我从十二月下旬起出售房产，直至二月底才最终售出，这期间持续两个月，接到中介打来的电话不计其数，来访看房的人次超过一百，由此深刻认识到了上海房价近期急剧上涨的深层缘由。
原因就是：积累了5年的改善居住购买力一次性爆发。
2009年，由于4万亿刺激，上海和全国一样，房价当年翻倍。
二零一一年一月二十六日，政府颁布了购房限制措施，上海本地居民被允许购置两处房产，非本地居民仅能购买一处房产，并且对第二套房产开始征收房产税，这一政策被视为显著的负面消息，与此同时，已持有的多套房产开始面临长期的消化过程。
2011年至2015年期间实施了331新政，这四年间，上海市的房价总体上保持稳定状态，同时郊区的面积较大的住宅价格出现了下降的情况。
2015年331新政是个分水岭，它下调了二手房的首付比例，相当于为房地产市场注入了更多资金。这是个显著的积极信号，促使一些有远见的人开始购房。2009至2015这五年间，工资普遍实现了大幅度增长，许多行业也呈现异常繁荣的景象，因此上海居民手头积累了更多闲置资金，贷款能力随之增强，进而产生了提升居住品质的迫切需求。卖掉旧居，动用这些年攒下的钱，再向金融机构申请一笔贷款，便能购置到心仪的住所。
直接观察到的信息显示，到访房产的客户群体，绝大多数都是为了提升居住条件的，仅有极少数是外地居民新获得上海市户籍后首次购房的案例。
处置掉自家房产，合并个人存款，借助信贷工具，倘若全市居民都参与其中，房价必然急剧攀升。
一套居所，倘若2009年以100万购入，当时抵押80万，至2015年其价值增至200万，售出后能获得（为简化运算暂不计算期间偿还额）120万，以这120万作首付款，则可购置120万÷30%=400万的房产（需自备40万支付相关费用），相当于使房价翻倍！这是上海极为普遍的现象。
另有原因助长了此次价格飙升，即上海新建住宅的供应远远无法满足购买需求，由此引发了二手房交易带动二手房价格攀升的连锁效应。
重复：这是一个内生需求、外部提供助力、自我强化的链条！！！
这种交易模式是这样的：资金充裕的购房人，能负担首付款，可以先行购置房产，之后再出售或同时保留两处房产，他们率先购入首批二手房，从而启动整个流程；售出首批二手房的业主，借助信贷工具，购入第二批二手房；转手第二批二手房的业主，同样运用信贷手段，购置第三批二手房；如此循环往复。
房产买卖过程通常需要两月上下，因此整个流程进展缓慢，每有一段进展，价格就会随之上涨不少。
这个链条并非无限延伸，存在两个制约环节，一个是新建商品房吸纳大量资金，另一个是价格上涨削弱了升级换代的利润空间，使得众多家庭不再继续原有改善方案。
房价上涨导致改善性住房收益减少情况说明：一套房产，以2009年100万元购入，每平米价格1万元，当时贷款80万元。五年期间家庭储蓄50万元，家庭贷款额度为300万元，月还款额不超过工资的一半，即月收入4万元。到2015年初，每平米价格涨至2万元，房产总价值200万元。若出售该房产可得120万元，用此资金可购置面积为400万元除以2万元等于200平方米的新房。若房产价格升至三万元，出售可得二百二十万元，不过贷款额度上限为三百万元，据此最多能购置面积达二百二十加三百除以三等于一百七十三平方米的房产，相较之下少了二十七平方米，倘若单价攀升至四万元，所能购置的房产面积将为一百五十平方米。
许多人都终止了提升方案，这并不代表房价会停止上涨，而是步入了更加凶险的时期，即毫无成交量支撑的持续涨价。
受限于购房政策，每户家庭仅能购置一处房产，若不进行房产置换则等同没有完成交易，然而先前已售出房产的业主，则被强制要求购回房产，不得不承受压力高价买入，直至价格攀升到难以继续追高时，房价的上涨趋势便会放缓。
经过将近一年的市场传导，上海市区的房价普遍增长了大约百分之五十，同时春节前后国家持续实施多项扶持政策，导致房价已经进入了最后的非理性上涨—缺乏成交量支撑的持续攀升阶段。
接下来是预测。
价格暴涨阶段结束后，房产市场将转为在高位进行横盘整理，这个过程或许会持续六个月到一年的时间。在此期间，新建商品房会持续吸收市场的购买能力。当购买力被新房完全承接之后（由于更新换置的需求锐减，导致购买力非常有限），即便价格没有下跌，房地产开发商也会逐渐感到销售难度加大，进而着手策划降价销售活动。
房价一旦开跌，则先知先觉的套利盘开始抛售。
套利盘指的是什么？当前价格下，上海内环内的100平米房产，能够换取二线城市的整栋房屋！！！用一套房子换取一栋房子，既可以自己居住宽敞的住宅，还能将多余的部分出租，依靠租金收入，往后余生便可实现经济独立。为何老上海人不愿换房？新上海人却愿意。经济下行，工作不稳定，每日辛苦劳作如同牲畜，不如回归故里，在老家享受富裕生活。
一旦套利盘开始抛售，价格就快速远离高点下跌，那些心态不稳的旧上海居民就会随波逐流卖出，价格便陷入下滑阶段。一旦价格进入下滑阶段，买入需求就迅速枯竭，因此回落速度会超出预料。大约一年光景，价格会跌回2015年初启动上涨前的位置。
此次增值动用了五年存储的资金，以及未来十年的预期所得，考虑到接下来十年收入状况难有显著改善，若不解除购房限制，上海房价未来十年将不会有明显上涨。解除购房限制的可能性极小，主要原因是国家需设法引导资金流向二三四线城市的房地产市场。
还有一项预判，短期内极有可能实施针对主要都市的二手房购买首付款上调措施。一旦实施，房产价格或许会马上转为下滑。
