2024年上海房产市场，伴随着多项调控政策的调整而启动。年初时，青浦和奉贤地区取消了单身人士购房的限制，接着外环以外的区域也解除了非本地户籍单身人士的购房门槛，“527沪九条”政策更是集中推出了放宽限购、降低首付比例、下调贷款利率以及提供旧房置换补贴等多项措施。政策实施后，市场立即活跃起来，2024年12月二手房交易量达到29711套，创下47个月以来的最高纪录；全年总成交量超过24万套，与去年同期相比增长了30%。
这把政策之火却在2025年显露出后劲不足的疲态。
一、政策回顾：近十年最宽松环境
2024年上海楼市政策变革堪称“大刀阔斧”：
解除购房数量限制：外地户籍单身人士缴纳社保由五年缩短为三年即可购买外环以外房产，解除离婚人士购房限制，取消房产赠与限制，为有多个孩子的家庭增加购房指标
经济援助方面，首次购房的首付款比例调整为百分之十五，贷款利率下调至百分之三点五，同时，使用公积金贷款的限额为最多九百九十万二万元，针对有多个孩子的家庭提供这一优惠。
- 税费优化：取消普通住宅标准，置换退税范围扩大
- 行政创新：推行房屋质量预看制度，土地限价取消
这些举措迅速带动了消费需求，新规实施后首月（2024年5月），二手房交易量较去年同期增长31.6%，并且已经连续十四个月维持在1.5万套的活跃水平之上。政策推动效果明显，市场呈现了先在三月小幅回暖，接着在六月因新规刺激而反弹，最后在第四季度迎来强劲上涨的三阶段发展态势。
二、政策效力递减：市场显露疲态
2025年政策边际效应开始减弱，尽管成交量保持高位：
- 2025年5月二手房成交1.90万套，同比增加14%
- 但环比下降8.6%，价格环比下跌0.66%
- 租赁市场活跃度更同比暴跌26%
价格下行压力持续：
2025年2月，全市房屋均价相比上月下降0.27%，与去年同期相比降低了11.02%。城市中心地带的旧式房屋价格下滑更加明显，郊区地带的房价跌幅最为严重，市场普遍采取降低价格来吸引购房者的策略。过去备受追捧的新建房屋市场也出现了明显分化，5月份虽然有7个售价超过十万元的豪宅迅速售罄，但另外15个楼盘由于销售情况不佳而取消了公开摇号。
政策刺激的“第一波红利”正在消散。
三、二手房市场：量升价稳背后的隐患
当前上海二手房市场呈现独特的两面性：
交易量不断回升，2024年23.79万套成功交易，在众多城市中名列前茅，2025年上半年度，二手房交易数量较去年同期增长38个百分点
当前价格面临下行压力，2025年春季全市房屋均价为每平方米五万二千七百九十八元，与去年同期相比降低了百分之十一零二。
价格分化现象更加明显：价值超过七百万的房产在整体中所占比例从九点零六上升到了十点六七，而价值四百万以上的房产交易比例则提升了二点三个百分点
市场的兴旺主要得益于基本需求释放和更新换代环节的激活，200-400万房产在二手房交易中的份额减少了5.2个百分点，反映出基础需求购买力已经耗尽。不过，高档房产市场的活跃程度，还不足以使整个市场恢复稳定。
四、二手房成交面积：总量扩张与结构分化
上半年成交规模创新高:
累计成交面积，2025年1到6月份，上海二手房交易面积共计985万平米，折合约11.6万套，与去年同期相比显著提升24%，创下2022年至今同阶段最高纪录
二手房成交数量，在全市住房交易总额中占比超过百分之七十，占据绝对优势地位
本月交易情况出现起伏，5月份的成交量受到劳动节和端午节假期的影响，整个月的总成交量为2.14万套，平均每天成交690套，与上月相比减少了8.6个百分点，然而如果去除假期因素，实际每日交易量能达到790套，显示出市场需求保持稳定状态
成交总价分层明显：
百万元级以上份额增长至4.67个百分点，较往期增加一倍，顶级房产市场购买力持续旺盛
低于两百万元区间的房产交易比例达到三成九，这部分主要由首次置业者构成，而崇明地区轨道交通沿线的廉价房产买卖数量显著提升
300至600万区间的份额有所下降，市场暂时调整，持观望态度，北京同等价位的购房需求锐减
-面积偏好转移：
90㎡以下：占比66%（主力刚需），但集中度下降；
140㎡以上：同环比双增，改善客群“一步到位”趋势显著
五、未来政策：深水区改革将至
面对政策效力递减，更深层次调控或在酝酿：
取消核心区外限购的可能性正在提升，依据广州的实践做法，这项政策全面撤销的趋势愈发明显。
税收扶持力度加大：房产税试验方案改进，例如减免居住空间范围拓宽，买卖环节相关费用持续下调
去库存进程明显加快，政府部门开始收购更多住宅，2024年5月17日出台的新政策设立了3000亿元保障性住房再贷款额度
4. 城中村改造发力：货币化安置消化存量房源
5. 白名单项目扩容：房企融资支持从2.23万亿增至4万亿
这些做法针对的是市场当前的关键症结：房产积压和资金循环再造。特别是政府回购房产的方式，既能够减轻开发商的财务负担，又能够提升经济适用房的供给，从而构成“用购买来替代建设”的稳固模式。
六、未来将探寻上海楼市的新平衡点
上海房地产市场正面临政策再次调整的关键节点，现阶段政策弹性相较2024年有所减弱，但改革力度或将超出普遍预料，取消购房限制的剩余障碍、税收及金融体系的全面改进、现有房产的消化方案，将构成后续工作的三个核心任务。
市场慢慢习惯没有政策扶持的状况，一个更健全的体系正在形成：取消土地价格上限，可以增强市场运作能力，建立品质公示办法，能够帮助恢复购买者的信心，保障性住房与商业性住房分开发展。上海房产市场的转暖，不只是因为政策放宽，也是因为基础层面的制度调整。
政策手段再度启用，此次抉择可能影响市场能否达成实质性的“跌势逆转”。
