摩根大通最近提交了两份研究中国房地产市场的文件，我归纳了里面部分核心观点，这里呈现给大家，以便各位对往后房地产市场的动向作出判断。
主要是以下10个方法维度：
1. 环比价格及销售额
2. 跌的时间长度
3. 跌的幅度
4. 租售比
5. 房价收入比
6. 销售底部
7. 政策可能性及有效性
8. 棚户区改造
9. 坏账的三道防线
10. TOP50房企存活率
环比价格及销售额
2025年第一季度，价格和销售额持续走低，这一趋势在图表中十分清晰，去年10月时明显出现下滑，这种状况持续了三个月到四个月，而目前市场又失去了进一步发展的动力。
跌的时间长度
主要经济体在处理金融或房产风险时，通常需要三十八个季度才能恢复常态。我国经历的时间达到四十三个季度，已经超越了这一标准，接近四十八个月。香港所耗费的时长比我们更多，长达六十六个月，其下跌始于一九年，而深圳则在一零年才显现出下滑迹象。
然而对照香港1998年的经济动荡以及美国（2006至2012年间的信贷危机）持续了六十六个月，即五年半的时间。由此可见，高盛和摩根大通等机构之所以普遍预计，市场底部大概会在2021年往后推五年半，也就是到2026年夏天左右显现。
跌的幅度
全球多数经济体增幅约为二十三成，我国官方统计为十七成，但实际情况要高得多。深圳下跌幅度达到三成八，全国最为突出。香港尽管连续六十六个月负增长，但平均降幅仅二十七成。跌幅显著，反映出投机购房者众多，这一判断相当准确。
租售比
全球多数经济体平均为4.9%，我国平均却仅有2.6%。在一线都市中，广州为1.2%，深圳达1.4%，北京为1.6%，相较之下，二三级城市租售比更为突出，诸如重庆、杭州。
租售比高，并不能代表城市具有价值，这仅仅说明当前年轻流动人口数量较多，购房能力不足而已，换言之，这些网红城市房价若持续上涨，租售比就会降低，因此所谓的新的发展动力，只能体现在租金上，而不会反映在房价和城市价值上，与全球范围相比，租售比还有相当大的政策调整空间。
房价收入比
国际普遍情况是家庭购置房产平均需要十一年时间，我国这一数据仅为六点三，其中上海达到十三年，北京长达十七年，深圳更是十九年，经济特区表现突出，远超整体水平八成以上，各项指标均占优势，面对此景，唯有两种选择能增强居民生活满足感，即降低房产价格或提高居民收入。
销售底部
这个体系里藏着一个根据过往经验构建的计算方法，不详细说明，你大致明白，六亿三千六百平方是房地产行业每年销售的最低点，现在达到九亿平方，新房销售距离触底还差得远。也就是说，地方上新建楼盘的销售依然非常活跃，所以为什么负责人似乎不急于出台相关政策，你们不是正卖地卖新房卖得挺好吗，何必自找麻烦。真正我们每年房地产销售跌破6亿平方，那才叫跌得透心凉。
政策可能性及有效性
大摩对于接下来中国政策性的预测中，提到一线城市解除限购。
它的看法是：出现概率较低，作用不大
一线城市取消管控，不利于经济恢复，甚至可能引发整体市场更快下滑，造成差距更加悬殊的现象，由于租金收益不高，人口数量受限，以及各地财政实际状况等众多因素。相反，一线城市若不取消购房限制，更有利于保持房价稳定，避免二级市场进一步下跌。
棚户区改造最大收益-深圳
城中村改造给房产销售带来了显著影响，REI指标尤为突出，1934数据表现突出，远超其他城市，北京、上海、广州、深圳、杭州和重庆的总和也难以企及。这一现象源于深圳独特的住房供应体系，这种结构具有特殊性。我曾在去年就指出过，特别是对于投资者而言，将投资方向转向老旧拆迁小区是合理的，这一观点具备充分的理论支撑。选择跟随我的建议，结果必然是成功的。
坏账的三道防线
中国房地产行业的债务风险有三重保障措施：首先是房地产商，这一层基本上已经处理完毕了。其次是购房者，也就是我们多数人的当前处境，他们通过辛苦工作四五年，将收入都用于填补房产的亏空，难以承受的就会面临房产被法院拍卖，但银行方面又不想让借款人失去还款能力，因此会竭力为其提供贷款延期服务，避免坏账风险波及银行体系。
最后的屏障，便是金融机构。你可曾听闻，那些主要的国有金融机构遭遇了倒闭的情况，显然没有。既然没有，那便不存在严重问题，金融机构尚未出现普遍性的倒闭，你说整体形势不佳，经济不景气，但在村长的看法中，一切均正常运作。
就是说，实力不足的开发商都去完蛋吧，那些天台上的摊位都撤走了，地方变得不那么挤了，现在就剩下官方的场地了。好人家能交就交，交不起就停，不管你是炒房的人还是刚需的人，一视同仁，全部处理掉，指望我去市中心帮忙，求我手下留情，那是你们哭得还不够伤心！反正我的宝贝儿子还健健康康的，我不着急。
TOP50房企存活率
