受多种原因作用，从六月末开始，上海房产市场氛围显著转淡，新盘看房量锐减，二手房价格下跌幅度加大，估计这次低迷状态八月份难以结束，而九到十月将面临重要考验。
临近月底，需要梳理市场情况，我们依然从政策、土地、新房、二手房这四个方面来分析，逐一说明。
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Part 1
政策：预计8-9月将迎政策加持
政策层面，首先，《上海住宅建筑设计标准》的征求意见稿已经正式推出，但并未导致城市原有住房规范的显著变动，表明上海在短期内没有打算通过大幅提高居住空间比例来增加房屋供应，建筑规范的修改因此暂时告一段落。
然而，当前市场项目具体执行时，对诸如半敞开区域面积超出8平方米，以及楼顶架空层、室内凸窗等增设方案，大致持包容态度，但对于金茂璞元的阳台与设备平台采用后期浇筑的方式，则明确予以否决，原因是此举会引发二手房交易中的诸多风险。
市场行情趋缓，与上半年情况不同，新房定价审核变得更为审慎，所以接下来要推出的华润外滩瑞府、大宁玖上琅宸等项目，获批的售价或许会显著低于其市场评估值，个别楼盘的变现能力较强，值得留意寻得实惠。
第三，八月可能出现显著下滑，再次引发市场对政策干预的期待，终结了上半年政策缺位的状况，所以八月底、九月初或许会获得政策支持，以协助九至十月的稳定行动。估计这一阶段的政策将以密集发布小规模措施的频率进行。
Part 2
土地市场：高热延续
下面谈谈土地交易情况，7月第六批次土地一共卖出了8块地，总共面积达52.31万平方米，成交金额为289.57亿元。
与整体低迷的市场行情不同，招拍土地依旧延续着高热。
原因在于：第一，国内开发企业退守以上海为首的核心城市。
第二，本批次土地本身价值较高。
第三，七月份基本上是土地投资收尾的时段，若继续进行则难以达成全年销售目标。
接下来，八月份的土地拍卖活动将出现一段间歇期，下一轮安排于九月四日举行，届时将涵盖杨滨、真如、颛桥、青浦新城以及美兰湖这五个区域的地块。
Part 3
新房市场：全国情绪大幅普降
七月份正值暑假，虽然通常被视为销售平缓的时期，但这并不能说明为何当前全国许多重要城市，特别是上海，市场氛围普遍变得消极低迷。
上海当前市场状况显示供需两方都比较疲软。就供应方面而言，房地产开发商放盘意愿不高，商品住宅最新增加的面积为35.5万平方米，与上个月相比减少了33%。
从开盘数量看，只有24 个，比上月减少13个。
根据购房者的意向，此次交易涉及的房屋面积为39.8万平米，与上一阶段相比，数量减少了29%。
本月仅完成日光工程的有五个项目，它们是保利天奕、宝业馨康苑、浦开云璟四期、翡云悦府二期以及国贸海上原墅，这种情况反映出热门楼盘的覆盖区域正在不断缩小。
单看某个项目，不管是畅销的还是滞销的，都表明当月购房者到访数量急剧减少，平均降低了超过一半。
在与购房者的交流中也能察觉到，由于上海房价走势预期走低，买家犹豫不决的心态变得更强，紧接着便是购买意愿的显著减弱，这个现象在本月尤为明显。
未来两个月，核心地段将迎来众多新项目，这些项目特色鲜明，值得留意，例如以卓越品质著称的中建玖上琅宸，兼具城区稀缺性与产品优势的大华静安年华，定位高端且纯粹的中粮北外滩壹号，主打生态低密度的建发海宸，以及着力打造艺术社区和高品质服务的嘉佰道·徐汇等，关于这些项目的详细评估，我们将在近期逐步公布。然而，受局部物资集中投放影响，加之宏观环境呈现低迷状况，进而会削弱先前优质领域的积极展望。
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Part 4
二手房市场：量价齐跌
今年7月，上海市二手房市场交易量和价格均出现下滑，交易量持续四个月减少，7月份减少幅度进一步扩大，住宅成交数量为1.7万套，与上月相比降低了8%，预计8月份的交易量会继续低于1.6万套。
现阶段，二手房价格指数显示为97.1，和上个月相比显著降低了将近3个百分点，这表明在经历了前六个月的稳定状态之后，市场再次显现出下滑的态势，并且是连续的二次下降。与此前的情形不同，这一次的下跌是从周边区域逐渐向市中心蔓延的。
我们推测此事已引起市政府重视，或许会制定针对二手房的扶持措施，以便在九月的关键时期提供帮助。
2020.1-2025.7上海二手公寓价格指数走势
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