个人有两部专著，一部是《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》，另一部是《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》，这两部专著均由法律出版社出版。
房屋买卖时，有些合同当事人会为了节约税费等目的而将房价做低。所谓做低房价，就是网签合同的合同价只是房屋实际成交总价的一部分，而房屋实际成交总价的另一部分则是以装修补偿款等名义在补充协议中体现出来。
一、做低房价的合同条款无效
《民法典》规定：行为人与相对人实施民事法律行为时，若以虚假的意思表示来进行，那么该民事法律行为无效。 《民法典》明确：当行为人与相对人以虚假意思表示实施民事法律行为时，此行为无效。 《民法典》指出：行为人与相对人用虚假的意思表示去实施的民事法律行为是无效的。
做低的房价非当事人真实意思表示，系无效条款。
二、做低房价，不影响合同整体效力
《民法典》规定：民事法律行为存在部分无效的情况。若此情况不影响其他部分的效力，那么其他部分依然是有效的。
做低房价，关于做低房价的合同条款是无效的，然而这并不影响合同其他部分的效力。只要合同的其他条款没有违反法律行政法规效力性强制性规定，没有违反公序良俗等导致无效的事由，也没有因欺诈、胁迫、乘人之危而出现显失公平等可撤销的事由，通常就是有效的。买卖双方的房屋买卖合同关系是合法有效的。在这个合同关系里，房价就是真实的成交总价。其他条款都按照合同的约定来执行。
三、法律后果
（一）“多出来”的税费谁来承担
1、合同有约定的从约定
如果买卖双方在做低房价这件事上失败了，需要按照真实的成交总价来缴纳税费。如果因为做低房价而“多出来”的税费有约定，那么就按照这些约定来处理。在司法实践中，有这种约定的情况是很少的。
2、合同没有约定的处理方法
（1）不得强制分配“多出来”的税费
《民法典》第五条作出规定：民事主体在进行民事活动时，应当遵循自愿这一原则，依据自己的意愿来设立民事法律关系，依据自己的意愿来变更民事法律关系，依据自己的意愿来终止民事法律关系。
依据合同自由原则，不能强制进行多出来的税费分配。在房屋买卖合同里，对于税费的承担有相关约定，然而此约定是以做低房价为前提的。当做低房价这一前提不存在时，再按照合同约定来分配“多出来”的税费，就不符合合同当事人的真实意愿了。合同约定在房屋交易过程中，所有税费都由买方承担。然而，这是以做低房价（这样税费会较少）为前提的。倘若做低房价未能成功，就需要多缴纳税费。并且，对于多缴纳的税费，双方并未有相关约定。“羊毛出在羊身上”，买方同意承担全部税费，是因为有做低房价（税费较少）这个前提。倘若没有做低房价（税费较少）这个前提，而是按照真实房屋成交总价缴纳更多税费，那么买方的购房总成本就会增加，所以买方自然不会愿意接受更高的购房总成本。卖方强调其“到手价”。“到手价”是双方协商的结果。卖方的“到手价”加上税费就是买方的购房总成本。在做低房价（税费较少）的情况下，买方能接受卖方的“到手价”。若没有做低房价（税费较少）这个前提，买方自然不会接受卖方原来的“到手价”。
合同一方愿意承担超出部分的税费，另一方有按照约定履行合同的义务，若不履行则需承担违约责任。
《民法典》规定，当事人一方存在不履行合同义务的情况，或者履行合同义务不符合约定，那么就应当承担相应的违约责任，包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。
合同一方自愿承担超出部分的税费时，合同能够继续履行且不会对合同相对方造成损害。此时，合同相对方需继续履行合同，若不履行，则需按照合同约定和法律规定承担违约责任。我在微信公众号“合同效力实务研究”中撰写了许多关于房产的文章，并分享了很多经典案例，感兴趣的朋友可以去查看。
陆某红、黄某与申某茹、卞某永、中国银行股份有限公司上海市徐汇支行存在房屋买卖合同纠纷案件。
2020 年 10 月 18 日，陆某红和黄某（乙方）与申某茹、卞某永（甲方）签订了《房地产买卖居间协议》。协议约定，乙方要向甲方购买系争房屋，房屋总价为 3,140,666 元。2010 年 10 月 18 日，陆某红和黄某（乙方）与申某茹、卞某永（甲方）签署了《上海市房地产买卖合同》。其中第二条规定，甲、乙双方经过协商达成一致意见，同意上述房地产的转让价款为 270 万元。2021 年 3 月 31 日，陆某红（乙方）与申某茹（甲方）达成了《补充协议书》。此协议约定，乙方需要在房屋完成过户的当日之前，支付房屋房款，金额为人民币 440,666 元。陆某红以及黄某按照约定履行了合同。然而，由于申某茹和卞某永没有按照约定归还银行贷款，所以引发了诉讼。
裁判观点认为，依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条的规定，当行为人与相对人以虚假的意思表示来实施民事法律行为时，该行为无效。而对于以虚假的意思表示所隐藏的民事法律行为的效力，应依照有关法律规定进行处理。案号为上海市青浦区人民法院（2021）沪 0118 民初 14613 号。《上海市房地产买卖合同》约定房价为 270 万元。然而，依据双方签订的《补充协议书》的约定，陆某红、黄某不仅要按此合同支付 270 万元，还需支付申某茹、卞某永 440,666 元。这样一来，前述金额总和为 3,140,666 元。双方清楚《上海市房地产买卖合同》约定的成交价格是 270 万元，而这并非系争房屋的真实成交价格。所以，《上海市房地产买卖合同》中 270 万元的价格条款是无效的，3140666 元才是系争房屋的真实成交价格。申某茹出卖房屋，卞某永出卖房屋，陆某红购买房屋，黄某购买房屋，他们的意思表示是真实的。该条款无效，然而这并不影响房屋买卖合同的效力。
