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大家好，最近上海有很多大事件，包括浦东先导区，二手房查房，听说新房贷款也停了，限购升级和赠品也不再送了。所以这些都会对上海以及周边上海楼市的未来走向产生影响。它产生了深远的影响。涛哥这篇文章将围绕这方面，推演楼市的结构和上车的机会。
7月19日，上海官网价格核验系统上线。现在已经过去几天了。经过房东和中介的多方尝试和总结，网上已经公布了一份名单。共有4305个小区通过了《近期二手房小区挂牌价格》核查，可以说是上海市场迄今为止最全面的官方指导价。
我们来看看黄浦区部分房源：
您是否发现，黄浦区的真实挂牌价与最高核实价普遍存在10-30%的差距？在一些次新小区，价差甚至达到50%。比如华润外滩九里，挂牌价26万，但核实价格只有13万，这对所有黄浦新富来说是一记耳光，哈哈哈
我们来看看本轮房价上涨中最受欢迎的板块，其中包括浦东新区的部分房源：
浦东也在哀嚎，普遍跌幅在10-30%。例如，陆家嘴财富海景花园缩水44%，临港保利蓝天临宇缩水30%。虽然是宇宙的中心，世界之巅，但依然抵挡不住政策的碾压。 。
网上的利弊又开始斗嘴了，但涛哥对房价大幅下调的房东表示同情。
有人计算过指导价后上海各区房源的退市率。其中，黄浦区受影响最严重，有85%的社区被摘牌，其次是虹口区（72%）和青浦区（69%）。受影响最小的地区是杨浦区，只有21%的小区被下架。
与此同时，很多板块现在几乎没有待售房屋，比如黄浦区的翠湖天地、虹口区的瑞虹新城，就全部被消灭了。
临港滴水湖基本没有6万元以上的房子。价格最高的是保利铃兰公馆，为5.9万元/平方米。自贸区不是引领，而是被迫示范。
大虹桥徐泾、天空之城、仁恒西郊、中建锦绣等次新小区目前均已退出市场。此前最高挂牌价高达9万+/㎡。
但也有一些行业的价格核查力度似乎还不够强。比如浦东唐镇，三兄弟中的仁恒和浦发银行仍然公布了9万左右的最高验证价。紫金9号没有10万以上的房子。全部下架。
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从经济学角度看，卖房或买房无非是趋利避害的自由选择；如果经济实行双轨制调控，那并没有什么问题。毕竟经济制度必须服从ZZ制度。就像淘歌编码一样，你必须避免敏感词。
未来一个主流趋势是二手房价格可以与真实市场价格脱钩。
也就是说，1、可以写自己的公众号来发布，也可以在小红书抖音上发布，但仅限个人。上市发布与链家、中原、21世纪等大型中介平台脱钩。 2、房价标称500万，但角落里的画也必须连同标价1000万一起购买。房价与房屋本身的价值脱钩。
稍微想一下，未来二手房的捆绑价格会有很多：业主团体维权价、祖上厕所价、友情赠品价、特别感谢价、500年前的家人价、老乡价价、同学价、对不起价……感情深厚，喘不过气来；现金结算价、即时交割价、早盘价、收盘价、房东和买家的出场费和自修价……
说了半天，上海二手房价格核定机制的出台和延续，会对楼市格局产生什么影响？
1、挂牌量大幅下降，出现无房可买的情况。因为很多交易悄然下线了。上海房地产交易中心工作人员也表示，未通过审价的房产不能挂牌，但仍可以在交易中心进行交易。这是什么意思？不能露脸，蒙着脸交易，或者像旧市场交易那样，商人袖手旁观地讨价还价。
2、阴阳合约盛行，二手房市场两极分化，富人的狂欢，置换客户的噩梦。有钱人有充足的资金。即使挂牌价（合同价）降低，他们也可以用现金来弥补剩下的部分。然而，置换客户需要合同价（评估价）才能获得贷款，如果无法填补剩余的漏洞，就只能放弃。
3、交易周期无限延长，投资需求转向上海新房市场，带动上海市场上涨和新房热度上升。普遍的事实是，银行暂停或暂停二手房贷款，导致交易周期延长至6-8个月甚至更长。很多投资需求不能或者不愿意等待，就会寻找资金出路，然后就会去上海周边的新房。市场上的事实是，很多板块已经开始抢房，比如昆山花桥、太仓娄江新城、科教新城等。
趋势之一是二手房市场正在降温。温度计已被修改，许多人预计它也会相应改变。我们的特点是听从国家政策，领导让我们做什么就做什么。 6月份二手房成交量大幅下降。
说到这里，很多网友肯定会问：“涛哥，你上次说要传授上海周边投资的实用技巧，为什么写了一期就不更新了？”很抱歉，我最近一直在忙着查看市场。我去了苏州相城、吴江汾湖，发现了很多好的机会和项目。所以就出现了延迟。
言归正传，继续我们上期的话题，就是讨论上海买房如何赚钱。作为上海漂族一员，涛哥十年间先后上海、花桥、宁波、太仓等地买房，经历了两次上涨周期。 ，我也积累了很多上海周边房产的经验。我可以多做一些善事，多了解一些科学知识。只是希望网友们少走弯路。一套套房短短6-12个月的时间也能赚到60万-80万元，也算是为社会做了一些事情。这是公益事业。
我们说，取之于社会，还之于社会。上海轮上涨，投资需要节奏。 2018年买杭州湾，2019年买嘉善，2020年买花桥，2021年去哪里买？
还记得这张照片吗？在上一篇文章中，我们提到太仓可能是最有可能弥补环湖上涨的。
为什么？上期也整理了一些观点，比如：
1、距离上，距离上海最近，30多公里，开车到市区需要30-40分钟。
2、经济、工业、人口均居全国前列。不幸的是，它的周边邻居昆山和上海嘉定太强大了，已经被超越了。事实上，它是一个“隐形冠军”。
3、从政策上看，去年购房人才编码的实施，相当于放开了限购，大量优质购买力进入市场。
4、小周期里，价格三年多受到限制，现在成交量有所增加。上半年售出去年全年销量，价格同比上涨13.85%。市场开始明显。
让我们在实践层面进一步分析和实施。目前太仓哪些行业有较大机会？
正如上期提到的，临湖科教新城已经发展了10年。太仓CBD，房价顶峰，是太仓长子；娄江新城从2018年开始规划开发，是太仓未来10年的重点新城，作为太仓的小儿子，拥有各种资源得天独厚，但能否成为人才，还需要时间来检验。
如果你想要一个稳定的、中短期的实现周期，那一定是科教新城。
在上面整理的表格中，很多十年前建成的小区售价都在8000、9000元，而现在二手房的售价都在2万元以上。很多5、6年前建的小区售价都在万元以上，现在售价也在万元以上。已经涨到2万多元了，很多次新小区近年来也涨了4000-6000元/平方米。
投资就是看规划，看现在，然后预测并推演未来的房价情况。科教新城很有可能成为赢家。
说起科教新城，很多新手都会有这样的疑问：
1、科教新城坐地铁方便吗？
2、人口这么少，这里能发展吗？
3、学区好吗？
4、有靠谱的行业吗？
5、未来能升值多少？
或者这些问题：
1、S1线什么时候建成？
2、南郊工业怎么样？
3、科教新城目前有多少人口，未来有多少人口？
4、为什么叫科教新城？有哪些科研机构和好的学校？
5、科教新城和娄江新城哪个升值空间更大？
没关系。接下来，涛哥将从规划、土地拍卖、新房市场等多个维度来分析为什么科教新城是一个很好的机会。
首先，从规划上看，科教新城是太仓主城区的一部分。也属于高新区的概念，是全市最高级别的板块。
2018年修订版高新区规划已将科教新城部分纳入左下角，即上海地图的左下角。
2010年，上届领导班子决定重点发展科教新城，以科研和教育为主，集聚一批科研院所，如西北工业大学长三角研究院等。 、省大学科技园、中科院陶瓷研究所。教育方面，迁建太仓高级中学（省重点）、良辅中学、实验小学等。
初期开挖人工湖面积超过50万平方米。环境绝对是一流的。湖水环抱，高楼大厦林立。标杆是苏州公园的金鸡湖。
可以说，科教新城将是太仓未来的CBD，一个经过10年开发、商业商务楼宇林立的中央商务区。例如，这里有太仓广播电视大楼、规划馆、图书馆等文化教育中心。
这就是科教新城的定位，所以涛哥说它是太仓的长子：发展早，起点高。
此后，住宅项目、商业办公项目相继启动。最早的是开发大别墅、大平层，重点关注绿地的房地产公司、浙江通等。
这里聚集了哪些房地产企业和重量级项目？
2017年，泰禾首次进驻太仓，选址科教新城天镜湖，引起轰动。 2018年开盘时，房屋供大于求，还传出了茶费、水费的消息。去年年底，泰禾交房，现在二手房挂牌价为26000-29000元，比当时的售价22000-23000上涨了4000-6000元/平方米。人民币，仅用了2年时间。
2018年，阳光城、中南、招商、五羊等入驻科教新城，拿下天镜湖周边土地，相继开发飞利云地、天镜华府等物业。楼面价较2017年泰禾置地上涨约一倍，达到8800元。
2019年，建发与仁恒入驻科教新城。这两个品牌都专注于高端住宅物业，对于拿地和选址都有非常严格的标准。他们也选择了天镜湖，说明他们看好这里的未来。果然，建发批量销售，仁恒时代天京却不促销、不预展、不排队，进行“三不”销售。连它的销售广告一般都看不到，春节期间开业也很安静。开放，没有集中选房。说白了，来买的都是有识之士，不是刻意制造热点，而是带着真爱而来。价格达到了25300，不用担心卖房子的问题。
2020年，拐点明显的一年，科教新城地价从8000多跃升至12700多，直接上涨60%！徐汇、禹州相继征地。现在，徐汇的新房虽然售价2.2万，但附带两个车位，每个车位12万！由此可见这里的供应有多么受欢迎。渝州地块被命名为嘉鱼东。售楼处已开放，正在等待证书预售。价格不会低于24000。
2021年，科教新城地价仍将维持高位。碧桂园、南京安居相继拿地，楼面价均达到12700多。他们不再以最低价格收购土地，表明房地产公司的预期将有所改善。
可以说，科教新城的水平，从众多重量级开发商齐聚拿地就可见一斑。去年，总投资200亿的文旅项目住宅、商业部分全面开工并对外发售。也就是说，去年7月1日，沪通铁路一期正式通车，位于科教新城的太仓南站同步开通。
太仓福友文化旅游城
该项目由世界500强企业复星集团投资建设，总投资200亿元。占地面积1平方公里，总建筑面积约130万平方米。将打造拥有两大冰雪大世界和体育公园的世界级旅游目的地。超级IP以及Club Med Joyview度假村和欧陆风情商业街两大休闲度假产品，是太仓市在建规模最大的综合项目。
我认为，开发商动辄数十亿、数百亿的真金白银投入，是对科教新城未来发展的期待，也是房价押注的明确信号。
科教新城人多吗？未来会有人接任吗？
从二手房价格的上涨来看，科教新城不乏购房者。
科教新城总面积12平方公里，规划人口12万。从官方的这份规划信息来看，实力并不弱。人口密度基本为1万人/平方公里。最近很火的娄江新城，官方称面积50平方公里，人口20万-30万，人口密度4000-6000人/平方公里。
科教新城的产业怎么样？
太仓有两大支柱产业。一是中德工业园，聚集了360多家德资企业，年产值40至500亿。另一个是港区，是江苏最大的港口，吞吐量排名全国第九。聚集了26家世界500强企业和18家央企。每年贡献太仓近一半的GDP，是太仓的钱袋子。
那么，剩下的就是搞科研、教育、田园绿化、园林城市了。是的，太仓是国家园林城市。
而且，如果仔细看的话，就会发现科教新城的周围有大量以科技、高科技命名的工业园区，而且根本不缺少居住人口。
说到这里，很多人还在关注S1支线，这涉及到部门交通、未来和上海之间的变数。不过，说实话，有计划，只是没有那么快实施。现在的说法是，太仓正在积极争取，预留航线，等待苏州、上海的大佬们规划接驳。
官方批复如下：“根据批准的《太仓城市总体规划（2010-2030年）》（2017年修订版），科教新城是主体城市群之一，定位为休闲、科教新城”。 、教育文化、生态宜居、现代是以服务业和高新技术产业为主的新城区；总体规划预留了上海地铁11号线至太仓南站的通道，请向有关部门查询。具体建设实施信息；S1线将通过支线延伸至太仓 目前，苏州市正在组织修订《苏州市轨道交通线路网规划》，该市正在积极筹划相关线路的接驳。并同步编制《苏州轨道交通太仓线网规划专项研究》，力争保留S1线连接太仓的规划。
说到这里，涛哥相信大家已经了解了科教新城的产业、人口、规划高度以及未来前景。
近十几年来，上海环湖的房价差在每平方米1万左右，比如上海安亭和花桥、嘉定北和科教新城。也就是说，上海上涨，环湖也上涨。当上海房价超过3万的时候，上海环地块已经有2万多了，现在上海已经涨了一轮，比如安亭、嘉定北，站在4万+的高位。您认为未来科教新城的价格会是多少？
结尾
