对于将购买新房纳入两年计划的购房者
今年上海本地拍卖会共举办三场。 你最应该注意什么？
不是对当地拍卖机制越来越烧脑的分析，也不是开发商在严格的财务控制下拿地的意愿，也不是有多少块土地被拍卖。
这是每份土地拍卖表格末尾的一小行数字：房地产和土地的关联价格。
这是今年上海房地产史上首次出现房地联动，但却是上海新房市场未来最准确的价格风向标。
它决定了上海每块土地商品房的未来价格，进而决定了该板块的价格区间，最终影响大量急需的购房决策。
随着第三批集中土地出让信息的公布，共有81个住宅地块的房地联动价格已发布。
花了很多时间，在团队的共同努力下，我们终于整理出了所有土拍数据，并以最清晰的图像和表格呈现给大家。
未来三五年，上海新房将呈现怎样的房价体系？
01
样本足够多，所以每个板块的价格背景已经确定。
当我们在地图上标出81块土地的板材价格后，我们会发现：
新房指导价发布后，上海各板块未来三年能卖多少钱就基本确定了。
每个市场、每个路段、每条环线都有新房的参考价格。
1、目前在售地块中，新房价格最贵的是位于中内环的徐汇滨江地块。 单价超过13万，很可能成为未来三到五年上海顶级滨江地区的房价天花板。
2、中环路附近地块中，杨浦定海、普陀万里、静安大宁、杨浦周家嘴路价格在9-10W左右。
3、近郊环线附近的价格基本还是4w-5w/平方米，但在所有外环附近的板块中，以闵行春申7.36w和大虹桥辐射板块6w+最为突出。
4、对于五大新城来说，在上海今年的土地供应计划中，五大新城的土地供应量最大，几乎占据了三分之一。
正是因为有足够的样品，价格才变得更加清晰。 临港新城33万、奉贤新城4万、松江新城58万、青浦新城43万、嘉定新城45万，未来吸纳人口最多的几个新区，供应不断增加。 规模大，而且房价极其稳定
因此，如果这张新房价格图也按照环线绘制的话，也可以制作成上海未来三到五年的环线新房价格分布图。
也是和团队成员一起做的，大致如上
随着未来两年81块土地入市，大量提前锁定价格的新房将继续入市。 上面的价格图会变得更加明显。
尚未上车的购房者也可以按照新房指导价走上购房、看房的道路。
所以，以后想要买新房，除了考虑点之外，还可以提前规划，做好哪些板块最有可能入手的功课。
02
为什么说未来五年上海新房价格基本不会上涨？
我们把这81块地的价格与去年有数据参考的板块价格进行比较。
我们发现，基本上90%的行业，房价都非常稳定，没有大幅上涨，也没有大幅下跌。
仅与去年的数据进行比较，你可能无法感受到新房价格有多稳定。
所以我把其中一些板块拉出来，看了一下近三年的交易价格。 我发现在上海，新房价格是最稳定的。
青浦徐泾、青浦新城、青浦华新的房价从过去三年到未来三年都非常稳定。
尤其是青浦徐泾，2017年卖54万，现在只卖6000。 青浦新城2017年新盘售价400万，但2021年仅售43万，未来几年价格可能维持在这个区间。
毕竟现在的房产与土地挂钩的价格，是指未来这些地块全部投放市场后的价格。 按照取得预售证的建设周期，也需要一两年的时间。
在上海现行的土地拍卖机制中，溢价率也是固定的，因此开发商的拿地成本降低了，不会出现以往溢价率高的地块。
在溢价率可控、开发商成本可控的前提下，也说明了上海政府严控新房市场价格的决心。
因此，我们有理由相信，后续的2022年土地集中出让也将在溢价率和房地产与土地联动价格方面寻求稳定和平衡。
所以，在我看来，如果未来三五年上海新房价格不上涨，那将成为大概率事件。
03
同时我们也看到，在今年上海土地供应节奏中
兑现了新城五城集中供地初衷
从数据来看，涉及住宅用地的81宗地块中，临港16宗，青浦15宗，松江、奉贤各7宗，嘉定6宗。 这五个重点郊区共供应51块地块，占土地面积的三分之二
其中，28块地块属于五大新城。
如果看未来上海的四个新项目，其中一个将位于郊区的五个主要新城市。
而且从供应环分布来看，郊区新建项目正在大量供应。 在这81块地块中，外环以外的地块占比超过76%。 以此换算，未来5个新项目中，将有4个在上海。 位于外环外侧
加之目前内环土地资源较少，已释放的地块主要是城市更新项目，开发难度较大。
也释放出一个明确的信号
上海郊区仍有大量未开发土地。 上海还决心开发城市边缘的这些地块，将更多的人口转移到郊区的主要卫星区。
这样做在我眼里有几个意义
一当然是稳步控制新房价格、开发郊区的决心。 未来我们会供应更多400万、500万、甚至300万的低总价商品房。 通过这种方式，我们可以让首次买家加入并让他们感到自信。
另一方面，由于项目的大量开发，郊区的城市界面、生活设施、居住氛围将向前迈进并迅速达到一个新的水平，整个城市的资源将得到均衡。
最后，由于资源的扁平化以及长三角轨道交通的日益发达，未来上海与周边城市交界处的人流将更加密集，双城生活将变得更加便捷。对某些人来说是常态。
想象一下，一个在嘉定买房的人，可能会过着跨城市的生活，要么在苏州，要么在上海
总之，上海目前的土地供应意向还是非常明显的。 浦西外环以外的发展速度明显高于浦东。 另一方面，浦东似乎重点关注临港。
这也告诉我们，明年浦东新房除了临港16块地块外，可能会出现供需失衡的情况。
大虹桥周边新房的竞争将更加激烈，但也将为大虹桥购房者提供更多选择。
这些是我们可以从数据中读取的一些信号。 当前的新房市场一切似乎都很明朗。
04
如果您是此时需要上车的个人
你应该从这样的信号中读到什么，我认为至少有两点是明确的
一是心态平和。 上海政府关于增加五新城土地供应的承诺已经兑现。
今年的土地供应结构中，5个新城有大量郊区土地开发供应，商业设施、教育设施、交通设施不断完善。
当然，上海五个主要新城的界面与大多数城市中心的界面已经没有太大区别。 我们有理由相信，未来会更好。
此外，房地产与土地联动价格对价格预期影响最大。
当年轻人对物价有良好预期时，他们在上海定居、工作就会更有信心。
上海从土地方面牢牢控制了未来3-5年的新房房价：价格严格控制，房价至少在过去三到五年保持稳定。
而且，上海目前实行积分购房，无论土地、供应、价格、门槛、摇号规则如何，都会最大限度地惠及无房群众。
从新房市场来看，上海越来越被认为是一座有规则、有温度的城市。 因为它对土地财政的依赖度极低，所以它确实有信心这样做。
对于那些想留在这里并仍在努力留在这里的人，这座城市仍在释放更多善意
