合同达成后，若一方当事人拒绝继续执行，并愿意通过承担相应的违约责任来终止合同，而另一方则坚决要求继续执行，若经审查发现合同继续执行并无实际障碍，则应判定双方必须继续执行合同；然而，若合同中有其他约定或符合《民法典》第五百八十条规定的情形，则不在此限。在房产交易过程中，司法领域里常遇到这样的情况：即便违约方违反了合同约定，守约方亦无法向法院提起诉讼，要求违约方继续执行合同并完成过户手续。对此，本文将详细解析十种不同的情况，以供读者借鉴。
守约方一旦签署了认购书或类似的房产买卖预约合同，便不能强迫违约方必须完成合同中的登记和过户手续。
《民法典》第四百九十五条明确指出，若双方约定在未来某个特定时段内签订合同，所涉及的认购书、订购书、预订书等文件，均被视为预约合同。若预约合同的一方未履行其约定的合同订立责任，另一方有权要求其承担相应的违约责任。在卖方违反预约合同约定，未办理过户登记手续的情况下，买方有权利依据预约合同要求卖方承担违约责任。《民法典》仅明确了违约方需对预约合同的违约行为负责，这责任涵盖着继续履行义务。然而，鉴于预约合同的根本目标在于最终签订本约合同，其特殊性使得“继续履行”究竟是指持续协商还是直接签署本约合同，这一点并不清晰。但在法律或事实存在障碍，导致无法履行或履行失去意义的情况下，无论是协商还是正式签订合同，都将受到相应的限制。
按照民法理论的惯例，合同可被区分为预约合同与正式合同。预约合同，如认购合同、意向合同等，其功能是帮助双方对即将签订的特定合同内容进行规划，并承诺将来的正式合同签订；而正式合同则是双方对于各自权利和义务的明确界定。这份合同究竟是属于预约性质还是实际履行性质的，这一区别成为了决定合同能否继续执行的核心要素。判断的焦点首先在于合同内容是否对买卖双方、房屋的基本信息、房款的总金额及其支付方式、支付的具体时间、交付的条款与日期、产权证的办理等房产交易的相关条件进行了清晰的规定；若缺乏明确约定或约定模糊不清，则该合同应被视为预约合同。其次，还需考察当事人的真实意愿，即他们是否意图在未来签订一份新的合同，以最终明确双方之间所建立的法律关系的具体细节。不能仅仅依据当事人所签署的协议内容来做出判断，而应当全面审视这些协议的具体条款，以及当事人在交易过程中所进行的谈判和执行的相关行为等实际情况，从而挖掘出当事人的真实意愿，并据此对双方法律关系的性质进行精确的划分。
该案为成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司之间的房屋买卖合同争议案件，案号是最高人民法院（2013）民提字第90号，相关信息刊登在《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第1期，该期公报的总编号为第218期。即便合同中已经详细规定了房屋买卖的各项细节，然而双方当事人仍然表示打算未来继续协商，以达成新的合同条款，在这种情况下，这份合同依旧属于预约合同。
此外，在通常的二手房交易活动中，买卖双方往往借助中介机构协商一致，进而签署《房屋买卖意向书》，并在此意向书签署后的数天内，正式订立《房屋买卖合同》（即网签合同）。对于此类情况，本文作者倾向于认为，买卖双方经由中介机构签署的《房屋买卖意向协议》构成主合同，而那份正式的《房屋买卖合同》则主要用作过户登记程序的备案文件，它是对双方权利义务的再次明确，并非双方新订立的合同，不属于预约合同范畴。根据已生效的裁判案例，这一观点在实务操作中亦普遍得到认同。
对于因“限购”和“限贷”政策导致房屋买卖合同无法继续执行的，法院不得作出强制过户的判决。
广东省高级人民法院在2012年的《全省民事审判工作会议纪要》中对商品房买卖合同在面临“限购”与“限贷”政策时做出了具体规定。合同一旦签订，若政府实施了新的限购或限贷政策，法院需核实买受人是否被纳入了这些政策的限制范围内。由于受限于购房和贷款的调控政策，导致无法完成房屋所有权的变更登记手续，或者无法签订商品房的担保贷款协议，进而使得商品房买卖合同无法继续执行，若当事人提出解除合同的要求，法院可以依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条（现调整为该司法解释的第十九条）的相关规定，给予支持。《最高人民法院针对商品房买卖合同纠纷案件的法律解释》第十九条明确指出，若商品房买卖合同中规定买方采用担保贷款形式支付房款，但由于任何一方的原因未能签订商品房担保贷款合同，进而使得商品房买卖合同无法继续执行，那么另一方当事人有权要求终止合同并要求对方赔偿由此造成的损失。由于非因当事人双方责任导致无法签订商品房担保贷款协议，进而使得商品房买卖协议无法继续执行的情况下，相关当事人有权提出解除协议的请求。同时，卖方有义务退还已收受的购房款本金及其相应利息，或者退还定金给买方。换言之，若买方无任何过错或违约行为，且合同因限购或限贷政策而无法继续执行，买方有权提出终止合同，并且有权要求返还已支付的房款及定金，同时无需对因此产生的责任进行赔偿。
夫妻任何一方若未征得另一方同意擅自处理房产，若买方知情或房产共有人在过户前表示反对，则该房产买卖协议依然有效，但法院将无法强制执行过户手续。
若房屋的共有人将登记在自己名下的共有房产出售，若其行为未满足《民法典》第三百零一条所规定的要件，或是违反了共有人之间达成的协议，那么即便房屋买卖合同有效，若买方要求执行该合同，而其他共有人拒绝出售该房产并拒绝协助办理产权变更登记，法院将不会支持买方继续执行房屋买卖合同的要求。
参考案例：
刘某在签署《房屋买卖合同》之际，鉴于李某是1802号房屋土地使用权证及产权证上所载明的权利人，并且李某的配偶陈某亦提供了同意出售的文件，刘某因此信任李某具备处分该房屋的权力，对此并无任何过失；调查结果显示，刘某购买该房屋的代价与当时周边类似房屋的售价相当，甚至略高，故不存在刘某与李某合谋损害陈某利益的嫌疑。鉴于这一前提，当李某作为该房产的正式产权所有者与刘某签署《房屋买卖协议》之际，刘某的心态是真诚的，并且协议中约定的交易金额亦属公允，因此，《房屋买卖协议》体现了李某与刘某双方的真实意愿，并且未违背相关法律法规的强制条款，具有法律效力。刘某要求李某和陈某继续执行合同，但经调查发现，李某在出售涉及1802号房屋时，伪造了陈某的签名。此外，在诉讼过程中，陈某明确表示反对出售该房屋。依据《物权法》第九十七条的规定，处分共有不动产或动产，或对共有不动产或动产进行重大修缮，需获得占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人的同意，除非共有者之间有其他约定。根据相关法律规定，陈某作为1802房屋的共同共有人，若想继续执行《房屋买卖合同》并完成该房屋的物权转移，必须征得陈某的同意。然而，陈某在本案中已明确表示拒绝出售该房屋，因此，刘某提出的继续执行合同的诉讼要求，未满足物权法的相关要求，不应予以支持。关于合同有效期内无法履行时刘某的权益保障问题，刘某有权调整其诉讼要求，诉求解除合同并让房屋的卖方李某承担违约责任。尽管法院已向刘某明确告知其有权调整诉讼要求，但刘某仍旧坚持其最初的诉讼要求，拒绝作出调整。因此，对于刘某在本案中提出的，要求李某和陈某继续履行《房屋买卖合同》以及协助办理房屋权属变更登记的诉讼请求，法院决定予以驳回。
载：《民事审判指导与参考》201401/57：149
若贷款审批尚未完成，且买方除了贷款之外无法筹集到剩余房款，那么法院将不能做出判决，要求买方继续执行合同。
即便在房屋买卖合同中，双方已商定买方将以银行按揭贷款的形式支付剩余的购房款项，然而，若在判决作出之前，买方的贷款审批尚未获得通过，或者尚未获得贷款承诺，亦或尚未与银行签订贷款合同，依据合同自愿原则的相关规定，以及《中华人民共和国商业银行法》第四十一条所禁止的任何单位和个人强迫商业银行发放贷款的规定，法院将无法直接作出判决要求银行发放贷款，亦无法判决强制执行合同。若原告能够一次性付清剩余的购房款项，法院方能据此作出判决，进而保障原告提出的诉讼请求得以继续执行，确保判决的确定性和可执行性。相关案例可参考：周某玲与吕某华之间的房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，该判决书由深圳市中级人民法院作出，案号为（2015）深中法房终字第1737号。因此，若买方尚未获得贷款审批、未拿到贷款承诺或未与贷款方签署合同，又或者除贷款之外没有能力支付剩余房款，那么法院通常不会作出判决要求继续执行房屋买卖协议。
《民法典》实施前已进行抵押登记的不动产，若在抵押期间进行转让，若未获得抵押权人的许可，则不得进行转移登记手续。
《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的第一条明确指出，对于民法典实施之前发生的法律事实所引发的民事纠纷案件，应当依照当时有效的法律和司法解释来处理，除非法律或司法解释有特别的规定。据此，对于在《民法典》实施前已完成抵押登记的不动产，在抵押期间进行转让时，应当遵循原先《物权法》中的相关规定。《物权法》第一百九十一条第二款明确指出，在抵押期间，抵押人若未获得抵押权人的许可，不得将抵押财产进行转让；然而，若受让人愿意代替债务人履行债务并以此消除抵押权，则不在此限。
在理论和实际操作中，卖方有责任取消已存在的抵押登记，这是房屋买卖合同中卖方的一项基本职责，同时也是房屋能够成功过户的前提。然而，注销房产抵押登记的主动权掌握在卖方手中，若卖方违反合同未履行注销抵押登记的义务，那么带有抵押登记的房屋便无法完成过户手续，而且法院也无法对此作出强制过户的判决。
具体参考：
关某月、刘某与郑州鑫达实业有限公司之间就房屋买卖产生的合同争议，在郑州市中级人民法院进行的第二审民事判决书中，以（2017）豫01民终5130号文号呈现。
王某与牡丹江世豪房地产开发有限公司、牡丹江市安装工程有限公司、尹某霞、李某梅、王某梅、符某某以及牡丹江市城郊农村信用合作联社之间的房屋买卖合同纠纷案件，已经进入二审阶段，由黑龙江省高级人民法院作出民事判决，案号是（2015）黑民终字第52号。
然而，若原告具备代偿涉案抵押债务的能力，以消除抵押权的存在，这将扫清房产过户登记的障碍，从而使得合同的继续执行得到认可。
具体参考：
上海市第一中级人民法院就唐某等人与杨某之间商品房销售合同纠纷案件作出的第二审民事判决书，案号为（2013）沪一中民二（民）终字第2254号。
周某玲与吕某华之间的房产交易争议案件，已由深圳市中级人民法院作出二审民事判决，案号（2015）深中法房终字第1737号。
《民法典》正式施行后，若在抵押登记过程中明确约定不得转让不动产，那么在未得到受让人、抵押人（即转让人）以及抵押权人三方共同提出申请的情况下，法院将不予批准该不动产的过户登记。
《自然资源部发布的通知【自然资发54号】》中规定，第三部分强调了对抵押不动产依法转让的保障。对于申请首次登记不动产抵押权或抵押预告登记的当事人，不动产登记机构需依照申请，在登记簿的“是否存在禁止或限制转让抵押不动产的约定”一栏中，详细记录关于转让抵押不动产的约定内容。若存在相关协议，请勾选“是”，若抵押期间依法进行转让，则受让人、抵押人（即转让方）以及抵押权人需共同提出转移登记的申请；若未作约定，请勾选“否”，此时抵押期间依法转让的情况下，受让人和抵押人（转让方）应共同申请转移登记。若约定的情形发生变动，不动产登记机构应依据申请进行相应的变更登记处理。
房屋被依法查封的，法院不得判决过户登记。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确指出，任何司法机关或行政机关，依据法律规定，对房地产实施查封或其他方式限制其权利的行为，所涉及的房地产不得进行转让。
在房屋已被依法实施查封的状态下，相关过户登记的程序将无法进行，通常情况下，法院不会作出继续执行合同或强制完成过户的判决。
若法院仅作出判决要求继续执行合同，却未明确具体义务，那么在执行过程中将面临内容不清晰、难以实施的潜在风险。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014年12月16日）中规定，在处理要求继续履行合同的请求时，需遵循以下原则与步骤。
当事人请求法院强制执行房屋买卖合同，然而其诉讼请求中并未详细说明具体执行事项。在此情形下，法院需向当事人进行说明，促使其修改诉讼请求，以明确具体的执行内容，比如支付购房款项、交付房产、完成房产过户登记等。同时，法院应告知当事人，若仅判决继续履行合同而未明确执行内容，将面临无法执行的风险。若当事人坚持不修改诉讼请求，法院可依据当事人要求作出相应判决，并告知当事人，若在执行过程中产生新的争议，可就具体执行内容另行提起诉讼。
由于出卖人未获得商品房预售的合法许可文件，因此与购房者签订的预售合同不具备法律效力。购房者无权向出卖人提出办理房产过户手续的要求。
《最高人民法院关于无证售房问题的答复》中规定，首先，若开发商在未获得预售许可证明的情况下擅自出售商品房，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，此类商品房预售合同将被视为无效。然而，若开发商在起诉前已获取了商品房预售许可证明，则该商品房买卖合同将被认定为有效。其次，一旦商品房预售合同被判定为无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十七条（《民法典》第五百零七条）的相关规定，合同虽无效，但其中独立存在的关于争议解决方式的条款仍保持其效力。所以，若预售合同中包含有关争议解决的条款，法院应当尊重当事人所做约定的有效性，并将此约定作为解决双方争议的基础。若合同失效且未设定争议解决机制，则需依照《民法典》第一百五十七条的条款进行相应处理。该条款明确指出，一旦民事法律行为被认定为无效、撤销或确定无效，行为人因该行为所获得的财产应予退还；若无法退还或无需退还，则应进行等价赔偿。犯错的一方需对对方遭受的损失进行赔偿；若多方均存在过错，则各自需承担相应的责任。若法律有其他规定，则应遵照法律执行。
作者指出，若开发商已获得商品房预售许可证，却未获得房产证，却与购房者签订了房产买卖协议，此买卖协议依然具有法律效力。合同达成后，若卖方以缺乏房产证为由拒绝履行合同，购房者将此案提交法院，法院可主动将开发商列为第三人，并责令其协助办理房产证，确保房屋买卖合同得以继续执行。
合同达成后，若卖方将房产转售他人并办理了产权变更，若买方坚持要求卖方继续履行原合同，法院将不会予以批准。
参考案例：
陈某龙与贾某华、刘某川房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
北京市第三中级人民法院（2017）京03民终3383号
裁判核心观点：卖方对于同一房产分别订立了两份买卖协议，先后将此房产出售给了不同的购买者。这两份买卖协议均具备法律效力。在此情形下，若卖方将房产过户至其中一位购买者名下，那么另一位购买者的买卖协议在客观上便无法得到执行。即便其与卖方签订的合同在时间上更为提前，也不能强迫卖方依照合同条款继续履行。
