史上最严“3.25新政”出台一个月后，各大机构、媒体纷纷公布上海楼市成交数据，楼市呈现量价齐跌的现象！上海房价真的要跌了吗？然而，无论新政有多严，都无法抑制上海即将掀起的一波房地产热潮！
2016年中旬即将到来，一大波地王来袭！
2014-2015年拍卖的地王项目，很多都即将入市。时间才过去一年左右，但整体市场形势却发生了巨大变化。随着年初楼市的火爆，价格一路飙升，当时看似高不可攀的地价，如今看来仍有上升空间。随着最严新政出台，改善性需求受到抑制，非户籍居民限购升级，对楼市起到了抑制作用。在这两大因素的共同作用下，上海房地产市场正处于进退之间的微妙状态。
在此情况下，高价拿下土地的开发商该如何决策？对产品定价、区域楼市又将带来怎样的影响？凤凰地产结合一年多来拍卖地王的最新动态，深度解读这些热点地块的未来发展趋势。
张江南陆王-华发四季
基本信息
面积：45992㎡
建筑面积：13.9万平方米
容积率：2.0
绿化率：35%
总户数：695
目前户型：89-177㎡三房、119-150㎡花园洋房
价格：预计售价6-6.5万/㎡
项目进展
项目即将启动
位置概览
项目位于浦东中环张江南区，紧邻申江路、军闵公路城市主干道，北临自然水系，区域内住宅供应稀缺。
规划前景
张江是上海金融贸易、航空运输、进出口加工、国际度假（迪士尼）、国际航运等核心产业的交汇点，承载着建设综合性国家科学中心、自贸区等重大国家战略部署，未来将成为高新技术产业集聚区、高端居住区聚集的城市核心发展区。
房价预测
上海内环地区土地开发已近饱和，未来城市中环将成为高端住宅的主要供应区域。相比中环沿线各区块楼盘成交，张江区块房价相对较低且仍处于上涨趋势。随着未来规划（综合性国家科学中心、自贸区、地铁21号线）的落地，未来房价上涨势头十分强劲。
产品介绍
华发四季由11栋七层低密度花园洋房、7栋18层高层公寓及欧式社区配套商业组成，定位为中环罕见国际化滨水洋房社区，整体风格现代典雅，采用华发新一代You+生活体系。
凤凰评论：紧跟国家战略规划前景光明
大宁双地王-静安公馆
基本信息
面积：163512㎡
建筑面积：670452㎡
容积率：2.65
绿化率：35%
总户数：2835
现房户型：95-135㎡3-4卧
价格：预计售价8-9万/㎡
项目进展
第一期将于6月底启动
位置概览
项目位于新静安大宁板块市北高科技园区，紧邻汶水路、共和新路等城市主干道，南邻大宁绿地，北上海豪宅区已初具规模。
规划前景
作为新静安“一轴三区”规划中的第三个开发区，大宁集聚了市北高科技园区、环尚大动漫产业园、国际影视示范区等产业基地；25万方的大宁国际已成为区域商业中心，未来久光百货的加入也将使大宁的高端商业迈向新高度；大宁灵石公园、上海马戏城、闸北体育中心的铁三角组合，奠定了这里的豪宅氛围。
房价预测
大宁是2015年上海房价涨幅最大的区域，该区域标杆二手房汇智湖花园挂牌价已达8万元/㎡，与区域内新房在售价格相差无几。对于大宁区域的高端公寓来说，10万元的单价是一个坎，这个价格基本可以覆盖内环内的二手房小区和部分新房，所以10万元是大宁房价的终点，也是起点，如果大宁能突破10万元大关，未来的升值通道将再次打开。
产品介绍
静安公馆由华润、华发集团两大世界500强企业联手打造，是近十年来上海中心罕见的近70万方超大规模国际化居住区。项目集高层公寓、低密度庭院别墅、总部办公、场景街区等多重业态于一体，同时社区还包括精品商业、高端生活市场、圣马可中央广场、社区中央会所、幼儿园、会学堂、社区影院等多重生活配套，是目前上海北部豪宅社区的标杆。
凤凰评论：北静安比南静安更有意思
东外滩地王-阳光城滨江豪宅
基本信息
面积：20527㎡
建筑面积：51400㎡
楼面价：41078元/㎡
容积率：2.5
总户数：382
现有公寓类型：105、135、155平方米
价格：9-10万元/㎡
项目进展
预计年中开业
位置概览
项目位于东外滩南段，距黄浦江约300米，该区域曾于2015年多次进行土地拍卖，也是内环滨江可开发面积最大的区域。
规划前景
东外滩是上海政府对黄浦江两岸改造的四大板块之一；毗邻地块的“渔人码头”项目是杨浦区滨江开发的首个重大项目，将建设大型国际室内科技游乐园、五星级酒店、渔人码头博物馆等。作为内环滨江岸线最后被开发的部分，未来的区域价值自然不言而喻。
房价预测
近年来东外滩新房源稀缺，一经推出就被抢购一空。目前该区域最高端项目是即将推出二期新品的保利菲力嘉地，阳光城滨江悦有望成为东外滩首个单价破十万的项目。随着去年多个地王项目入市，以及旧区改造的推进，东外滩整体房价破十万只是时间问题。
产品介绍
阳光城滨江豪庭由8栋高层公寓及约2500平米私宅会所组成，拥有现代感十足的GAD立面，前中高区可饱览陆家嘴开阔视野，共有105、135、155平米三种户型，预计今年中旬开盘，起售价1000万元/套，是目前上海最主流的高端需求，样板间设计很酷炫。
凤凰评论：东外滩距离成为奢侈品市场还有多远？旧区改造应加快步伐
大场馆之王——招商中央华府
基本信息
面积：58778㎡
建筑面积：129313㎡
楼面价：23277元/㎡
容积率：2.2
家庭数量：1,105
户型：95-115㎡公寓、105-125㎡复式别墅
价格：预计售价5-6万元/㎡
项目进展
预计年中开业
位置概览
大场板块位于宝山区西南部，东邻闸北彭浦镇、宝山庙行镇、大场机场。长期以来，区域发展不平衡，相互联系不紧密，可划分为上大、大场镇、大华三个截然不同的区域体系。受地理位置影响，该板块住宅均价相较其他内外环板块一直处于较低水平。
规划前景
大厂是宝山着力推进经济转型、产业升级的重点区域，通过综合整治、大厂机场迁建、城中村改造等市政工程，南大片区面貌和价值将得到快速提升，尤其是“中环北抬”、大厂机场迁建等工程得以落地实施后，大厂房价将进入新阶段。
房价预测
大场板块虽然地处内外环之间，但受地处宝山区影响，住宅均价始终维持在3万元/平方米左右。板块内大型项目经纬城市绿洲近半年成交均价为2.6万元/平方米，距离项目最近的聚丰福地叠加房源成交均价为3.3万元/平方米。招商中央华福入市将使区域房价再创历史新高。
产品介绍
招商中央华府主要由105-125平米左右复式别墅和95-115平米公寓组成，小区规划北高南低，南面和东面宽比为4:1，保证采光。小区内实行人车分流，停车位配比为1:1.07，小区内有荧光夜跑道，另有3000平米社区公园和1.7万平米同盟公园。
凤凰评论：复制下一个“大宁奇迹”？还有很长的路要走
莘庄地王-金汇项目
基本信息
面积：32142㎡
建筑面积：64284㎡
楼面价：43790元/㎡
容积率：2.0
价格：预计售价7-8万/㎡
项目进展
预计 2016 年底上市
位置概览
莘庄是上海西南的门户，自从1号线从锦江乐园延伸至莘庄，开启了吸引上海郊区人口的神话，1号线不仅改善了莘庄的交通，还将徐汇的繁华延伸至莘庄，让莘庄变得越来越宜居。
规划前景
根据《上海城市总体规划（2015-2040）》，在未来20年的发展中，莘庄将成为中心城周边规划的四大副中心之一。莘庄是闵行区早期居住区，目前是上海外围比较成熟的居住区之一。从新鸿基与城开集团联手打造的“天空之城”商业综合体，到规划中的“伦敦城”，再到中盛世界商城，以及世界级的安缦酒店和TODTOWN，未来莘庄将形成“大莘庄商圈”。
房价预测
作为闵行区较早开发的区域，莘庄如今面临着新房供应不足、二手房和租房市场活跃的问题。目前莘庄二手房多为2000年以后建成的中高端楼盘，均价在4-5万元/平米。金汇经过两个月的客户需求调研，由著名建筑师贝聿铭事务所进行整体规划，目前项目内部产品定位已基本完成，预计入市售价7万元以上。如此大的价格差距能否被市场接受，还有待观察。
凤凰时评：莘庄地王拉动城市外环沿线房价整体上涨
新江湾地王——新达泰和项目
基本信息
面积：131998㎡
建筑面积：148498㎡
楼面价：60807元/㎡
容积率：1.125
价格：预计售价9-10万元/㎡
项目进展
预计 2016 年底上市
位置概览
作为上海首个生态国际社区，新江湾城目前仍处于人口导入阶段，多个项目已进入交房期。
规划前景
新江湾城位于上海中心城区东北部，总面积9.45平方公里，原为江湾机场所在地，被列为上海四个未来示范居住区之一。该区域定位为生态国际社区，但在近10年的开发建设中，区域房地产市场陷入困境。
房价预测
新疆湾城，上海东北角的“绿肺”，区位珍贵，城市规划级别高，大佬们和投资客带着巨额投资来此驻足；透支变成概念炒作，高地价频频易手，首批业主弃房停交，豪宅空置——这些关键词出现在这里。从近3-4年的房价走势来看，新疆湾城基本处于滞胀状态。
产品分析
该地块规划建设600余套中小户型，将与区域内200平米左右大面积产品形成差异化竞争，成为新江湾困局下信达泰和的出路，预计挂牌均价至少在8万元/平米，或将改变新江湾城房价长期停滞的局面。
凤凰网评论：沉寂多年后，新疆湾能否重生？值得期待！
前滩九宫格地王-三湘项目
基本信息
面积：13965㎡
建筑面积：27931㎡
楼面价：66629元/㎡
容积率：2.0
价格：预计售价10-12万/㎡
项目进展
规划及设计提交阶段
位置概览
前滩2015年已进入全面建设阶段，目前前滩国际社区已被陆家嘴、格力、三湘“瓜分”5块地块，其中滨江地块2014年底以楼面价7万元/平方米拍卖，保本售价有望突破10万元/平方米。
规划前景
前滩在功能定位和产业规划上有着不可替代的后发优势，让市中心很多成熟商圈望尘莫及。截止去年底，前滩在建项目19个，2016年计划开工项目23个，涵盖国际商务写字楼、转型企业总部办公楼、高端商务楼、高端公寓、星级酒店、国际社区、国际医院、九年制学校、双语学校、教堂等多功能项目。
房价预测
前滩规划为国际商务总部，未来推出的住宅项目单价至少在11-13万元/平方米，从容积率来看，开发的楼盘类型或将以小高层为主。但未来土地资源的稀缺将直接导致前滩地区可供开发的住宅用地不多了，未来有限的住宅项目将更加抢手。目前，黄浦江边的前滩国际社区（因仅有9块地且呈正方形而被戏称为“九宫格”）已被陆家嘴、格力、三湘“瓜分”。其中，滨江地块于2014年底以7万元/平方米的楼面价拍卖，保本价有望突破10万元/平方米。
凤凰网评论：10万+已成定局，就看价格上限在哪里
以上就是目前7大地王项目的现状以及凤凰地产对该区域未来房价走势的判断，现在我们结合最新的市场情况绘制了一张《上海热点地王项目价格地图》，目前已经出现了这样的情况，从已经推出的地王来看，上海热点区域房价将面临又一次全面上涨！
近日，静安区披露2016年土地出让计划，共计划推出18块商住地块，其中老闸北推出的16块地块中有5块为纯住宅地块；杨浦区平凉街道6块地块的征用也将于今年启动，未来将陆续出让。
目前上海已锁定3226平方公里建设用地，未来可供开发的土地仅占5%左右，因此上海的土地供应，尤其是优质住宅用地供应已经达到极其稀缺的程度，在这样的情况下，未来上海出让的每一块土地，都将是炙手可热的地王！
“3.25新政”堪称史上最严，尽管通过限购升级、预售证管控等措施，在短时间内抑制了上海房价的飙升，但上海城市土地价值持续上涨的大趋势已经势不可挡！
附件为5月份上海土地出让进度表
