2021年上海
楼市最新政策变化总结
积分摇号、法拍房
2月08日
新房摇号住房限购政策
01
完善土地市场管理
调整土地资源配置，提升商品住宅用地供给，尤其是加强在城郊轨道交通站点附近以及南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城等五大新城区域的土地供应。严格执行房地产联动政策，指导企业合理获取土地，确保土地价格的稳定。
02
严格执行住房限购政策
离婚后的夫妻，若任一方在离异后的三年内购置商品房，其拥有的住房数量应依据离婚前家庭总的住房套数来确定。
03
调整增值税征免年限
将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。
04
严格执行差别化住房信贷政策
有效执行房地产贷款集中度控制，强化对个人住房贷款的谨慎审查，指导银行严格调控个人住房贷款的发放节奏和增长速度，避免出现集中放贷现象。同时，引导银行提升审贷水平，对购房者首付款的资金来源和债务收入比例进行更严格的审查。坚决防止信用贷款、消费贷款、经营贷款等资金违规流入房地产领域。
05
严格商品住房销售管理
对新建商品住房销售方案实施严格的备案管理。必须全面执行商品住房销售中的“一价清”和“实名制”等规定。对新建商品住房的公证摇号选房制度进行优化，确保“无房家庭”的购房自住需求得到优先考虑。同时，强化预售资金的监管力度，切实保障购房者的合法权益。
上海新房认筹推出积分制
家庭
·仅夫妻为认购对象可取得10分。
·离婚带孩子的，也不算家庭。
户籍
·非沪籍家庭满5年社保可在上海购房。
·但无法取得户籍这一项的10分。
住房状况
依照住房限购政策的实施细则，对于上海户籍家庭，若其房产是在2011年1月28日之前与父母共同拥有的，该房产将被认定为无房。
·夫妻离异，追溯离异之日起3年内，按照住房总套数计算。
·1.21日新政出台后，赠予他人的住房，仍计入本人名下。
·承租的公有居住房屋（使用权房），也计入名下。
在沪购房情况
·一是购房情况，卖房不算；二是在沪购房，外地的不算。
·5年内购房记录以产证时间为准。
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针对购买结构主体封顶住房的个人发放贷款
分析
有利于那些满足“满五唯一”条件的二手房交易，以及那些已封顶且尚未售罄的续销期房项目。
购房者的自有资金门槛更高，这降低了参与一手房摇号的热情，从而对资金较为充裕的购房者群体形成了利好。
3.会造成短期内的供应紧张。
提高开发商的资金要求，同时施工方所需资金额度亦有所上升，这或许会导致施工标准下降，进而对施工质量造成不利影响。
新房预售环节很可能会实施分级制度，首先，全款购房且无房产的买家将率先参与认筹和选房；紧接着，首付达到七成的购房者将进行选房；最后，首付比例仅为三成的购房者将有机会进行选房。
对贷款申请者的首付资金来源进行细致审查，并严格评估其资金偿还能力，同时对资金流动情况的审查标准也更为严苛。
实施有力手段，强化对借款人资格的审核，特别是对夫妻离异者的贷款资格进行严格控制，以避免借款人通过规避限购、限贷等措施，对商业银行在房地产信贷风险管理方面造成不利影响。
对房产中介机构的业务合作实施严格管理。中介机构所提供的接力贷款、税费贷款等系列产品将不再继续存在。
近期，上海推出了一系列新的政策，这些政策将“无房户优先购房”的举措切实执行到位，这对首次购房且迫切需要住房的家庭来说，无疑是巨大的益处。同时，这也体现了对国家长期坚持的“房子是用来住的，不是用来炒的”指导思想的积极践行。
法拍房正式纳入限购政策
01
政府政策
上海房地产市场调控措施进一步强化。据上海市房地产管理局透露，该市法拍房将正式实施限购政策，有意购买法拍房的买家必须具备上海市的购房资格。目前，竞拍网站上的房源信息已在显著位置明确标注了“限购”字样。一旦拍卖成交，若买方在上海市不具备购房资格，将依法面临悔拍及其他法律后果。同时，买方需在十日内将剩余款项提交至执行法院。
02
完善土地市场管理
在竞买人确认参与竞买的同时，也应当了解以下三点：
竞买者在参与竞拍前，需确保自己已在上海市具备购房资质，如有需要，可拨打上海市房地产交易服务热线“962269”进行相关政策的具体咨询。
拍卖成交一旦确认，若买受人未具备在上海购房的资格，则须依照法律规定承担因悔拍等行为所带来的法律后果。
买受人需在拍卖成交后，携带拍卖成交确认书及住房限购审核所需的相关材料，迅速向商品住房所在地的房地产交易中心提出住房限购审核的申请。随后，需获取房屋交易审核的书面通知，并且最晚在按照拍卖公告规定支付剩余房款之后的十天内，将此通知书提交给执行法院。执行法院在审核确认无误后，将依法制作拍卖成交的裁定书。
1月21日新政
二手房以网签时间为准
新房则以认筹时间为准
目前，交易中心的规定是：对于二手房，以网签合同的签订日期作为判断标准；而对于一手新房，则以认筹的起始时间为依据。
也就是说，在1月21日及之前（包括当天）完成了网络签约的二手房住宅交易，将遵循旧有政策规定，不会受到新政策的波及。
新房的资格认定标准是以认筹的时间节点为依据，对于在1月21日及之前（包括当天）完成认筹的客户，将适用旧有的政策规定；而自1月22日起，对于那些之前参与认筹但未能摇中楼盘的客户，若他们选择继续参与其他楼盘的摇号，则需要遵循新的政策规定。
需特别关注的是，交易中心的相关人员指出：目前参与认筹或新房购买尚未签署正式合同，然而，对于已通过摇号并支付定金的人员，其名单应以开发商提交至房产交易中心的名单为准，在确认名单无误后，将依照旧有政策来审查其购房资格。
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