当前的楼市，一线城市的任何举动都可能成为全国标杆，尤其是上海和北京。
一线城市全面落实认房不贷政策后，市场对接下来的政策走向充满期待。
10月24日，上海迎来特定领域边际放松。
金山区出台新的人才落户政策。 经区人才管理部门确定，符合单位条件、个人条件和工作年限的外地注册人才，需按规定在本市缴纳职工社会保险或个人所得税3年以上，并在上海居住3年以上。 本市无房者可购买一套住房，购房资格由家庭调整为个人。
事实上，虽然上海仍有政策空间，但此次调整体现了“因地制宜”的原则。 整体政策依然谨慎保守，后续政策可能继续从人口和特定区域入手小幅放松，重点关注预期逆转。
根据“i金山”发布的《金山区重点转型区域人才购房实施细则》，我们发现，此次人才新政的重点包括以下三个方面。
1.优化人才购房准入条件，社保或个人纳税购房期限由5年缩短至3年。 简单来说，非上海人才在金山区签订两年及以上劳动（雇佣）合同并工作满一年，缴纳社会保险或个人所得税三年以上，且无住房 在城市里可以买房子。 调整前，非居民社会保障和个人所得税纳税期限要求为5年。 总体来看，调整幅度相对保守。
2.放宽人才定向政策，划定人才购房范围，部分放宽限购范围。 具体包括滨海城区、高新社区、听风社区三个重点区域，总面积36.2平方公里。 其中，滨海城面积28.9平方公里，高新社区面积1.5平方公里，听风社区面积5.8平方公里。
3、购房资格由原来的家庭单位调整为个人。 也就是说，取消了单身人士为人才购房的条件。 至此，上海终于解开了外地单身人士的限购。
而且，限购范围划定可根据实际情况适当优化，体现充分的政策自主权。
金山区此次调整的意图显而易见。 概括起来，一是聚焦重点行业、重大项目和社会事业各类人才住房需求，促进区域职住平衡； 二是通过租购并举，满足人才刚性住房需求，维持市场供需平衡。
从房地产角度看，金山区属于上海远郊。 购房的溢出需求并不多。 更多的是由内生需求主导。 对于上海整体来说，这种定向宽松意味着更多的非核心领域。 持续宽松的信号意义。
9月20日，广州宣布放宽多处非核心区域限购，标志着一线城市放宽限购迈出了第一步。 市场对北京、上海、深圳充满期待。
10月24日，金山放宽限购，上海版“放宽限购”政策为新房市场加油。
事实上，在金山区放松限购之前，临港早在9月初就已经为各区政策提供了参考样本。
9月7日，临港出台定向放宽限购政策：在临港重点扶持单位工作的人才，以前需要工作6个月才能买房，现在只需3个月。
两个地区的共同点是，政策并未完全放开，只是针对特定人群缩短了期限。
为什么这次松动的是金山区而不是五大城市？
首先，从金山区的地理位置来看，它已经属于远郊。 事实上，在房地产市场低迷的背景下，上海远郊房地产市场成交量进一步下滑。 从环线来看，2023年前9个月郊区环外成交面积138.15万平方米，同比下降33.68%。 同期，全市商品住宅成交面积同比仅下降5.58%，市场分化严重。
再看金山区，前9个月金山区成交面积29.18万平方米，同比增长10%，月均成交量3.2万平方米。
从分解来看，截至9月底，金山区库存面积84.43万平方米，分解周期达到24.9个月，位居上海分解压力前三名。 此次政策的松动可以在一定程度上缓解金山区的库存压力。
自“认房不贷”政策实施以来，上海楼市政策落实相对积极。
2023年9月1日，上海房管局等四部门下发通知，落实首套房贷款“认房不贷”政策措施。 随后出台“降低存量住房存款利率”、“延长公积金贷款年限”、“优化个人住房公积金贷款住房套数确定标准”等政策组合。
从政策效果看，新政后劲略显不足，区域分化仍显着。
我们先来看看新房。 9月份，上海新建商品住宅成交面积76.32万平方米，环比增长21.43%，但同比仍下降39.88%。
二手房市场方面，虽然上海二手房交易数据先买房后未贷后增加，但9月二手房成交量为1.53万套，环比8月增长11.5%。 但值得注意的是，政策出台后，二手房挂牌数量大幅增加，客户出售意愿增强。 成交量实际上是建立在大量挂牌的基础上的，实际影响并没有想象中那么强烈。
由于上一轮政策不及预期，且一线城市限购有所放松，但仍有放松空间，我们认为一线非核心区域存在放宽限购的可能性城市，如上海五大城市。
金山区之后，五大城市限购限贷能否放宽，成为上海政策和市场层面关注的焦点。
总体来看，五个主要新城是上海实施分区差异化调控的首选。
一方面，五大新城是上海近年来的重点，旨在振兴远郊，减轻中心城市的负担； 另一方面，在上海“2035规划”中，5大城市都有明确的新增人口目标，适时放宽限购将带动人口引进。 这也是必要的措施。
目前，市场核心一二线城市复苏动能正在减弱，市场内部也存在分化。 确实有必要进一步放松监管。 未来，二线城市的政策可能会进一步放松，甚至全面放开。 一线城市可能会进行精细化调整，部分城市可能会适当放宽限购政策。
广州、上海政策松动后，政策宽松进入加速落实阶段。 一线城市政策仍有进一步优化的空间。 未来，预计限购政策将按照“因区施策”的原则进行优化，非核心区域或有进一步放宽的可能。
