上海二手房成交量达 3 万的热度并未消失，这两天土地新房纷纷爆发
（1）.网上传闻陈佳《许宾家百道》将做到20w
经过101次招标，标价7000元/㎡，由品质王陈佳成功拿下，我们估算保底价为18w+，但网讯还是直接冲到了20w，陈家龙华地块作为徐汇少有的1.59左右低密度地块，假设未来会叠加，还是高低匹配，以此为依据， 看来叠加卖到 20W 也不是不可能。
（2）.大宁《新地王》有望卖到16w+，进入3000万时代
这也是大宁近 5 年来最接近核心的地块，由中建九合以总价 63.66 亿拿下，地板价 6.83w，有粉丝爆料料预计卖到 16w+，加上全部 120-280 平米的大户型产品， 总价接近豪宅的内环，短短 2 或 3 年时间，大宁的平均价格从 10.5W-16W 不等，预计会飙升 57%。
这
项目两大热门板块走出这样的价格，所要传达的信息已经很明显，再加上今年土地供应的减少、中小型单位的调整，各种维度都在预示着 2025 年或将迎来全面加价。
01.
维度 1：城市地区房价在不到 2 年的时间里上涨了 4% 上海
众所周知，从 2023 年开始，大量板块的住宅用地联动价格将上涨，新房价格将上涨
随着黄埔区多间豪宅入驻，内圈房价将屹立在15W+的高位，核心面积为17W+
中心区在三林滨江、普陀北新井地块的“哄骗”下，进入10W级别
远郊+宝山三大新城均已进入“5前缀”，其中松江上限已超过6W
15W-10W-5W的价格体系形成
*图片来源地产热点观察：上图价格不包含该板块内别墅的价格
参考今年的翠湖 21w+、徐汇滨江 14w+、杨浦滨江 12.9w+，再看 2024 年第 7 批土地拍卖的结束情况，我们大致估算一下 2025 年的房价体系：
这次，我们将房价图分为 2 张，一张是市区，一张是中外环路
在不到 2 年的时间里，上海市区的房价上涨了 4%，这是为了弥补前几年的所有涨停吗？
假设大宁在线的价格最终落地，也将重塑房价的上涨预期，而从这个维度来看，目前买房是当务之急。
02.
维度 2：土地拍卖供应量下降了 50%，但土地价格上涨了 50% 以上。
新房涨价的背后离不开土地拍卖市场，而今年最直观的感受是：少地价格高
单就公开市场而言，上海地市场从 2022 年到 2024 年将呈现持续下跌的趋势。
这
2024 年的交易数量比 2023 年减少 23 笔，不到 2022 年的一半;楼面面积按年减少 58% 至仅比 2022 年的 36%;转让费同比下降 37%，仅为 2022 年的 52%。
如果算上选择和城中村协议转让地块，全年共进行 76 次住宅土地出让，比去年减少 11 例;转让费总额为 2429.79 亿元，同比仅下降 9.66%。
2024 年土地供应的萎缩也预示着明年上半年新房供应将更加紧张，土地供应较为严峻的浦东将从 2021 年的 25 套增加到今年的 7 套。
所以，为什么7批新杨四地块如此火爆，除了板块未来潜在的规划和良好的位置外，很大一部分原因是，当它进入市场时，浦东内圈周围没有竞争产品，一家人独食。
取消限价 频繁高价卖出
自今年第三批开始以来，上海地市场回归“最高价赢”，没有楼盘联动价格。
核心区也有一二手房价格倒挂，预期房价和地价上涨，绿城徐汇滨江地成交楼面价达到13.1万元/平方米，刷新了2016年创下的上海公开市场地价纪录（10万元/平方米），也成为全国新的单价“地王”。此外，陈佳发展徐汇龙华地块和招商蛇口、南通瑞城静安老地块的楼面价格均超过10万元/平方米。
Open Market Plot 地板价排名：
以 2024 年平均保费率最高的 7 批为例，多个板块的地板价均已刷新：
新杨四由5.02w-7.44w，增幅约48%。
杨浦内环从 5.6W 增加到 8.6W 约 54%
洋浦东外滩从 6.9w-7.34w，增长约 6%。
梅龙从4.3-4.87W，增长约13%。
甚至青浦新城也从 1.7w-1.8w 增长了约 6%
土地拍卖价格的高位趋势带动了楼价的上涨，我们预测明年的新房制也值得考虑。
03. 维度 3：“鸽子笼”取消眨眼间 多花几十万
此前，在 7090 政策的引领下，严格控制 100 平米以上的单元数量，因此之前新房市场 70-80% 都是 100 平米的小 3 房，这意味着根据新规进行调整意味着：
一是上海楼市后，即使是“小户型”也将从 100 平方米起步，改善住房供应的比例将增加
另一方面，大型单位比例的增加也会导致新房总供应量的减少。
而且，看看目前新房的供应情况，我已经感受到了更大面积的趋势：
（1）一些拟投放市场的暴露新项目面积一般在100平方米起
几乎所有今年刚刚收购的土地，以及启动的规划计划都得到了改进
（2） 部分销售开启了多批新项目，改善区细分面也在增加
例如，宝山南大1-4批中央地标中心润福的主要建筑面积约为102-128--146-177平方米;
这
即将进行的项目 - 中央地标中心望云，主体建筑面积约 108-133-165-188 平方米，每个户型几乎按同等比例放大。
再比如最近刚刚售罄的四季隐秀，相比前期的四季大都会青藤，可以更直观地感受到大单位增量的变化。
不得不说，大型公寓已经成为当下市场的主要供应，甚至从 102 到 108 平米，以 6.9w/㎡ 计算，是房产成本的 40w 以上，这对于新改来说也是一笔不小的开支。
04. 写在最后
去年以来上海新盘价格重返市场，无论是来自本地拍卖的热度，还是网路流传的热门新盘价格，都表明核心区新盘将迎来楼市的“消费升级”，但与此同时， 毛爷爷付出了更多的钱，但也倒逼开发商互相卷起，造出更好的房子，据推测，新房的涨价也会迫使一些客户进入二手市场，这也将有助于消化有库存的新房。
--THE END-- 精选主推楼盘
inktype="text" imgurl="" imgdata="null" data-itemshowtype="0" tab="innerlink" data-linktype="2" hasload="1" style="outline: 0px;color: var(--weui-link);text-decoration: underline;cursor: default;font-size: 12px;">一脉前滩·8号线枢纽 象屿前滩南TOD项目 将推建面约89-139m精装平层/低密叠墅/宋风联排！
inktype="text" imgurl="" imgdata="null" data-itemshowtype="0" tab="innerlink" data-linktype="2" hasload="1" style="outline: 0px;color: var(--weui-link);text-decoration: underline;cursor: default;font-size: 12px;">浦东内中环 华润中能建越秀新杨思项目 将推建面约120-140㎡高层&叠拼170-220㎡！
inktype="text" imgurl="" imgdata="null" data-itemshowtype="0" tab="innerlink" data-linktype="2" hasload="1" style="outline: 0px;color: var(--weui-link);text-decoration: underline;cursor: default;font-size: 12px;">梅陇新地王！保利置业梅陇项目 主推建面约105-145㎡3-4房！预计明年5月上市！
inktype="text" imgurl="" imgdata="null" data-itemshowtype="0" tab="innerlink" data-linktype="2" hasload="1" style="outline: 0px;color: var(--weui-link);text-decoration: underline;cursor: default;font-size: 12px;">销售已进群！唐镇地铁站200米+潜在学区！保利唐镇项目 预计4月上市！
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