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上海房地产市场回顾
8-10月预期
01
7月市场成交数据
上海7月份房地产市场
一手房市场
二手房市场
土地市场
7月24日和25日，上海举行了第六批次的8块土地集中拍卖，整体交易金额达到289.57亿元，最终有7块地以溢价形式售出。虹口北外滩的那块地，绿城公司用64.719亿元的价格成功竞得，它的溢价比例达到了46.33%，成交的每平方米楼面价格是12.66万元，这一成绩刷新了上海土地交易市场的最高纪录。徐汇衡复风貌区的地块，则以每平方米20.03万元的价格成交，成为了全国范围内单价最高的土地。
02
市场怎么看待7月份的成交
我们先来看一组数据，很有意思，就是说成交在哪里？
依据贝壳网内部统计的上海二手房挂牌数目，现对市场挂牌数目的变动走向及构成特点进行探讨，请注意，此处统计的是挂牌数目而非实际交易量，要准确评估市场活跃程度，还需参照交易数据加以核实。
一、总挂牌量整体呈“先降后升再降”趋势，近期加速回落
2024年10月-2025年1月：
当前登记在册的房产数量由十七万八千四百套下降到十六万九千九百套，三个月内总共减少了八千五百套，比例大约为百分之四点七，表明卖方在开始阶段表现出了较为谨慎的态度，这种情况或许同销售旺季结束之后人们倾向于等待观望的心态存在关联。
2025年2月-3月：
登记数量暂时增至十七万七千套（与上月比增长百分之四），或许因为节后常规性旺季购买力暂时增强，销售方踊跃参与市场交易。
2025年4月-7月：
挂牌数量由十七万八千九百套逐步下降到十六万八千六百套，三个月内削减超过一万套，比率降低五点六，而且下降的节奏在加快，七月份单月就减少了大约五千套，这说明市场上的房源供给正在逐步缓解，也可能表示销售方对于未来行情的看法变得不那么乐观了。
价格层级差异明显，千元到两千万元区间的房源交易活跃度较高，这主要得益于刚性及改善性住房需求，此类房产成交数量变化幅度相对较大，市场活跃程度受到供需关系影响显著，价格波动也较为频繁，整体呈现出需求支撑较强的态势，成交活跃度维持在一定水平，但价格弹性较大，易受市场情绪及政策变动影响，显示出较强的市场敏感度。
2. 2000-5000万（中高端改善型区间）：
3. 5000万以上（高端/豪宅区间）：
三、关键时间节点与异常波动分析
2025年3月挂牌量反弹：
当前市场挂牌数较上月增长百分之四，扭转了前两个月持续减少的局面，或与“小阳春”行情预期有关，一些销售方借势旺季测试市场反应，然而在接下来的四到七月期间，挂牌数将不断下滑，表明暂时性上涨后需求未能得到有效消化，市场挂牌量再次步入下降阶段。
2025年7月加速下跌：
本月挂牌数缩减五千余套，较六月十七万六千二百套降至十六万八千六百套，可能与年中相关政策推行效果未达预期相关，例如房贷利率变动、购房限制放宽等，导致卖方市场信心不足，倾向于降价出售或暂时撤回房源。
四、市场潜在影响与趋势研判
供需结构变化：
当前价位较低的房源数量不断减少，而高档房产市场保持稳定，也许会造成买卖行为更多地集中在高端领域，不过要小心，假如改善性需求一直不强，可能会引起一系列降价现象（例如普通价位房产降价促使高档市场购买者持观望态度）。
价格博弈加剧：
挂牌数显著下滑显示出销售方“降价促销”的难度加剧，不过假如交易量没有相应增长，或许会陷入“价格与销量双双走低”的局面；而假如中心区域优质房产的上市数量削减，或许能维护部分市场的价格稳定。
需结合成交量验证：
挂牌数量仅反映供应情况，如果同期交易量也跟着减少，表示市场普遍不景气；如果交易量停止下跌并且开始上涨，那么挂牌数量减少或许意味着“实际消化”是个好兆头。需要继续留意潜在客户数量、交易所需时间、价格谈判余地等参数。
总结
2025年至今，上海二手房市场出现明显分层现象，低价房源挂牌量率先减少，而高端房产交易保持活跃，显示出较强的市场支撑力。近期挂牌总数量快速下降，表明卖方信心有所减弱，但整体价格水平尚未形成普遍下调的态势。接下来要密切关注成交量的变化、价格的动态以及相关政策调整，这样才能准确评估市场是正迈向深度调整，还是已经进入稳定回升的初期阶段。
03
8-10月份预期
这几条报道都反映出当前房地产市场好不两样，8-10月份上海市场预计将保持原有态势
2025年8-10月上海市场预期：
一、供给端：二手房挂牌量持续下行，中低价位收缩显著
到2025年7月20日，上海二手房市场挂牌房源共计16.86万套，与2025年4月的17.89万套相比，数量降低了大约1万套，并且7月份的下降速度明显加快，当月环比减少了约5500套，下降幅度达到5.6%。按照价格区间来分析：
最终判断：未来两月二手房市场供应紧张状况或将逐步减轻，特别是价格较低的房子，如果销售量同时增加，有助于部分区域房价保持稳定；不过也要注意，假如购买力恢复缓慢，可能会使“卖方多于买方”的市场失衡问题更加严重。
二、需求方面：七月份交易活动相对冷淡，九到十月份有望出现“前期准备—销售高峰”的逐步恢复
依据2025年7月交易日程安排（尽管数字排列杂乱无章，不过参照周末红色标记的规律进行判断），7月份通常被视为房地产市场相对不活跃的时期（暑期因素导致），当月新房与二手房的交易数量普遍位于全年最低水平，然而月底时段（比如7月25日到31日）或许会呈现同比增长现象（周末的红色信息或许暗示了短暂性促销行为）。
8-10月需求修复驱动因素：
这个时期是“金九银十”重要销售阶段之前的准备阶段，通常在8月份，购买者的犹豫态度可能会慢慢减弱，基本型和品质提升型住房的购买者开始进入市场。
政策预期：2025年下半年有望迎来政策调整机遇期，例如“认房不认贷”措施有望放宽，房贷利率可能降低，相关税费或将减少，这些变化将形成有利条件。若在8-9月期间能够推出具体政策，将能有效促进市场需求活跃起来。
二手房挂牌数量不断减少，一些卖方更愿意降价出售，特别是价格较低的房产，这种情况或许会促使人们更快地出售旧房购置新房，进而激发对更高级住房的需求。
最终结果可能慢慢上升，九月到十月期间，传统销售高峰期与相关扶持措施同时发生，交易量预估会与之前相比有所增长，这将成为判断市场看法转变的重要依据。
三、价格分化：中低价位或率先企稳，高端市场保持韧性
中低价位房产（1000-2000万）：现阶段市场上待售单元数量已经降至2024年10月的百分之八十七（1.38万套对比1.57万套），假如八月至十月间交易量出现增长，买卖双方的平衡状态会得到优化，价格有可能停止下跌并保持稳定；不过要留意中心地带与普通地段的区别（中心地带的房产跌落幅度相对较小）。
高端市场价位在五千万以上：当前挂牌数量表现很强，超过一亿元的仅降低了十六点八个百分点，同时高资产净值人士的资产分配要求比较固定，因此价格起伏不大，个别特别好的房产，例如拥有优质教育资源的住宅、稀有景致住宅，或许会由于供应不足而略有攀升。
房地产交易互动：当8至10月期间新房房源大量投放市场（特别是高端住宅项目），或许会吸引部分二手房的升级需求客户，不过新房方面的优惠活动（例如降低价格促进销量）或许也能提升整体市场的活跃度。
判断显示，未来两月沪市房市价格可能展现不同态势，普通档次房价趋于稳定，高档房产交易保持良好，整体价格下滑幅度减小，少数地段或许会显现局部性上涨情形。
四、潜在风险与关键变量
经济回稳程度：要是民众赚钱预期变差，或者找工作更难，那么买房能力就会下降，也许会导致市场活跃度恢复不理想，从而让商品价格和交易量同时下滑的情况更加严重。
政策实施成效：倘若政策改进程度未达标准，例如购房限制未显著解除、税费优惠力度不足，那么市场信心或会减弱，经济恢复步伐可能减慢。
新楼盘大量上市可能影响二手房市场，特别是如果8到10月期间，很多新房子集中推出，尤其是那些价格较低的外围区域楼盘，可能会吸引原本打算购买二手房的顾客，从而限制二手房价格的上涨潜力。
总结：8-10月上海市场预期“温和复苏、结构分化”
整体供应量减少，购买力逐步增强，加上官方态度明朗，预计未来三个月内上海房产市场将出现这些情况：
