上海楼市是一个非常神奇的市场！
经过多年的硬核教育，很多朋友凑钱凑够了资格，也想在上海买房，或者在上海买更多的房子。
因为“京沪永远崛起”已经铭刻在他们的青年和中年时期，他们经历过不止一次血泪的深刻体验！
当然，也有一小部分人倾向于读书多，近年来也表达了疑问？
一线城市楼市真的能永远上涨吗？
经过北京几年的起起落落，深圳的二手房这几年持续低迷。上海的强势还能维持多久？或者说还有多少上升空间？
尽管中国房地产市场的泡沫在过去的二三十年里时有发生，但在一线城市却尚未破灭！因此，向内求证往往得不到经验。我们可以观察国际一线城市的楼市和房价，或许更有启发！
01
国际一线城市房价及房价收入比
本节三个表中的数据均选自NUMBEO。 Numbeo是任泽平团队选择的数据网站，也是常用的数据分析网站。经任泽平团队证实，其房地产相关数据较为准确。因此，我们也假设它是更准确的。为了保持数据的一致性，本文中的上海房地产数据也采用其口径（更详细、准确的上海房地产市场信息，请关注上海房地产一房万月报）元）。
纵观2022年12月国际一线城市的房价，我们可以发现，国际城市中中心城市（距市中心8公里半径的区域）单价最高的依然是香港，因为高达21.57万元/㎡；其次是韩国首尔和新加坡。单价分别达到15.57万元/平方米和14.42万元/平方米，其中瑞士苏黎世以13.29万元/平方米排名第四。
其中，北京、上海、深圳中心城区分别以12.59万元/平方米、12.52万元/平方米、12.39万元/平方米位列第5至第7位。
从国际一线城市外城区（距离市中心8公里的地区）房价看，香港、首尔、苏黎世、新加坡依然排在前4位！其中，香港外城区房价达到14.38万元/平方米。
其中，北京、上海、深圳外城区分别以6.78万元/平方米、6.76万元/平方米、5.64万元/平方米排名第五、第六、第十三！
从国际一线城市的房价收入比来看！上海、北京、香港和深圳最高。上海以47.33排名第一；北京以44.11排名第二；香港以43.19排名第三；深圳以39.59排名第四。
从国际一线城市的年租金收益率来看，纽约的年租金收益率最高，达到5.68%！伦敦、新加坡、东京、柏林和悉尼均在3%以上。北京、上海、深圳、首尔等均较低，分别为1.62%、1.67%、1.01%、1.1%！这说明这些城市的房价相对于租金来说太高了！
通过与国际一线城市的比较可以看出，上海的房地产单价位居前列，但不是最高；北京、上海、深圳等外城区的房产单价往往是中心城市的50-60%，而伦敦、纽约等国际一线城市的外城区房价城市面积大多集中在中心城市，约占60-70%；同时，北京、上海、香港、深圳四个城市的房价收入比位列前四！
对于普通农民工来说，中国一线城市的房价简直太高了！
02
压力：上海楼市增长有限！
去年春节的火车上，坐在我正前方的一位叔叔自豪地向和他同行的年轻人吹嘘。
“你知道我在上海买的房子多少钱吗？”
“四万块钱！”
那是1998年的事了，虽然不知道他那四万元的房子是大还是小，但百倍的涨幅也差不多了。
我们都经历过不止一个房地产市场周期和神奇时期！
买房，买房，买房，买房，什么都有！不是地铁，不是高铁，而是火箭！
如今，房地产还有大规模增长的空间吗？
也许吧，但那绝对不是上海。国际楼市数据之前已经列出，现在我们做进一步简明分析：
一、全球资产配置抑制上海房价上涨
从中心城区房价来看，伦敦、纽约、东京、巴黎等城市房价均低于上海。从房地产保值增值的角度来看，其他很多国际城市的国际化程度都比上海更高。它们经历了多个经济周期，对经济衰退的抵御能力更强。
如果您的资产达到千万以上，您可以根据需要配置全球资产。上海的优势在于持有成本较低。虽然较低，上海仍然有房产税。即使下一波房产税升级，上海仍大概率继续作为试点城市。
从全球资产配置来看，上海优势并不明显，高端需求未必能够支撑领头羊的较高头价效应。
其次，过高的房价收入比将抑制上海楼市的持续上涨。
上海房价收入比为47.33%，位居全球一线城市前1名。
虽然目前的房价收入比对于上海主流购房者来说是一个伪命题；它将逐渐成为一个重要的影响因素，成为一个真正的命题！
上海的房地产持有者和购买者中占比较大的有三类：一是本地人，通过城市改造获得了安置和货币资金，但旧改造已接近尾声，未来主要是小事化城市更新；二是全国高净值家庭子女移居上海资产升级；三是精英农民工购买资产。
当中国城市化进程放缓时，前两组对楼市的影响将明显减弱；高收入群体将日益成为楼市的重要支撑。
高收入人口数量与城镇劳动人口总基数之间存在一定的比例关系。看看香港，40-50倍的房价收入比可能已经是一线城市房价收入比的上限了！
照此计算，如果上海平均收入不能大幅上涨，房价收入比也不能大幅上涨，那么上海房价不太可能大幅上涨！
三、战线分流与新战线崛起
全国高净值家庭的子女落户上海、精英农民工落户上海的前提是上海与其他二线、新一线城市有足够的水平差！
不幸的是，这种能级差异正在缩小！
十年前，上海的商业、公共设施、交通、营商环境比其他二线城市好很多很多；现在它们正在逐渐缩小。这固然是城市建设周期的原因，但也有房价的原因。
由于高房价的压力，一些年轻人一毕业就选择了新的一二线城市！
数据来源：校园招聘平台-梧桐果
更何况还有北京、深圳、广州等中国一线城市。在一线城市房价受到严格调控的前提下，上海恐怕很难脱颖而出！
03
支持：上海楼市越国际化越稳定
事实上，虽然上海楼市大幅上涨的概率不大，但下行风险仍然很小。
因为国际一线城市的房价都比较高，伦敦、纽约、新加坡、首尔、苏黎世等中心城区的房价都超过了10万元/平方米。
作为国际一线城市，上海中心城区房价10万元以上属于一线。虽然高于普通人，但与国际城市相比也属正常。
与此同时，尽管房价和收入相对较高，上海新房拥有坚实的购买力支撑。这些购买力的支撑来自于源源不断的人才支持。毕竟房价收入比是根据城市每个人的收入来计算的。而且只有少数人有房地产市场的购买力。
上海每年8万多套新房的供应量只能满足10万多的客户群。每年有超过60万毕业生在上海工作，其中上海应届硕士和海归大部分可以直接落户买房！
通过与国际一线城市的比较，我们可以发现，上海上海既有压力，也有潜力！
上海作为全球房价收入比最高的一线城市，越来越受到城市表现不佳和二三线城市的制约。未来几年，上海将越来越依赖该市的工薪阶层购买新房！在全球资产配置的背景下，房价大幅上涨的可能性不大！
同时，作为一个国际化城市，上海房价并不是最高的，与伦敦、纽约、新加坡等地的房价相差并不大。上海作为中国房地产市场最强劲的一线城市，每年仍有大量优质人才涌入，这为上海房地产市场提供了充足的支撑。
在可预见的未来，上海楼市将保持平稳，并随经济周期缓慢上涨。对于购房者来说，上海历来具有保值增值的属性，产业环境、文化氛围、生活便利性也都是一流的。在上海生活、上海买房还是不错的选择！
