近期，黄浦区市场遭遇了一桩令人头疼的事情。
这个令人意外的负面消息，竟然源自备受瞩目的“明星”级项目——海玥黄浦源。
理应而言，位于黄浦区这块繁华地段的这个项目，本应是众人争相追捧、热度极高的热门之选。
不妨想想，翠湖天地、复兴珑御、绿城外滩兰庭等楼盘在市场上大获成功，深受众多购房者的青睐。
然而，海玥黄浦源却在这个关键时刻未能达到市场的热销预期。
据了解，该项目的首阶段推出了308套住宅，然而实际认购的组数仅有323组，甚至连积分都没能激活，更别提限售政策了。
开盘首日，传闻成交套数高达240套，然而其中含有多少虚数，恐怕唯有苍天知晓。
实际上，海玥黄浦源所经历的“滑铁卢”挫折，主要源于其自身的问题所导致：
价格问题是关键所在，项目总价区间跨度颇大，这使得客户群体显得相当分散。对于高端项目而言，客户群体的纯粹性显得尤为关键。
再者，在产品层面亦存在显著缺陷。该项目的房屋布局设计显得颇为奇特，或许并不切合购房者的实际居住需求。
除此之外，环境问题同样不容忽视。地铁线路在项目下方穿越，而项目周边又毗邻高架桥，这些因素无疑会对居住的舒适度带来一定的负面影响。
新房市场尚且如此，黄浦区的二手房市场同样近期承受着极大的压力。
看来，黄浦区市场的这个“头疼”问题，短时间内是难以缓解了。
01
黄浦区市场仍在回稳，重归基本面。
近期，不少原本定价过高的住宅项目价格开始下降，而这类降价项目当中，不乏那些以“老旧、破旧、面积大”为特征的住宅小区。
以明日星城一期为参照，该住宅区隶属于芳龄千禧地产项目，由19栋住宅楼构成，构成了星城社区的第一阶段建设。
实地走访这片区域，一座座高楼大厦拔地而起，显得格外紧凑，仿佛一片连绵不绝的森林，让人望不到边际。
近期，该区域一套位于高层的三居室住宅，以每平方米10.2万元的价格顺利成交。
然而，令人感到意外的是，就在去年的这个时候，那套房子在绿网上的成交价格竟然达到了13.7万元，这一价格刷新了该小区历史上的最高成交记录。
经过一年的时光，其价格已下跌了25.7%，这样的跌幅宛如秋天的落叶般静谧而美，却又如同暴风雨来临前的短暂宁静。
与明日星城一期形成对比，其周边的较新住宅项目，例如融创外滩壹号院以及绿地海珀外滩等，其房价依旧维持在二十万元以上。
尽管明日星城已经走过二十余载岁月，其维护状况与物业管理水平均属一般，导致整体品质已不复往日之卓越；而且，在黄浦区范围内，其教育资源也并不算特别突出。
在这种特定情境下，位于市中心的那些老旧且面积较大的住宅，与中环区域内的崭新或次新住宅相较，其不足之处尤为明显。
当然，若非你对这个区域情有独钟，否则实属不易激发起购买的兴趣。
在过去的这一年里，学区房市场可谓是经历了一场风云变幻。
价格普遍受到冲击，不少知名学区房价格大幅下滑。
海悦花园项目坐落于黄浦区，作为打浦桥板块中的一颗独树一帜的明珠，其房价亦呈现出一定的下降趋势。
海悦花园，这座位于打浦桥的知名住宅项目，在维护保养方面展现出的表现，甚至超越了明日星城。
海悦花园是唯一一个实现人车分流的小区，品质尚可。
该小区配备了海华小学和卢湾中学的优质教育资源，位列双一流学校梯队，对于追求学区房的自住家庭而言，无疑是一个理想的选择。
虽然小区是2001年的老小区，但是整体品质还是说得过去的。
2022年8月，海悦花园的成交价刷新了历史记录，攀升至每平米15.1万元的高位。
不过，仅仅经过一年时间，该小区的成交价格便降至每平方米12.3万元，跌幅达到了惊人的18.8%。
尽管这一回调的幅度在学区房领域相对较小，然而，它依旧揭示了市场波动的剧烈程度。
海悦花园的价格此次出现下调，无疑是学区房市场去除泡沫的必然产物。
海悦花园由于邻近高架道路以及小区容积率较高等因素的制约，其房产价值正逐渐恢复至一个合理的价位。
虽然仍有其独特的吸引力，但未来的增值空间已大打折扣。
因此，有意向的买家应当更加关注价格的合理性，同时也要慎重地挑选购买的最佳时机。
为了实现投资收益的最大化，我们必须谨慎地评估价格与未来增长潜力之间的相互联系。
在房屋产品的演进历程中，我们始终强调代际更替的重要性。
越是年代久远的产品，其价值就有可能越低。
作为历史悠久的黄浦区，自然也存在着大量此类产品。
新加坡园景苑小区，建于1999年，属于一栋塔式住宅，主要面向外部市场销售。
实际上，小区周边环境十分宜人，同时与马当路地铁站相邻，交通极为便利，轻松可达新天地以及老西门等区域。
然而，让人颇感意外的是，这个小区的住宅价格竟然已经跌落至每平方米10万元以下。
今年九月最新成交的一套房屋价格仅为9.1万元每平方米。
尽管如此，该小区内类似产品的最高成交价竟攀升至每平方米13.5万元，其价格跌幅竟达到了令人震惊的32%。
新加坡园景苑项目的户型普遍较差，简直就是上个世纪的产物。
这些住宅的格局并不规整，而且塔式建筑的设计使得每个单元的朝向都各具特色，仿佛隐藏着诸多“谜题”。
大户型的独立房间以及两室户型，在当前时代背景下显得相当陈旧，宛如一台古老的机械，难以适应时代发展的潮流。
因此，该小区的房价跌幅最大也就可以理解了。
02
在此次股市下跌的冲击下，黄浦区众多类似的小区普遍遭受了20%至30%的显著损失。
新出台的认房不认贷政策恰似一场久旱逢甘霖，紧接着，限购、增值税等更多政策的放宽或许也将接踵而至。
然而，黄浦区的这些房产是否就此得以喘息，日子渐渐好转呢？
实际上，黄浦区面临着自身的难题，或许并不像我们心目中那样阳光明媚、光彩夺目。
依据可信的统计资料，在2020至2023年这段时间里，上海已经实施了超过四十项的旧城改造工程。
在2023至2025年间，依据既定的土地储备规划，预计将有15处地块被纳入开发，而加上那些历史遗留的开发项目，总数将进一步增加。
这意味着，黄浦区将会面临大量的旧城改造项目进入市场。
以我所处的世界贸易大厦为参照，其周边区域已设立众多老旧城区改造项目。
当您从人民广场出发来到这里，会看到中福文化广场的旧改项目。
而从南京东路出发，您会看到仁济医院周边都是动迁基地。
金陵中路两侧的区域已全部清空，同时，嘉里金陵路一期的建设工程也已启动。
显而易见，在不久的将来以及更远的未来，众多项目将陆续涌入市场；同时，黄浦区的绝大部分区域正经历着改造工程。
