品房和非普通商品房首付比例提高至70%，第二套普通商品房贷款利率提高10%； 第二套普通商品房个人贷款最高限额降低10万元。
（三）停止对已办理两次公积金贷款的职工家庭发放贷款。停止对上海人均住房面积>37.3平方米的家庭发放贷款。
（四）借款人公积金存款账户余额确定贷款限额的倍数由40倍降低为30倍。
（五）严格执行住房城乡建设部还款能力计算比例，每月本金还款比例降低至不超过工资基数的40%。
公积金贷款利率
首套房利率：
公积金贷款1-5年年利率为2.75%。
公积金贷款5-30年年利率为3.25%。
第二套房利率：
公积金贷款1-5年年利率为3.025%。
公积金贷款5-30年年利率为3.575%。
可贷金额
可借期限
房屋年龄计算：
①房龄五年以内：可贷款30年
②6-19岁房龄：35岁房龄
③ 20年以上房屋：可提供15年贷款
房龄=2021年-竣工日期
B的主要贷款人年龄的计算：
男性：65岁=可借用年限
女性：60岁=可借用年限
A、B计算结果中较低的值为住房公积金可贷年限。
3上海普通住宅与非凡住宅的区别！
普通住房在房屋类型、成交价格、建筑面积等方面应当符合以下标准。 不能同时满足条件的，视为非普通住房。
（一）房屋类型：五层以上（含五层）多层住房； 旧式弄堂、新式弄堂、五层以下旧式弄堂等。
（二）成交价格：内环以内：≤450万元/套； 内外环之间：≤310万元/套； 外环外：≤230万元/套。
（3）建筑面积：单个单元建筑面积≤140平方米。
上海二手房交易流程
上海房产税征收标准
2021年上海房产税税率界限上调至73482元
购买单价≤73482元/平方米的房屋适用税率为4‰，购买单价>73482元/平方米的房屋适用税率为6‰。
上海房产税征收对象
1、非上海居民购买的新建住房；
2、上海居民新购二套以上住房（包括新购二手存量住房和新建商品住房）。
第一套房子200平米要交房产税吗？
根据房产税征收政策，房产税仅对本地居民的第二套及第二套房征收。 房产税不针对第一套住房征收，与面积无关。
所有第二套住房都需要缴纳房产税吗？
不。
是按照一个家庭的人均住房面积来计算的。 每个家庭成员的免税面积为60平方米。
什么是常住家庭？
包括夫妻及其未成年子女。
如何计算应纳税额
房产税应纳税额=新购房屋应税面积（建筑面积）×新购房屋单价×70%×税率（税率暂定0.6%）
房产税什么时候缴纳？
付款期限为每年 12 月 31 日之前。
未能在到期日之前付款将产生滞纳金，即每日未付款额的 50,000%。
买房后什么时候征收房产税？
收集从出生证明登记日期的次月开始。
税率是如何计算的？
税率分为0.4%和0.6%，单价范围如下
遵循折线图
一秒了解房产税
1.上海单身
2、上海市公民的已婚家庭
3. 外国人户籍
外地单身人士：限购状态
注：购买司法委托拍卖等非限购住房的，将全额征收房产税，减免条件与外地家庭购房相同。
外地家庭：
如果您连续持有《上海居住证》三年或积分达到120分，可直接申请本次购房免征房产税；
若《上海居住证》连续3年未有效或积分未达到120分，可先全额缴纳房产税，满3年后或积分达到120分后再申请免征和申请120分。 退还持有《上海居住证》期间缴纳的房产税；
4、境外个人、港澳台居民
领土
外籍个人在本市《居住证》连续满三年且在有效期内的，可在纳税申报当日直接申请免税。 不满三年的，可以先缴纳房产税，三年后再申请退税，或者持有B类证件（海外人才引进居留许可）和中国绿卡的可以直接申请豁免；
塔
台湾居民在上海“居住签注”连续三年有效或连续三年持有个人税单/社会保险单/就业证明的，可直接申请免税。 如果少于三年，可以先付款。 房产税，等待3年再申请免税，并申请退还该期间缴纳的房产税
港口
连续三年持有《港澳居民暂住证》/个人纳税表/社保保险/就业证明的澳大利亚居民可直接申请免税。 如果期限不足3年，可以先缴纳房产税，3年后再申请免税。 并申请退还该期间缴纳的房产税；
（具体房产税减免情况以各区交易中心税务窗口确定！）
房产税减免政策
不到一年如何缴纳房产税？
本年应纳税额 = 本年应纳税额 ➗ 12 个月 ✖ 当年应纳税月份数
6 二手房交易税费
以公司名义在上海购房的限购政策
（一）境内（不含港澳台）注册企业购买商品房需满足的条件（购买时间以合同网上签订备案日期为准）。
1、企业近年缴纳税款金额在500万元（不含）以下：
a：企业成立5年；
b：本市企业累计纳税额达到100万元；
c：企业职工人数在10人以上，企业已按规定缴纳社保、公积金5年。
2、企业近年缴纳税款500万元以上的，购买住房不受上述企业成立年龄和职工人数限制。
注：目前，上海各区交易中心实施的本规定操作范围仅限于企业购买新建商品房，对购买现有商品房（二手房）没有限制。
（二）境外注册的公司不得在上海购买商品房。
在交易、赠与或继承中更改直系亲属姓名的成本效益如何？
自2021年7月24日起，以捐赠方式转让房屋的，受赠人应当遵守国家和本市住房限购政策； 5年内，该房屋仍将记录在捐赠者拥有的住房数量中。
在为直系亲属的出生证明重命名时，我们常常面临三种选择：出售、捐赠或继承。 今天我们就来说说办理直系亲属姓名变更选择哪种方式以及需要哪些材料。
我们以房子总价500万，购房价100万，五年唯一一套房子为例，算一下改名所需要的一些费用。
1. 购买、出售及更名
购买、出售、更名必须遵循正常交易流程，并受到购买限制，并按规定缴纳税费。 这种情况适合一些名下有房子但不打算出售房产的人。 虽然他们会缴纳一些税，但不会对以后出售房产产生影响。
我们来计算一下改名字要花多少钱：
1、增值税：（500万-100万）÷1.05×（5%+0.3%）=201904元
2、契税：房屋总价的3%，也就是15万契税（因为名下有房子，契税是3分，如果名下没有房子，这个方法不行受到推崇的）
3、交易费用：4元/㎡，4×100=400。
4、交易登记费：80元
5、抵押登记费：40元
以上是我们办理买卖过程中需要支付的全部费用，总计：352,424元
转账后5个工作日缴纳税款和出生证明
2. 捐赠
1. 直系亲属之间赠送礼物的费用是多少？
契税：房屋总价的3%，免增值税，免个人税
看完以上，你是不是觉得送礼比买卖更划算，还能省下20万呢？ 不！ 这只是赠送礼物时所需的费用。 当您收到的财产出售五年后，您只需缴纳正常税款。 如果超过五年，则需缴纳总房价的20%。
如果您名下没有房子，可以办理捐赠流程。 如果您名下有房屋，并且捐赠的房屋正在出售，建议您办理交易流程。
公证费
2. 房屋捐赠办理有几种方式？
1）通过申请捐赠公证书进行捐赠；
2）如果没有公证，则需要到房屋所在的房地产交易中心办理。
关于捐赠公证的规定
三、办理捐赠公证时应注意哪些问题？
1）该财产应当是公民的合法个人财产；
2）有抵押的财产不能赠与；
3）夫妻共同财产的捐赠，即使财产登记在一方名下，配偶也必须到场签字表示同意捐赠；
4）捐赠合同不得委托签订；
5）一般情况下，赠与只在直系亲属之间进行，否则需要缴纳20%的个人所得税。需要注意的是，儿媳妇和公婆不是直系亲属，同样适用给女婿和公公婆婆。
这也不是直接关系。 对于此类礼物，建议将出生证明上的姓名更改为受赠人的直系亲属之一（例如，如果出生证明上原来写的是夫妻，则应将财产捐赠给新郎的父母。
在赠送礼物之前，您需要先删除该女士的名字）。
注：非直接赠与时，可以全额交易赠与，但如果是部分份额赠与，赠与人和受赠人在持有的份额上不会达成一致。
积分无法再进行交易。
例如：业主张三将自己名下的一处独特房产的产权10%捐赠给好友李四（非直接赠与），即张三持有该房产的90%。
李四持有该房产10%的产权份额，张三、李四不能对该房产进行任何进一步的交易。
3、继承
1. 继承会产生哪些费用？
直系亲属之间的继承免征契税、增值税和个人税。 继承房屋出售时，契税和增值税与商品房相同。 五年后才免征个人税，但按房价总额征收20%的个人税除外。
2. 房屋的继承顺序是怎样的？
继承顺序：遗产及监护协议（第一）、遗嘱继承（第二）、法定继承（第二）
3. 房屋继承的流程是怎样的？
流程：首先去公证处办理继承权公证。 收到公证后，到房屋所在交易中心税务局办理税务核验。 拿到完税证明后，就去家里。
去房子所在的交易中心领取新的房产证。
4. 房屋继承的诉讼时效是多久？
时限：遗产公证需要家庭成员验证。 一般本市户籍的需要2个月左右（如果是外地户籍的，需要到户籍地领取证明。
需要时间较长，具体时限根据不同居住地而定）
5、继承公证后，变更继承证书的房屋所在地房产交易中心的受理流程是怎样的？
房屋所在房地产交易中心免税申报→房屋所在房地产交易中心受理窗口→20个日历日（法定节假日）
除外）出生证明。
六、继承公证所需材料：
八、公证审核所需的其他材料
公证费：
7、办理继承时应注意哪些问题？
7、继承人死亡时，应查明死亡日期，以确定是否适用代位继承或转让继承的规定！
总结：从以上三种改名方式可以看出，名下不继承财产是最划算的。 如果您名下有房产并且不打算出售，那么走一下交易流程是划算的。 虽然要缴纳契税和增值税，但比出售时的20%个人所得税划算得多。
购房
契税、印花税
无论是非住宅、普通住宅还是非普通住宅，只要以公司名义购买房屋，就必须缴纳房价3%的契税，并且不享受契税。税率50%折扣； 另外，还需要缴纳0.05%的印花税。
财产税
根据1986年10月起施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》，公司名下的房产每年需要缴纳房产税：年房产价值×70%×1.2 %。
在具体操作过程中，不同地区可对不同性质的企业（如高新技术企业、扶贫单位等）给予三年免征房产税优惠。
土地持有税
同时，土地使用税还需要按照“建筑面积×30元/年/平方米”征收。
未按时缴纳房产税、土地使用税的，需缴纳每天5万的滞纳金。
房屋销售
交易过程中，您需要支付：
增值税及附加费
按（不含税收入-原购买价（不含税））×5.6%征收；
土地增值税
根据1993年颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定：
土地增值税实行四级累进税率：
增值税额中不超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值税额超过扣除项目金额50%但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值税额超过扣除项目金额100%但不超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值税额超过抵扣金额200%的部分，税率为60%。
印花税
按成交价格×0.05%征收。
公司所得税
目前一般按房地产转让净利润的25%征收。 企业所得税一般按季预缴，年底汇算清缴。
01.了解上海家庭积分购房制度
情侣（含未成年子女）10分
0分 成年未婚或离婚、丧偶及其他个人（无论是否包括未成年子女）
●申请认购时，若认购对象为夫妻（含未成年子女），则加10分。 若订阅对象为成年未婚或离婚、丧偶个人（无论是否含未成年子女），则该项目不会获得积分。
户籍
10分上海户籍
非上海户口0分
●申请订阅时，如果上海注册了订户（如果是家庭，则至少有一个配偶应在该城市注册），将增加10分； 如果未在上海注册订户，则不会为此项目授予任何积分。
住房状况
上海没有房间20分钟
上海5点可用
●申请订阅时，将根据房屋购买限制政策计算订户名称（及其家人）的住房数量（及其家人）。 如果没有房屋，将增加20分； 如果订户是上海注册的家庭，并且有一所房屋名称，将增加5分。 。 此外，应该指出的是，订户在2021年1月22日之后捐赠给其他人的房屋仍将以订户的名义计算； 租用的公共住宅将以订户的名义记录。
五年内在上海的房屋购买情况
20分没有房屋，没有在5年内购买房屋的记录
拥有5分的房子，但没有在5年内购买房屋的记录
无房子的0分，有5年内购买房屋的记录
拥有一栋拥有0分的房子，并有5年内购买房屋的记录
●申请订阅时，如果订户（及其家人）没有他的名字，也没有在5年内购买房屋的记录，则将增加20分； 如果订户是上海注册的家庭，他的名字有1所房屋，没有在5年内购买房屋的记录，将增加5分； 如果订户在5年内拥有房屋购买记录，则该项目将不会获得任何积分。
在上海支付社会保障多长时间
从2003年1月开始，每个月的社会保障付款将增加0.1-0.24分。
单一身份取决于个人情况
家庭是指支付更多社会保障的配偶。
●社会保障支付系数不是0.1，而是0.1-0.24美分/月的范围。 由上市项目的产品类型和结构确定。
02.新交易之后的最新筹款活动中有几个要点
▶当新房屋的订阅率超过1：1.3时，将激活点系统。 例如，对于100座房屋，分数最高的大约130组将入围。 入围后，彩票将被公证。
▶每个参与订阅的购房者都需要检查规则，首先宣布其分数，并填写承诺表格，以保证这将是真实的。 提交后，上海住房管理局，民事事务局，社会保障中心等将进行在线验证，以确认每个购房者的观点。 订阅点的审查时间估计为10天。
03.上海新房屋的积分系统之后购买房屋的三个步骤
在澄清了新房屋的彩票规则之后，上海购买新房屋的过程也发生了变化。 它需要三个步骤：订阅，评分和彩票。
第一步是订阅。 购买新房时，购房者主要提交相关信息，以证明其家庭注册，住房状况，上海的房屋购买记录在五年内以及上海的社会保障付款等，并且最初计算得分。
第二步是得分。 报告如实填写后，市政住房管理局，民事事务局，社会保障中心等将进行在线验证，以重新检查每个购房者的分数。 分数审核时间预计约为10天。
第三步是绘制数字。 基于承诺基金的130％的上限，确定了入围的得分线。 大于或等于入围得分线的购房者可以参加彩票。
例如，某个房地产将启动600个新单元，并有1,000个客户打算订阅。 然后，基于130％的订阅限制，只有总得分（600*130％）的前780个购房者才有资格进入。 现场彩票。 如果第780位的得分为20分，那么所有20分的买家都可以参加彩票。
2021年上海购买新房子的最新过程！
最近，许多朋友要求第三批新房屋开始进入市场。 作为新手房屋买家，在上海购买新房子时，我需要注意什么？ 今天！ 让我们详细讨论一些在上海购买新房子时应该注意的问题。
1.房屋购买资格
无论您是购买新房子还是二手房子，您都必须事先知道您是否有资格购买房屋。 如果您有外国家庭注册，则必须知道您的社会保障或税收法案是63至60个月大，以及您的信用报告是否过期。 如果您在3年内有离婚记录，请提前找出您是否有资格购买房屋或获得贷款。
2.资金准备
如今，许多销售办公室基本上要求您在开放日选择房屋后支付首付。 如果您要购买金融服务或其他商品，请提前准备钱，以免被动。 想要替换的人应该指出，他们只能在签发房屋的新财产证书后才参加订阅，否则他们的观点将受到影响。 如果您需要贷款，请提前计算您的每月还款，因为新房屋很受欢迎并且贷款审查更加严格。 如果贷款无法加倍，父母可以参加贷款。 上海仍然有一些银行允许父母参加贷款。
