8月份的楼市数据就像一记重锤，击碎了人们对房价的最后幻想。中国指数研究数据显示，8月份100个城市二手住宅价格环比下跌0.71%，连续第28个月下跌。同比跌幅扩大至6.89%。面对如此惨淡的数据，还有人叫嚣“抄底”吗？是时候面对现实了，楼市的拐点已经到来。
数据解读
我们先来看看二手房的价格。 8月份环比下降0.71%。虽然跌幅较7月的0.81%收窄，但累计跌幅仍令人震惊。分类型看，90平方米以下、90-144平方米、144平方米以上房价分别环比下降0.69%、0.73%和0.69%。无尽跌落的节奏高度一致。
与去年同期相比，更加可怕。 8月份，百城二手房价格同比下降6.89%，降幅较7月份的5.79%进一步扩大。这意味着房价正在加速下行，天花板已经离我们很远了。
从城市来看，一二线城市跌幅居前。一线城市二手房环比下降0.72%，高于全国平均水平。 “双北”跌幅最大，北京二手房价格环比下跌0.87%，同比下跌7.9%；上海环比下降0.75%，同比下降7.1%。深圳、广州环比下降0.6%左右，同比下降超过5%。
曾经的热点二线城市下滑更为明显。 8月份杭州二手住宅价格环比大幅下跌0.9%，同比下跌11.2%。素有“地王之城”之称的苏州跌幅更大，环比下跌1.07%，同比暴跌13.8%。这两个城市可以说是全国“领先”的。
总体来看，8月份房价普遍下跌，且跌幅扩大明显。一线城市率先下滑，热点二线城市从“过热”走向“过冷”，降幅甚至超过一线城市。房价的拐点是不言而喻的。
分析原因
八月天气炎热，正值暑假。房地产市场成交量持续下滑。价格下跌是正常的。但问题是，楼市的颓势已经无法通过“金九银十”来扭转。
需求正在减弱。在经济下行、就业压力加大的背景下，居民收入增长乏力，住房需求减弱。加之对未来普遍悲观预期，观望情绪浓厚，购房意愿持续下降。这就是房企难以通过促销、降价扭转颓势的根本原因。
控制仍在继续。 “房子是用来住的、不是用来炒的”的政策基调没有改变，限购限贷依然执行。在“三条红线”的制约下，房地产企业融资渠道受阻。在去库存压力下，降价成为唯一选择。这种货币宽松、信贷紧缩的局面，进一步抑制了购房需求。
预期变得悲观。人们对房价将永远上涨的普遍预期正在崩溃。房价下跌的“指挥棒”一旦举起，市场就进入负反馈循环：观望心态变强，购房决策周期明显延长，开发商不得不以价换量，以及房价进一步下跌。
需求疲软、持续监管和预期逆转共同推动房价下跌。许多学派声称的“拐点理论”几乎破产了。
租金警告
房价下跌对于每个人来说都是家常便饭。但租金也在全线下跌，其背后的深层逻辑值得深思。
8月份50个主要城市住宅租金环比下降0.20%，连续第四个月下降。同比降幅高达2.13%。一线城市中，北京和广州降幅最为明显，分别达到0.31%和0.2%。上海和深圳虽然跌幅较小，但也加入了下跌阵营。
租金到底反映了什么？从需求面来看，主要体现就业市场的冷暖。制造业PMI连续五个月低于荣枯线，服务业也好不到哪儿去。大量应届毕业生、农民工等急需租房的群体收入预计将下降。从供给端看，一方面，房价持续高位挤压了住宅租赁需求；另一方面，近两年大量住宅和商业项目入市，导致供应明显过剩。供需不匹配的结果就是租金下降。
租金反映了整个经济基本面的变化。房地产作为实体经济的重要组成部分，不能独善其身。未来随着就业形势进一步恶化，租金可能仍有下降空间。我们必须保持警惕并做好应对准备。
各方如何应对？
作为购房者，一定要理性对待房价的调整。此轮调整可能还没有结束，所以没有必要盲目入市抄底。但对于真正需要的人来说，房价回落到合理区间或许也不是一件坏事。关键是选对城市，了解楼盘，做好计算，量力而行。不要因为一时的“便宜”而忽视风险。
对于房地产企业来说，日子会更加难过。在需求低迷、融资有限、价格竞争加剧的多重压力下，房企必须加快销售、回笼资金。同时，要严格控制拿地节奏，聚焦核心城市和优质地块，提高运营效率，控制金融风险。激流勇进需要大智慧，自救需要努力。
投资者也需要保持谨慎。此轮调整与以往不同，更多是经济转型和结构性矛盾所致。在缺乏新增长点的情况下，房地产投资价值将持续萎缩。即使是长期配置，也需要“选城、选区、选市场”。毕竟，只有在人口净流入、产业繁荣的城市核心区，房子才更能抵抗房价下跌、稳定租金。
最后我想说的是，无需恐慌，也无需盲目乐观。房地产归根结底是一个长期的行业。短期价格波动不可避免，但只要城市有活力、有人气、有产业繁荣，住房就有希望。对于普通购房者来说，如果清楚地了解自己的预算和家庭需求，并选择合适的时机搬家，人生最大的投资就不会成为最大的负担。
