上海市场的显著回升将促进主要二线城市的增长，一旦一二线城市经济形势好转，将进一步推动全国市场的整体变动，从而影响市场预期。
中房报记者 付珊珊 上海报道
近期，上海房地产市场回暖的消息接连不断。2月16日，国家统计局公布数据，确认上海新建商品住宅价格涨幅位居全国首位；而在二手房市场，诸如“疫情三年，房价回升仅需一周”等话题也迅速走红，吸引了众多关注。
经过中国房地产报记者的广泛调研，我们发现上海房地产市场的确呈现出复苏迹象。若将当前市场的热度比作温度，那它只是从冰冷的0℃冰水升温至温和的37℃温水，显然，房地产市场尚未达到炽热的沸腾状态。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出，根据国家统计局的数据分析，虽然1月份上海房价在一线城市中环比上涨幅度居首，但这或许更多是由于结构性因素所致。至于这种上涨趋势能否持续，尚需进一步观察和确认。
回暖迹象虽明显，但在我看来并未达到预期。市场正处于春节假期后的常规复苏阶段，这很可能是因为去年12月和今年1月积压的需求得到了释放。一位来自央企华东区域营销部门的负责人指出，部分环比数据确实有所改善，然而这些数据存在一定的滞后性，无法准确反映当前的市场状况。此外，那位营销主管觉得，市场复苏的周期相当短暂，仅仅局限于两三个周末的短暂表现，若仅以此作为依据来断定上海房地产市场已经回暖，这样的看法显得过于单一，至于这种热度能否持续，目前还难以给出明确的答案。
二手房成交结构性筑底 市场热度回升
兔博士提供的数据表明，经过对上海众多中介平台外网挂牌房源数据的筛选和去重，得出2023年2月上海二手房的挂牌总数大约为8.4万套。从2022年2月到5月，上海存量挂牌房源的平均数维持在3.5万套，但自6月起，二手房挂牌量急剧上升，自去年11月至今，上海二手房的挂牌量一直保持在8万套上下。
观察成交量方面，根据上海链家提供的数据，自2022年7月起，上海二手房交易量达到了大约2万套，随后呈下降趋势，到了2023年1月，二手房的交易量大约降至8000套，这已成为了近10年来上海二手房交易量最少的一个月。
这种情况出乎意料，然而却也合乎常理。卢文曦指出，年末往往是市场的淡季，再加上今年一月份正值传统的农历新年，市场的关注点早已转移，不再集中在交易上。淡季的影响尤为显著，许多中介店铺也提前进入了休息状态，导致整个市场的交易氛围已经不复存在。
对比二手房的挂牌数与成交数，我们可以观察到上海当前正处在消化库存的阶段。根据易居发布的百城库存报告，自去年10月到今年1月，上海的库存消化周期一直保持在五个月以上。
在价格问题上，一句“疫情三年，房价回升仅需一周”在上海的中介平台上流传甚广。然而，实际上，上海的新房市场仍在严格执行限价措施，而二手房市场自去年以来，交易价格大体维持稳定，部分区域甚至出现了小幅下降的趋势。
高先生向中国房地产报记者透露，他在去年下半年产生了换房的想法。他回忆说：“春节期间，我相中了一套房源，但房东拒绝降价，最终我们放弃了购买。到了年后，那位房东再次联系我，虽然价格有所松动，但经过我了解，同小区、同面积的房子，有的报价甚至比他低20万元。”
此外，高先生进一步指出，目前众多地区的二手房价格普遍偏高，其中不少已成交的房源价格已有所下降，比如他所在的二手房交易群，最近就有成员感慨：“闵行春申区域的这套房子挂牌一年后终于成交，但成交价却从395万元降至365万元，降价幅度超过了7%。”
同样，在大虹桥概念辐射范围内，有一个住宅小区，该小区的房源面积为150平方米，主要面向改善居住条件的需求者。去年下半年，房东将挂牌价格定为1280万元。目前，根据区域内中介人员的透露，房东的心理价位已经降至1150万元，并且还会赠送一个车位。
易居研究院的研究总监严跃进认为，自三年疫情爆发以来，房地产业遭受了严重的破坏和影响，各地均积累了一定的购房需求。这些需求的释放，很可能会引发房价的上涨。当然，有人提出“房价一周内回升”的观点，这实际上揭示了房价基本面发生了根本性的变化。购房者暂时无需过分忧虑房价的迅猛攀升，尤其是今年上半年，由于基础尚不稳定，市场上已有部分房价出现折扣和促销活动。
无可否认，上海二手房市场正逐渐回暖，买卖双方的参与热情也在不断上升。
据一位在上海郊区工作的房产中介人员透露，上海二手房市场已呈现出回暖趋势，这一迹象从农历新年伊始便显现，而进入年后，市场状况更是明显好转。
当前众多咨询者确实存在购房需求，例如家庭添丁或为了孩子教育而需更换住所的，众多客户亦已认识到房价并非持续攀升，只要价格合理，成交相对容易。中介人员指出，近期内，众多房源的成交周期和潜在买家的成交周期均有所缩短；房源的成交周期已从过去的近三个月缩短至大约两个月，而潜在买家的成交周期也从先前的约一个月减少到了半个月，整体成交速度呈现出加快的迹象。
多家机构的市场分析表明，上海二手房市场正处于稳固的底部阶段。节后，该市场的活跃度逐渐回升，特别是在二月的首个周末，链家的交易量较之前提升了50%至60%，而带看量也增加了30%至40%，这反映出市场对房产的需求和购买力依然旺盛。
新房点状升温 “小阳春”可能提前开启
2月16日，国家统计局公布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动数据显示，上海新建商品住宅价格指数较上期上涨了0.7%，位居首位。
对此，众多行业专家普遍觉得其参考价值有限，其理由在于1月份上海新房交易价格的上涨主要是由结构性因素所驱动，且涨幅位居全国首位。
卢文曦指出，尽管1月份是传统的淡季，但上海市场却呈现出淡季不淡的现象。在成交产品方面，中高端改善型产品交易表现抢眼，成交面积排名前十的项目中，有四个项目的平均价格超过了10万元，更有甚者，有一个项目的成交面积跻身前三。由此可以看出，市场上结构上偏向中高端产品，这一趋势也使得指数呈现出环比上升，而且涨幅相比前期有所增加。
自去年年末起，房地产市场调控政策接连出台，对市场整体产生了正面影响。尽管1月份并非政策调整的常规时段，但众多城市仍旧推出了稳定楼市的措施，特别是在房贷利率上，众多城市将其降至3.7%，从而有效减轻了购房者的负担。
尽管上海目前尚未出台大量措施，但偏暖的迹象对市场信心的恢复起到了促进作用。与过去不同，房地产市场迅速步入正轨，兔年首批集中供应的房源提前进入市场，从而保证了市场供应的稳定性。
这些举措有效地提升了上海新房市场的热度，观察近期市场动态，我们发现看房者人数有所增加，而且购房者入市的意愿也有所增强。
中国房地产报先前报道，在上海新年的首次开盘活动中，共有6个新项目推出，其中招商虹桥璀璨时代、中铁虹桥逸都等项目的房源在开盘日当天便告售罄，部分项目甚至再次掀起“千人摇号”的热潮。
上海房地产市场的回暖传递出正面信息。连平，经济学家、植信投资的首席经济学家兼研究院院长，认为上海的销售和房价对全国房地产市场具有示范效应，并对其他城市产生推动力。上海市场的显著回升将激发重点二线城市的活力，而一二线城市的向好态势又将进一步推动全国市场的转变，从而影响市场预期。只有当主要城市气温上升，其他城市才会陆续升温，然而在这一过程中，气温变化可能会有所起伏。
不过，针对上海楼市的复苏现象，那位央企营销部门的负责人强调，需认识到，这种复苏呈现出局部性特征，具体来说，并非所有区域和板块都迎来了繁荣，仅是部分热点区域和核心板块交易活跃，而部分远郊项目去化仍面临较大挑战。
通常情况下，三月份的市场会出现所谓的“小阳春”走势，观察当前的市场氛围，众多行业专家预测，上海今年或许会比往年更早，大约提前一到两周，就能迎来这波“小阳春”行情。
连平指出，目前市场亟待进一步激发需求潜力，同时，政策在力度和导向上亦需作出相应的调整。特别是在上海这类库存消化周期较快的城市，一旦市场趋势发生转变，地方政府、房地产企业以及金融机构等各方应迅速启动，采取相应的措施以实现有效对接。
