“金三银四”、“金九银十”历来是房地产销售的旺季。
那么，7月和8月也是楼市的传统淡季。
但今年上海推出527个房地产新政，6月成交2.6万套，7月成交2万套，预计8月成交1.7万套左右。
虽然二手交易量自6月份创下新高之后逐月下降，但与去年同期相比成绩还是相当不错的。
往年这个时候，二手房的成交量并不理想，但由于大量毕业生步入社会，二手租赁市场却一如既往的火爆。
今年毕业生1179万人，比去年增加21万人。
按理说，今年二手房市场屡创新高，又正值毕业季，租房市场应该会有所回暖。但事实却截然相反，租房市场却十分冷清。
2024年6上海上海平均租金为83.76元/平方米/月，环比下降6.7%，同比下降7.5%。
7月份，上海挂牌租赁物业平均租金为88.15元/平方米/月，环比上涨5.2%，同比下降8.7%，降幅扩大1.2个百分点；与2023年全年平均租金相比，下降了7.4%。
从数据来看，区域分化严重，环比由降转涨的区域有黄浦、浦东、青浦等；由涨转跌的区域多达11个，包括徐汇、静安等核心区域；普陀、杨浦等则继续下跌。
如果只看环比的话，很难看出趋势，我给大家画个图，很明显从去年3月到现在，房租一直在持续下降。
可以说又回到了2019年以来的最低水平。
小某的书上也有不少关于上海租房的讨论，有网友称自己租到的房子“比之前便宜了3000元”……
还有人从7000砍价到5700，该网友还写了详细的砍价过程。
一位房东也表示，“两年前租金6500，去年5700，今年5000。”3年时间，价格已经跌了1500。
虽然也有好消息传来，7月上海各区平均租金环比上涨5.2%，但同比降幅仍然扩大。
确实有人说房租上涨了，但是房租降低却是普遍的事实。
租金减免的背后，是房东们的辛酸泪，首先，二手房普遍降价，很容易导致租金下降。
此外，还有一批受市场欢迎的小户型、危旧房、总价较低的房源成交。
危旧房总价低的原因除了房价下降以外，还有房屋本身户型较小，以一、两居室居多。
而且，这些出售的小、旧、破旧公寓在租赁市场上的需求量很大。
我问了几个在链家工作的朋友，他们说：“今年的房租确实比去年降了10-20%，去年5000元/月的房子，今年可以租到4000-4500元/月，你可以去谈价钱！”
最典型的例子就是普陀曹杨新村！
内中环地区房屋老旧、破败，有多条地铁线路经过，还有环球港的商业，租户大多来自静安寺、南京西路等工业区。
以往这一地区的租房需求一直很旺盛，租金也比较坚挺！
前年和去年，在这一带租一套还不错的一居室一般要4000多元，两居室肯定要5000多元。今年以来，这个数字一直在下降，很多一居室只要3000多元，两居室只要4000多元就能租到！
“以前一套房子空置半个月左右，就会有新租客过来问价、看房；但今年，老租客续约都要降租，他要是退租，这套房子很可能一个月内都租不出去！有的房东房子卖不出去，就不卖了，租出去！”
那么高端市场供应量少一点是不是更好呢？
答案是否定的，而且可能甚至更糟！
上海豪宅价格巅峰的翠湖天地四期，275平米的一套公寓，月租金曾达12万元，今年却只有八九万元；180平米左右的小三居室，也从八九万元跌到如今的6万元左右。
过去凯德茂名大厦260平米以上的房源租金可达10万元/月，而现在大部分房源价格都在7万元/月以下！
瑞虹新城各期价格区间不等，从每月1.8万至2.1万元、2.8万至3.1万元不等，但降价幅度都在每月2000元左右。
大多数豪宅的租金价格其实是下降了，但这并不是关键。
真正令人沮丧的是，没有人租它！
“相比前两年，月租金1万元以上的订单大概减少了三分之一。”一位中介朋友告诉我。
链家网内部开会统计，租房最好的月份是7月和8月，平均下来，普租大概需要50天左右才能租出去。不过，现在无论是普租还是高端租房，空置期都延长了，尤其是后者，空置期一般长达2个月，半年也不容易租出去。
最重要的一点是，经济适用房租赁住房越来越完善。
近年来，租赁住房推广工作由来已久，除了经济适用租赁住房外，经济适用住房的类型也愈加丰富。
截至今年6月，上海“保障性住房”供应量已达31.9万套。
此外，上海近年来已累计推入租赁住房用地233块，占全国的60%以上，遥遥领先。
出租屋主要针对新市民及年轻人，房型从一居室至三居室不等，以小户型为主。
申请门槛非常非常低，一般来说，只需要满足下图两个条件就可以了。
此外，上海保障性租赁住房也向高校毕业生开放。
高校毕业生凭毕业证可申请6个月内入住保障性租房。
今年毕业季，上海推出校园租房保障活动，向毕业生推介租房保障。
两个月前，浦东的一间出租屋迎来了第一批毕业生。
从“随申办”APP可以看到，上海的租赁住房项目共有107个，而且数量还在不断增加。
租房保租无中介费，水电煤民用齐备，房东是国企，租约稳定，也可以配合办理居住证，小区环境也不错，周边的一些配套设施也能及时落实。
例如长宁区的虹桥人才公寓，不仅提供52㎡至103㎡多种面积选择，还配备3万平米的商业社区配套！
附近有各种好吃的餐厅、便利的超市；可以在共享健身房与邻居互动；还可以通过社区组织的兴趣小组、公益服务等活动结识新朋友……这些都是很多商品房社区做不到的事情。
这些房屋地理位置优越、设施崭新，可满足从基本需求到中产和豪华住宅的各种需求。
而在顶级豪宅层面，比如徐汇滨江上紧邻港置开元的长租公寓西岸-中环广场，其IMAX级别的江景视野丝毫不比港置开元差。
在城市中产层面，上海集团在黄浦、世博滨江、新静安、世博滨江、张江等区域相继开业多个项目，也直接冲击了相应区域的传统租赁市场。
所以对于那些不想跟别人合租、不想住破旧的房子，又想住得离公司近、通勤时间短、社区氛围好的朋友来说，租金保障房确实是个不错的选择。当然价格肯定不会太低。
除了经济适用租赁住房外，去年还提出了一种新的经济适用住房类型——分配型经济适用住房。
而且今年4月，上海发布的《上海2024年国有建设用地供应规划》中首次出现了“划拨保障性住房用地”。
预计最快今年下半年、明年就能分配到位经济适用房。
网上传闻上海已经开始对分配型经济适用住房的需求进行调查，当然目前还只是初步征求意见阶段，还没有正式实施。
此外，上海分配型经济适用住房的具体规则和申请条件尚未出台。
不过，杭州和广州已经出台了相关意见征求意见稿，从意见征求意见稿来看，申请条件并不简单，大家可以参考一下。
从杭州市的情况看，分配型保障性住房项目品质高于现行的安置房和经济适用住房，但低于商品住房。
从价格上来说，相当于周边商品房价格的50%左右，因此价格非常具有吸引力。
在人们都在谈论消费降级的同时，租房市场的消费降级趋势也来了。以前年轻人可以把50%的收入花在租房上，但现在大家的收入预期都在下降，年轻人愿意花在租房上的预算也在减少。
这时候，不少二房东意识到了不对劲，想尽各种办法把空置的房子卖出去，以前是付50%的中介费，现在愿意直接付100%，希望把房子赶紧卖出去，不要让房子烂在自己手里。
其次，作为房东，调整资产结构势在必行。持有多套破旧房屋的策略肯定需要做出很多调整。要么提高装修质量，要么换成更中心的房子。否则，受灾的可能就是你。
同时，对那些有意向租房、愿意讨价还价的房客，房东也不要计较那点小钱，先把房子租出去就行。
如果你觉得这个月的租金太低，下个月可能就没法以同样的价格租出去了。
面对大势，请你顺着风向匍匐前进！
最后！租赁市场低迷对房地产市场会产生什么影响？
房租是房地产市场的硬指标，也是最直接反映年轻人收入水平的量化工具，房租不涨，房价注定也涨不起来。
毕竟，上海房地产市场底部的资产，需要被这些租房买家所接管。
