接下来几个月，上海楼市可能要缓缓拉开“小阳春“行情了。
判断的依据是什么呢？上海在今年的行情将会是怎样的？对于上海的楼市，应该持有怎样的一种长久的态度呢？
这篇文章会用趋势判断的角度，和大家一一解读。
我们先说二手的情况。
最近几个月的楼市行情，两个字就能概括“企稳“。
9 月二手成交为 1.2 万套，之后到达低谷。10 月二手成交达到了 1.34 万套。11 月二手成交到达了 1.5 万套。12 月二手成交更是突破了 1.8 万套。
2022年1月的数据刚出来，1.5万套，越来越稳。
上海楼市的至暗时刻已彻底过去，且持续时间很短，仅 2 个月。
8 月初出台了三价取低政策，这真的让在市场一线的我们感到震惊。首付出现了变相翻倍的情况，同时信贷也在缩紧，贷款审批变得很慢，甚至还有不批的情况。整个上海楼市就好像是烈火烹油一般。
我有一瞬间仿佛回到了 2016 年，曾一度觉得这个行业或许要进入速冻的时期。
上海楼市曾经有过一次很严厉的时期，那就是 2016 年的 325 新政。在那时候，社保从 2 年变为 5 年，二套房的首付比例变为 7 成。
帮大家回忆下325新政的威力有多大，我还有一些数据存档。
新政后新房每周的平均成交数量，与新政前相比，下跌的幅度为 53.44%。二手住宅每月的成交数量，从 3 月的 4.9 万套，下降到了 4 月的 1.6 万套，其跌幅超过了 200%。
这一轮，上海楼市 7 月的成交量为 2.3 万套，8 月降至 1.7 万套，9 月又降到 1.2 万套。每个月的成交量都在减少，差不多减少 6000 套，这样的跌幅足以让人感到心惊。
很多人都在说至暗时刻来了，10月份肯定要跌破1万套。
没想到数据开始企稳了，并且在稳定的同时还有突破，这种行情让同为一线城市的深圳感到羞愧。
一个城市的房价若要起势，必然会遵循一个规律，那就是量先于价。
二手房的成交量慢慢起来了，整体价格才能逐步起来。目前上海楼市的行情，正慢慢处于量稳的阶段。
我们预判，上海今年的行情是微涨5%左右。
与此同时，上海楼市的库存量也在不断的降低。
某 APP 上的挂牌总量数据显示，当下上海的二手库存量为 1.3 万套。仅看这个数字，你或许不会有什么特别的感受。让我们进行对比来看：
上海楼市的神奇之处在于，其库存量只是杭州库存量的 1/5，只是苏州库存量的 1/9，只是南京库存量的 1/10，然而上海的销售量却比杭州、苏州、南京三个城市的销售量总和还要多。
这才是真正的没有半点泡沫，满满的全是刚需和改善。
如果你前往某 APP 查看，会发现大量优质板块几乎不存在挂牌房源。例如外环外莘庄南广场的几个小区，仅有零星的几套房源。
比如长宁的古北区域，整个板块的挂牌房源也非常稀少。
这样的现状，广泛存在于上海的每一个板块。
最近的二手核验指导价特别是核税价，有明显的宽松迹象。
这个情况不便详细展开，大家可以多多关注平台上的挂牌房源，也可以对本小区周边进行一番调研，如此一来就能发现这个趋势。
这又代表什么呢？
举个例子，比如有一套之前市价为 500 万的房子，其涉税评估价仅仅是 350 万。在这种情况下，银行会依据三价取低的原则，以其中最低的评估价给你提供贷款。
如果你是首套，原来能贷款500*0.65=325万。
而三价取低后，只能贷350*0.65=227.5万。
多出来的近100万部分怎么办？自己想办法补首付。
如今核税价变高，就意味着买房人的D款额度，又提高了。
银行贷款给予支持后，市场中的热钱将会再次增多，整个楼市将会进入良性循环的反馈状态。
上海楼市的购买力，出来一批，消化一批。
这些源源不断的增量房票，也在给上海楼市，注入信心。
留学生落户的规模在不断加大。同时，居转户的规模也达到了历史新高。
每次有因重大政策调整而受到影响的人群，过了一段时间，当满足条件后，基本上又会重新回到楼市。
2021 年 1 月，上海实施了加强限购的政策。该政策针对夫妻离婚三年内的情况进行了限购。而这一批受到限购政策影响的用户，在接下来的几年里，将会陆续获得房票。
上海有 2450 万的常住人口，上海户籍人数翻了数倍。在地铁上，哪怕到了晚上十点，人群依然很拥挤。在外滩，在节假日，排队的人群也很多。
这些全部都是上海楼市增长最稳定的动力。
今年 1 月份开始到现在，中国各地的很多城市楼市呈现出贫血的状态。于是，这些城市开始陆续出台各种鼓励买房的政策，其中有的政策是对购房资格进行了松动，有的是对公积金贷款额度进行了调整，还有的是直接给予卖房补贴。
对于上海而言，实际上已经达到了这样的程度，即无需对楼市政策进行调整，仅仅通过对落户政策进行改动，就能够极大地改变楼市的状况。
这才是高阶城市该有的样子和实力。
展望2022年，我们将迎来降息的时代，货币宽松的时代。
央行准备要放水了，我们该准备如何接住？
上海是全中国的金融之城，它一定会比其他城市更早地接住货币这碗水。
上海拥有从业人数最多的公募基金公司和私募各类基金公司。各大金融证券公司的总部或亚太区总部驻扎在上海。上海有着更好的金融环境和金融敏感度。
上海买房在贷款利率方面最为直观的一点是，仅贷款利率这一项就只是其他城市的 9 折左右，并且上海是全中国商业性贷款买房利率最低的城市。
城市之间资金的流动性在不断加快，同时资金的汇聚性也越来越强，并且聚集程度十分明显。
我们借助“金融机构本外币存款余额”这一指标，去对资金的流动进行观察。
“金融机构本外币存款余额”能够被简称为“资金总量”。这一“资金总量”对于研究城市的竞争力有着特殊的重要意义，对于研究城市的发展潜力有着特殊的重要意义，对于研究城市的不动产投资价值也有着特殊的重要意义。
在全国范围内处于名列前茅的位置。
目前在全国范围内，能够汇聚资金超过 10 万亿的城市仅有 4 个。其中包括北京，北京能够汇聚如此规模的资金；还有上海，其汇聚资金的规模达到了 10 万亿以上；香港也是其中之一，它汇聚的资金超过 10 万亿；深圳同样如此，其汇聚的资金超过 10 万亿。
想要接到 2022 年货币的水，第一步要做的是让自己处于一线。
2022 年，我们将进入保 GDP5%的第一年。随着中国经济总量持续扩大，在往后的时间里，存量财富的博弈会越发剧烈，而新增财富正逐渐减少。
城市之间存在着博弈和差距，整体的分化情况会越来越显著。 城市的博弈和差距是存在的，其整体的分化会日益明显。 城市之间有博弈和差距，整体的分化会越发清晰。
刚刚各主要城市都公布了自身的公共预算收入。在这些城市中，上海的公共预算收入为 7772 亿元，其收入体量十分突出，处于领先地位，大幅领先其他城市，可谓一骑绝尘。
2021万亿GDP城市财力分析/搜狐城市制图
所有人都在通过行动来表达意愿。很多城市逐渐停止动作的时候，上海的楼市已经开始暗暗地使力。
春节期间，上海的新房成交达到了 10 万方以上。在这 7 天里，新房卖出了 1000 套。与去年同期相比，增长幅度高达 692%。
上海楼市的大幕正缓缓拉开，一缕阳光正从窗户折射而入。
所以，你准备好迎接了吗？
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