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2016年入手的，现在一分不涨；
2021年入手的，可能几十万上百万跌没了。
自2016年起，上海房地产市场不再呈现普遍上涨或下跌的趋势，那些下跌的板块呈现出一些显著的特征。只要我们能够识别并避开这些特定的区域，依然能够实现资产的保值增值。
下面简单分析一下跌回六年前的小区。
01
弱势板块老破小
老破小最近跌的惨，不过也不是普跌，扛得住市场的不在少数。
黄浦北蒙三小区的成交单价长期保持在10万元之上，而近期11万元以上的交易案例也颇为常见。
这个单价，依旧比2020年高了40%以上。
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事实上，我们之前已经对众多弱势板块的环线情况进行了提醒，大家不妨查阅一下过往的文章内容。
比如环二一直不建议买高境、淞南、凉城一带，这里真的涨不动。
2020年这波大涨，高境涨幅20%左右，跑输了中外环大盘。
2022年后高境开始大跌，现在20%的涨幅基本清零。
更为可怕的是，自2016年以来，高境股价持续低迷，不断下滑。这表明，当前股价甚至低于2016年的水平。
2016年，高境一村业主真该高位抛盘，置换更优质的区域。
高境旁边的淞南地区遭遇了相似的困境，2016年淞南四村的成交价曾高达53860元/平方米，然而到了2023年，这一价格已降至45206元/平方米。
淞南真的有很大问题，环二之前就提醒过大家（《》）。
杨浦区内部存在一些较为落后的区域，其中中原地区便是其中之一，尤其是长海二村，其房价已降至2016年的水平。
自2020年起，中原地区房价普遍上涨了约20%，然而如今已基本回落至最初水平。
潮水退去才知道谁在裸泳，这波下跌行情，弱势板块丑态百出。
02
学区老破小
自2021年以来，学区房市场遭受了严重打击，即便是浦东这样的实力派区域也难以抵挡冲击。
福外学区内的梅园三街坊，其房价曾一度攀升至207382元每平方米，创下了区域内的最高单价记录。
价格已降至十五万以下，成交价在十万左右的情况屡见不鲜，这一现象与2016年下半年持平。
2021年高位接盘的，属实有点惨。
其实学区房下跌浪潮中，虹口、杨浦一直领跌。
密云小区作为二师附小和铁岭中学的双重学区资源，始终是杨浦家长们梦寐以求的理想之地。
学区房遭受打击后，房价却直线下滑。
密云小区高价成交记录
密云小区曾经连续突破14万，2023年后却只有6万多。
论跌幅，密云小区一定傲视群雄。
虹口的学区房市场表现平淡，2020年全市学区房普遍上涨，而虹口的涨幅却仅有20%左右。
自然，目前这部分的房价涨幅已经完全抹去，曲阳三小和曲阳二中的双学区玉田新村，其房价已降至2016年的水平。
说起房价暴跌，感触最深的当属高兴花园业主。
高兴花园小区户数巨多、成交记录巨多，高峰期单价突破11万。
高兴花园高价成交记录
2023年，高兴花园的成交单价下滑至5万元以下，其中超过4万元的成交案例已有多宗。
4万多买闵行双一梯队学区，高兴花园算跌到底了吧？
教育区域内的老旧小区普遍出现了价格下跌的现象，即便是原本强劲的静安区和徐汇区，尽管跌幅并不大，但涨幅也明显受到了抑制。
静安区内的知名学区房区域海防村，尽管其房价并未如杨浦、虹口等地那样出现大幅下跌，但涨幅却未能跟上静安区整体的平均价格水平。
自2018年以来，海防村房价始终保持在每平方米15至20万元之间，波动幅度较小，保持了相对的稳定性。
自住的家庭情况应该不错，他们享受着顶级的教育资源，居住的静教院学区房价并未遭受太大影响。
03
部分郊区次新房
一些远郊次新房不是跌回2016年，而是2016年后就没涨。
凯德新视界小区在临港，2017年开盘，小区均价2.3万元。
现在二手房也只能卖2.3万元，真正的六年不涨。
当时不少客户买在这，想法是房价涨了置换到市区。
现在与市区差距越来越大，几乎没有置换希望了。
临港核心区自身都难以保全，而凯德新视界位于万祥，地处临港的边缘地带，更是难以寻觅到任何转机。
在远郊地区，存在不少连续六年房价未曾上涨的小区，例如松江区的松江小昆山路劲佘山院子、奉贤区的柘林佳源梦想广场以及嘉定区的北首创旭辉城等，这些小区的具体情况大家可以自行查询。
总之远郊与市区的房价，经过这六年的分化，鸿沟越来越深。
其实近郊也有不少跌回6年前的小区。
华新一直以大虹桥辐射区自居，房价却完全涨不动。
华新名盘恒文星尚湾在上海房地产市场中的稳定性首屈一指，自2016年以来，其单价始终保持在四万多元的水平，这一价格走势至今未曾改变。
最近一套成交，单价41318元。
2016年的售价为每平方米四万元，那时还是毛坯房；如今装修完毕，价格依旧略高于四万元，细细一算，亏损颇多。
大虹桥的带动作用，真的没那么大。
大虹桥的亲儿子徐泾，现在也被打回原形。
蟠龙天地昔日的价格高达每平方米10万元，而如今却降至8万元左右。与此同时，万科天空之城每平方米7万元以上的交易案例已屡见不鲜。
其实17号线沿线还算坚挺，其他非核心区域完全跑输了大盘。
南山雨果，作为大虹桥第二代品质小区，曾略显平淡，但如今其成交单价已降至5万元以下。
当然这套成交是低区，其实2017年低区就卖到了4.6万。
环二多次向众人警示大虹桥房价可能存在的泡沫隐患，然而每次发言总有人提出异议。如今，数据的呈现已足以证明一切。
跌回2016年的，还有外环守门员顾村。
顾村保利叶上海以其卓越的品质闻名遐迩，虽然在车位供应方面略显不足，但其他方面表现均十分出色。此外，它还赢得了众多朋友的青睐——位于主城区的高品质住宅区，其品质自然毋庸置疑。
然而这波行情，将它打回了原形。
最近几套成交已经降回4万多，妥妥的打回2016年。
2017年，保利叶上海的价格已攀升至5.5万元之上，这表明即便是在当年购买，至今仍处于亏损状态。
其实你会发现大部分暴跌板块都有一个共同点：都是弱势板块。
顾村被誉为外环的守护者，这主要是因为其相对较弱，而外环区域的那些强势板块和新建的住宅项目，房价均未出现大幅下跌。
环二频繁向他人推荐周浦地区，这主要是因为周浦属于那种实力强劲的区域，其房价始终保持着稳定且坚挺的态势。
2020年伊始，周浦明天华城的房价单价尚在五万元以上，随后便如同火箭般飙升，直冲至七万元。
不管市场如何下行，明天华城依旧维持着7万的高位成交。
不仅是挂牌7万多，而是7万多依旧不断有成交。
弱势板块涨幅0%，强势板块涨幅40%，这就是分化的力量。
2020年以来房价分化严重，远郊新房没涨，市区大涨。
一些弱势老破小身在市区，也趁乱涨了一波，现在被打回原形。
即便优质社区面临一定的下滑压力，但整体跌幅并不大，甚至只需降价至原价的九成，便能迅速成交。
至此，房价分化第一阶段初步完成。
在接下来的四年里，部分较为弱势的板块将持续保持横盘态势，而一些优质区域则仍具备一定的上涨空间。
6年+4年，刚好是10年大周期。
十年间，部分区域价格原地踏步，实则跌幅已达五成。若以2026年的购房价格与2016年相比，会发现负担减轻了不少，是吗？
刚需买方越来越容易。
经过十年，不少地区房价持续攀升，众多优质区域的住宅价格更是翻了一番。若以2026年的购房成本与2016年相比，显然是增长了不止一倍，这无疑增加了购房者的经济压力。
改善买房越来越难。
这才是房价分化的最终形态。
最终揭晓一个惊喜，某些奇特住宅区即便在市场低迷的情况下也实现了价格上涨，其中古北瑞仕花园的房价首次攀升至十五万元以上。
你知道为什么吗？
以上为正文
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