本是购房保证订立的契约
然而却有人打起了小算盘
通过签订非法合同
妄图免过户炒房赚取差价
逃避税费损害国家利益
最 后
只能是搬起石头砸自己的脚
一起来看看法院审理的这起案件
2020年3月23日，原告李某某经由甲房产中介公司购置了姜某某的房产。在此次交易中，三方共同签署了《房屋买卖居间合同》，合同中规定房屋的成交价格为65万元。李某某先行支付了40万元作为购房款，而姜某某则需在七日内将房屋腾空。此外，李某某还需在6月23日之前支付剩余的25万元房款。随后，李某某缴纳了部分房款，金额达到40万元；姜某某便将房屋交由李某某居住；李某某对房屋进行了装修；然而，双方并未完成过户登记的程序。
5月20日，李某某未经姜某某的同意，擅自以姜某某的名义，通过乙房产中介公司，将涉案房屋出售给了被告滕某，并据此与滕某签署了《房产买卖协议》，协议中规定的成交金额为82.3万元。随后，李某某与滕某又额外签订了一份《售房协议》，该协议中规定：为了降低过户成本，李某某将负责将房屋产权从姜某某名下直接过户至滕某名下。李某某在支付了65万元的购房款给姜某某之后，房屋的产权便直接从姜某某名下转移至滕某的账户，从而滕某成功获得了该房屋的所有权。
滕某未支付剩余房款，导致李某某将此事告上法庭，诉求滕某偿还欠款。在案件审理过程中，姜某某明确指出未曾授权李某某与滕某签署《房产买卖协议》，且事后也未对该协议表示认可。
法院审理后认定，合同双方在签订及执行合同时，必须遵循法律法规，严禁破坏社会经济秩序，同时不得侵害社会公共权益。李某某在向姜某某支付了部分购房款项之后，并未获得该房屋的所有权。然而，李某某在未获得产权人姜某某的授权前提下，擅自代表姜某某与被告滕某签署了《房产买卖协议》，并将涉案房屋转给了滕某。鉴于李某某并无代理权限，且姜某某并未对上述协议表示追认，因此，该协议对姜某某不具备法律约束力。在《售房协议》中，针对协议效力的问题，明文规定：“为降低过户成本，李某某作为负责人，将房屋产权直接从姜某某名下过户至滕某名下”，依照法律规定，房地产权利人在进行房地产转让时，必须遵循法律法规，并依法缴纳税款。在转让过程中，房地产权利人需如实申报成交价格，严禁隐瞒或提供虚假信息。
李某某先是向姜某某购买了该房产，随后又将它转手给了滕某，这中间涉及了两次房产买卖。根据法律规定，这两次交易都应缴纳相应的税费。然而，该协议却规定姜某某直接将房屋过户给滕某，这一做法意在规避税费。这显然违背了法律和行政法规的相关规定，也违反了国家的税收政策。若履行此协议，李某蓉将能够在未依法缴纳税费的情况下获得不动产收益，这无疑会损害国家利益。《售房协议》实际上是双方恶意勾结，旨在损害国家利益的合同，且符合以合法手段掩饰非法目的的情形，因此应当被认定为无效合同。综上所述，鉴于原告李某某的诉讼要求缺乏合法依据，因此，法院最终裁定不予支持其诉讼要求。
依据我国现行的法律条文，在进行房产买卖时，必须依法缴纳相应的税费。若房屋所有权人将房产直接过户至他人名下，企图规避税费并从中谋取购房差价，此类行为属于炒房活动。这种行为不仅触犯了国家的税收法律和法规，损害了国家的利益，还与“房住不炒”的政策导向相悖。基于此，所签订的房屋买卖合同应当被视为无效。在执行居间服务时，房产中介机构必须对相关资料进行细致核查，确保披露的房屋信息准确无误，绝不能进行任何虚假宣传。
中华人民共和国城市房地产管理法
第五条要求，房地产所有者必须遵循法律法规，并依照规定缴纳税款。其合法权益依法得到保障，任何组织和个人均无权侵犯。
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崔萍
律师
崔萍，担任上海科尚律师事务所的高级合伙人，同时也是上海市普陀区人民政府信访接待的律师顾问团成员，在上海市普陀区交警支队中担任调解委员会的委员，并服务于上海市普陀区企业服务中心，提供法律咨询服务。
崔律师在法律服务领域耕耘已久，积累了扎实的法学理论基础和丰富的实践经验，他恪守“诚信为本、勤勉负责”的职业信条，秉持“最大化保障客户合法权益”的服务宗旨，因此获得了众多客户的一致好评。
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