最近，上海市人民政府公布了《关于把《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的有效期再延长一些的通知》。通知里说，上海市2011年就开始实行的这份文件，经过评估后需要继续推行，会依照原来那样执行。另外，另一个实行房产税的试点城市重庆，也刚刚发了新的通知，涉及房产税实施的具体方面。自2011年1月起，上海和重庆开始对个人住房试点征收房产税，这一举措至今已实施十年。这两个试点城市的房产税政策经历了哪些调整？它是否对控制房价上涨产生了效果？
房产税试点的两个版本：侧重点有所不同
上海和重庆的房产税试验计划，虽然目标都是改善房产税机制，平衡居民收入，引导住房选择，优化房地产资源分配。不过这两个试验城市的房产税存在显著差异。上海的房产税试验覆盖全市行政区域，对比基准是上海市前一年度新建住宅的成交价格。重庆市主城区的房产税实施对象包括该区域内的九个行政区域，用于评估的“最新房屋销售价格”是连续两年内主城区新建住宅的建筑面积交易均价的平均值计算得出。
重庆市的征税目标包括：个人名下的独立式商品房，个人新购的豪华房产，在重庆市既无户口又无公司也无工作的个人新购的第一套以外住房。未纳入征税范围的豪华房产、多套普通房产，将来会逐步纳入征税范围。上海房产税的征税目标是本地住户购买的第二套及以后的新房，涵盖二手房和新建商品房，同时也针对外地住户购置的新房。两个城市的房产税政策都显示了对投机购房者的防范。对于二手房交易，上海完全不收税，而重庆则对独立式商品住宅征税。
上海免税额度根据人均居住空间确定，每户居民人均60平米（含）以内无需缴税。重庆免税额度按户计算，每个家庭只能对一套应税房产减除免税额度。重庆分两种免税标准，每户100平米和180平米。上海有两档征税比例，分别是0.4%和0.6%。重庆有三档征税比例，分别是0.5%、1%和1.2%。比较征税比例可以发现，重庆的税率要高于上海。
重庆的房地产调控策略主要针对豪华住宅，比较契合当地“低端住房有基本保障，中等收入群体能购买，高端房产加以限制”的调控思路，从而有效控制了高档房产的交易量，上海则把拥有多套房产的人作为征税目标，对房产投机行为形成了有效遏制
新变化：重庆高端住宅房产税税线首次突破两万元
过去十年间，两地有关房产税的规则基本保持原状。上海从试点的角度出发，征税目标是本地住户购买的第二套或更多套房产，不论新房或二手房，也包括非本地住户在上海购置的房产。计算税款的基准是参照应税房产的市场价格来评估的价值，这个评估值会按照既定的时间间隔进行重新评估。房产税先按应税房产成交总额的七成来收取,现行执行税率为百分之六,若房产每平米交易价不超过上海市上年新建商品房均价的两倍,包括这个数值,税率则减为百分之四
重庆市因为高端住宅的界定存在争议，每年重庆市住建部门都会公布新的高档住房的定价依据。重庆市住建委最新发布的信息表明，2021年主城核心区域个人新购的豪华住房，其成交面积单价需在22106元/平方米及以上。调查数据显示，重庆房产税历年的起征点在持续提高。2017年价格是13941元每平米，2018年是15455元每平米，2019年是18455元每平米，2020年是19587元每平米，2021年是22106元每平米。自2011年重庆市推行《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》之后，当地针对高端住宅的税收持续增加，期间虽有几年保持稳定，却未曾出现降低的情况。这项税收的不断提高，也反映出重庆房地产价格的持续上涨。
专家：房产税起到了抑制投机的作用
重庆上海试点的房地产税起到了什么作用？黄奇帆市长在2014年撰写的一篇题为《推进新型城镇化的思考与实践》的文章中提到，重庆在中央的扶持下实施了房产税试点，尝试对房产持有阶段征税，由此获得了四个方面的成效：首先，有效遏制了房价的过快增长，2010至2013年全国房价涨幅达到50%，而重庆同期仅上涨了20%；其次，推动了房产户型的规范化，高档住宅成交面积比例从试点前的9.2%下降至2.8%；再次，有效限制了投机性购房行为，减少了闲置住房；最后，有助于地方政府建立稳定的税收来源，未来房产税还有可能替代土地出让金，成为地方税收体系的重要组成部分。
易居研究院智库中心研究总监严跃进谈到，重庆和上海房产税试点已经实施了十年，两地政府最新发布的有关房产税的文件显示，试点工作将持续进行，房产税的改革也将不断深化。目前国内很多城市的房价仍在持续攀升，实施房产税等政策能够有效稳定市场预期，有助于更好地引导投资方向，从而真正推动房地产市场的健康与稳定发展。
有位跟踪重庆楼市多年的研究人士指出，重庆市推行的房产税确实对抑制高端房产的投机炒作起到了效果，同时也有助于管理过热的市场情绪，使民众对房价走势有了更稳定的心理准备，此外，这项税收政策明确要求，收缴的税款将全部投入到保障性住房的建设和修缮工作中，重庆率先实行的房产税也为完善住房保障制度提供了支持。
房地产税会很快来临吗？
对于部分热度较高的都市以及房产投机行为难以遏制的地方，中国社会科学院财经战略研究院最新披露的《中国住房发展报告(2020-2021)》提出，应当优先在这些地区推进房产税的试点实施，力争在“十四五”阶段完成房产税的征收工作。
近年来，时常听闻我国会整体推行房产税的消息，那么房产税是否会马上实施？实际上，重庆上海进行的“房产税”试点不同于“房地产税”。房地产税，是一个整体性概念，即所有与房地产经济活动直接相关的税收都属于房地产税。包含房地产业的营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。房产税是一种财产税，针对的是房屋资产，根据房屋的价值评估或租赁所得来计算税款，由房屋的所有权人承担，税额会从房产的评估价值或租赁收益中扣除。
二零二零年十二月，财政部门负责人刘昆于《人民日报》上著文指出，依照“先制定法律、再授予权力、逐步实施”的方针，着手进行房地产税的立法工作并深化相关改革，整个过程将保持平稳有序。
中国财政科学研究院院长刘尚希最近在回答记者提问时谈到，房产税的推出必须格外小心，需要全面考量各种情况。实施房产税需要“先制定法律”，房产税能否实施关键在于法律制定的进展，如果没有法律制定就无法实施。法律制定需要遵循流程并耗费时间，目前房产税法律制定的草案尚未出现，也没有迹象表明房产税法律即将出台。即便相关法规得以制定，后续执行环节仍需细致推进，税务征管领域的诸多环节亟待完善和部署。具体涉及身份确认、价值判定、款项收取等环节，其任务量预期将十分可观。
