大家好，我是关关。
我从事金融行业16年，但我喜欢买房。我还首创了一套科学的购房体系，帮助很多朋友买到了好房子。
以下是今天的正文。
今年8月“三价下限”政策出台后，上海楼市进入调整阶段。经常关注的朋友应该能够发现，8-10月二手房在不降价的情况下基本上很难成交。
然而进入11月份，情况开始发生变化。房地网最新数据显示，11月上海二手房销量约1.58万套。与前两个月相比，这个数字已经开始缓慢上升。
我们发现上海的一些房子已经建在了底层。
最先筑底的一组是XQF，之前升到了天上，然后又下跌了。价格就像过山车一样，非常刺激。
例如，富外+建平西梅园地段，三街坊一套30平米的房子成交价从2月份高峰期的630万元跌至406万元，而另一套50平米的成交价则从2月份高峰期的630万元跌至406万元。米房从1020万元下降。至 725 万，两套跌幅均在 30% 左右。
还有非常有名的欢乐花园。由于闽实验畹町校区入学要求发生变化，70平米两居室已从3月份高峰期的570万跌至目前的370万，单价也从8跌至5。 ，直接抹掉三分之一。
外环之外，只有XQ又老又小，购买时一定要仔细掂量价格。
此外，位于张集的张江汤臣公馆、位于平南小学的平南十二村，从最高点起还有20%的折扣。
不过，与大家想象的不同，“越涨越买，越跌越买”。上述社区和板块的交易量和交易价格已经开始大规模触底反弹。
9-10月份的梅园板块，价格实际上已经恢复到2020年8月的水平，前期上涨的泡沫已经基本消除。于是10月份成交量开始大幅增加，一下子就卖出了25套，为8套，是9月份的2.5倍。
对于快乐花园来说，这一点更为明显。新挂牌的快乐花园68平方米，363万元，每平方米5.4万元，而附近的强围新村，与强围小学对口，72平方米，373万元，每平方米5.2万元。从这一点来看，目前快乐花园的XQ基本没有溢价。
目前快乐花园的价格相当于买房时免费获得XQ，所以越来越多的人选择购买而不是等待，因为只要价格与附近的非XQF对标，他们就会发现有物价没有下降的空间，他们还需要上学。是的，你还是得买。
实际市场交易价格也得到反映。 10月份之前，幸福花园70平米两居室成交均价一路下跌。 10月触底后，11月开始回升，下降幅度非常明显。
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第二个触底的类别是优质行业的优质社区。
例如，2021年5月虹桥万科天空城高峰时，100平方米的单价可以卖到9万左右。 2021年9月跌至7.8万-8万，最新成交价稳定在8-8.5总价。
同样，在虹桥商务区万科一区，2021年6月两居室的峰值价格在800万左右，8月至9月小幅下跌至750万，目前已回升至790万。
此外，一些新交付的标杆二手房也通过首笔成交刷新了行业认知。
中海真如公馆首盘普陀真如以单价13.5万成交。由于楼龄不到五年，且已全额缴纳增值税，实际买家支出为每平方米15万。
下次谁要是说实在不可能，嘿嘿，我就用十三万五千中海和十二万两万尊域打他的脸。
在青浦徐泾，中核金悦大厦首套售价为每平方米9万元，含税费接近10万元，也十分坚挺。
上海的购买力只会被隐藏，不会消失。这背后，上海的两条主线非常稳定。
首先，新上海源源不断。特别是疫情发生后，上海启动“抢才”模式，向海内外优秀人才敞开大门。国内外毕业生纷至沓来。
人社局数据显示，截至11月中旬，上海今年已落户居住转移户+人才引进群体6.5万户，是去年全年的一倍多。以2-3人群体计算，仅这两个渠道今年就将吸引15万至20万人落户上海。
二是楼市库存长期处于低位。
不用说，新房子就是新的。房地网数据显示，目前上海可售新房数量为4.2万套。注意，这是包含第五批1.5万套新房的数据。考虑到该批房源尚未网上签约，实际库存约为2.7万套。按照每月约7000台的销售速度计算，库存周期不足4个月。
这也是为什么我一直推荐大家抢占第五批、第六批新房的原因。你应该趁着新房供应量大的时候降低你的积分，否则明年供应萎缩的时候就没那么容易了。
由于对二手房实行核价，目前外网可售房源只有一万多套，几乎没有可供出售的房源。
根据我们掌握的内网清单，实际在售的数量约为80,000-90,000辆，这对于每月消耗15,000辆的上海来说确实不算很多。
看看附近二手房库存15万套的杭州、二手房库存13万套的南京、二手房库存10万套的苏州，就知道有多紧张了二手房供应在上海，其楼市是上述城市的几倍。
当然，这些房地产如此快见底还有一个原因。那就是对于高端客户来说，他们受市场情绪的影响并不大，因为上海的房子，尤其是上海核心区的优质住房，不是投资品，而是资产的去向。
就像前段时间卖的1亿老房子和1.8亿古北一号一样，在获得大量财富后，买豪宅的目的只是为了有一个地方放钱。
毕竟海外的情况大家都知道。与其离开资本，不如留在中国好好建设。
大资金如此，千万级亦如此。
所以，其实改善板块不仅非常贵，而且非常稳定，就像翠湖刚刚售出的两套房子，单价25万，总价50到6000万。如果你说买家不会买，他们可能就买加州的别墅。 ，我也相信。
我常说，上海不是国内的上海，而是世界的上海。尤其是疫情过后，这种感觉尤为明显。大量海归、大量资本回流，上海是他们的首选。
未来一段时间将是上海楼市的稳定期，也是适合大家耐心选择的时期。无论是新房还是二手房，我建议拥抱优质资产，拥抱核心资产。
