一、2019年1-2月房地产市场及调控政策回顾
销售：销售面积同比下降，一线城市及周边都市圈表现较好
自2019年1月开始，三十座主要城市的房地产交易规模持续萎缩。这三十座城市的交易规模与去年同期相比减少了百分之十一点二二，这一减少幅度为2018年4月至今所记录的最高点。探究其成因，首先2019年的春节比2018年早，这对1月末的交易量造成了干扰。其次，通常情况下会出现的返乡购房现象在2019年并没有变成普遍趋势。整体上30城的数据基本反映了大中城市的地产销售状况。
那个方面，都市圈里的核心城市增长稍显强势，同比增幅稳定在4.87%。由于这些核心城市长期保持活跃发展，并且其房产作为关键财富，具有显著的增值潜力，在整体市场低迷的背景下，依然能够实现扩张。相比之下，普通城市在1月份遭遇了29.01%的同比下滑，这是自2017年11月以来的最严重跌落。主要缘由在于，多数二线城市持续执行了对房地产市场供需的严格管控措施，尤其是价格管控和预售许可约束，这客观上减缓了房地产的交易活动，同时，自2018年起推行的“一城一策”和“分类指导”政策，以及众多二线城市逐步放宽的边际调控，在短期内难以迅速产生作用。相比之下，环一线城市带的地价房，受到中心城的人流、资金和行业要素外迁的作用，在2019年上半年度获得了18.84%的环比增长幅度。该区域房产买卖的活跃程度，同中山证券地产固定收益市场研究2018年总结的年度报告看法相符。环渤海、长三角、珠三角、成渝、中原等主要城市群中的三四类城市，将广泛得益于核心大城市的带动作用，房地产市场交易将维持良好热度。
土地：市场竞争弱化，一线城市维持供应增长
2019年开头到现在，主要都市的土地发放节奏明显减慢，一月份从一百个典型城市中选取的样本，土地发放的总量比去年同期减少了百分之三十二点二二，这个减少的幅度是二零一五年至今记录到的最严重，表明众多中大型城市在二零一九年发放土地的意愿不够强，再加上春节假期的影响，导致整体土地的供应量持续下降。同期，百座主要城市的土地交易总额较去年减少了三十点二八个百分点，土地交易的平均价格几乎保持稳定，为每平方米楼面价五千三百四十四点四七元。与此同时，一线城市的市场销售表现较为旺盛，年初至今这些城市的土地供应量与去年同期相比增加了二十二点四八个百分点，持续保持着较高的增长速度。这一现象表明，在房地产行业进入低迷阶段后，一线城市依然能够维持相对较高的市场活跃度。
从2018年下半年起，土地市场的竞争程度出现显著减弱，土地成交的增值幅度由年中的超过百分之二十，逐步降低到2019年初的百分之九。由于整体土地市场的竞争有所缓和，企业之间合作获取土地的意愿降低，并且在土地的选择上获得了更宽广的余地。2018年下半年成交的土地，其预期的投资收益，将比2018年上半年的情况，出现显著的增长。
一般情况下，土地购置活动会慢于销售业绩的提升，估计今年土地交易量可能继续处于较低水平。一些上市公司披露的购地信息表明，2019年1月份的用地拓展主要发生在顶级和次级都市。预计2019年，三级城市的土地交易量和价格涨幅会继续处于较低状态，而顶级和重点次级城市可能会相对稳定，或许会转变为用地拓展的核心区域。
政策：一城一策推进，三稳成行业主旋律
2019年，国家对房地产行业执行了严格的管控措施，市场状态慢慢趋向稳定和正常。在各地召开的会议上，超过十个省的政府工作报告中，都把房地产的调控重心放在了保持稳定上，并且着重提出了要健全居民住房的保障制度。同时，“根据城市不同情况制定不同政策”的说法被频繁提及。分析人士指出，这一现象反映出房地产市场的管理方式正变得更加灵活多变。
根据各地最近召开的会议情况，今年政策调控以保持稳定为主，确保房地产市场平稳运行被置于极其重要的位置。去年岁末，住建部在全年住建工作会议上强调要实现地价、房价、预期三个方面的稳定，多个地方的年度会议也明确提出了这一目标。
各地区具体措施如下，上海方面将坚定不移地强化房地产市场的管理，确保市场保持稳定，房价总体维持平衡；河南方面着重指出，要积极调节市场的供需关系，坚决抑制房地产投机行为，加强不同城市之间的政策协调和统一管理，认真履行稳定土地价格、稳定房价、稳定市场预期的职责；福建方面则计划建立促进房地产市场稳定发展的长效体系，切实保障土地价格、房价和市场预期的稳定。
一些地区也界定了确保房地产市场稳定的方向和办法。陕西省主张，促使房地产市场平稳且健康地发展，切实管理好房地产方面的风险。四川省主张强化对房地产市场的监督，促使房地产市场平稳且健康地发展。深圳市着重，用更多经济方法建立房地产市场平稳且健康发展的长效体系，迅速实施住房制度相关政策的配套措施，并开展住宅政策性金融机构改革试验。
由此可见，政策的基本方针保持不变，依旧是保持稳定状态。执行“稳定土地价格、稳定房屋价格、稳定市场预期”的方针，今年各地区的房地产市场调控不会偏离这一中心思想。维持房地产市场稳定的关键，在于避免房价出现大幅度的快速上涨或急剧下跌，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一指导原则没有改变。
都市圈：未来城镇化新方向，大湾区规划出台
二零一九年二月二十一日，国家发展和改革委员会公布了《关于促进形成现代化都市圈的若干意见》。（发改规划【2019】328号）。说明界定了都市圈的定义，都市圈以超大型城市或具有强大辐射作用的大城市为枢纽，以一小时交通网络为标准界限，形成城镇化的布局方式，旨在推动中心区域与邻近城镇的融合，从而强化主要城市的核心作用。
都市圈是城镇化进程加速形成的，这是由于城镇化推进使大城市获得了充足的人力支持，为其持续扩张和带动周边区域提供了资源积累；同时都市圈也是构成城市群的基础条件。一个特定地域内，聚集着众多规模不一、种类各异的城镇，它们凭借交通的便利和通讯的发达，构成了一个空间布局紧密、彼此关联度高、高度集聚的城市集合体。由此看来，都市圈是形成城市群的必要前提。
城市由分散发展逐步形成紧密的都市圈，并最终汇聚成规模庞大的城市群，各城市间的功能划分更加清晰，各自发挥独特长处，密切配合，既推动了中心城市的迅猛增长，也增强了周边城市的辐射能力。这种都市圈模式改变了过去单纯压缩大城市规模、优先发展小城镇的城镇化策略。减轻了城市中心区域的资源及负荷压力，同时能够打破大城市自我封闭的发展模式，朝着更加开放、更加多样化、结构更趋合理的体系演变。以上海都市圈的人口变化为例，2010年至2017年，城市中心人口增加了64万，同期外围区域人口增加了125万，几乎是中心区域增长量的两倍。大城市人口外溢也在珠三角和京津冀等城市群得到了呈现。
到2018年3月，已经有十九个国家级城市群获得了国务院的批准，在2000年到2016年期间，排名前十大城市群中，除了成渝和中原，其他城市均实现了人口净增加，总共增加了7890万人口，合计创造了496508亿元的价值；2016年，这十个大型城市集群占据了全国14.7%的国土面积，产生了57001.7亿元的总产值，占全国GDP的76.6%。然而，同国际上其他主要的城市区域（比如美国东北部沿大西洋的城市群、北美五大湖周边的城市区域、日本太平洋沿岸的城市区域、欧洲西北部的城市区域等）对照，我国的城市区域在经济进步程度以及所起作用方面，还存在相当大的距离。
二零一九年二月十八日，中央政府公布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，指示各地各单位依据具体情况切实执行。粤港澳大湾区囊括了香港特别行政区、澳门特别行政区以及广东省内的广州市、深圳市、珠海市、佛山市、惠州市、东莞市、中山市、江门市和肇庆市，这些城市合称为珠三角九市，该区域的总面积达到5.6万平方公里，到了2017年末，这里的人口总数大约为7000万，它是我国对外开放程度最高、经济最为活跃的地区之一。辽阔的国土条件，众多的人口数量，为国家进步，构建大湾区，营造国际一流都市圈提供了坚实的基础
粤港澳大湾区的各个城市特色鲜明，香港、深圳、澳门、珠海、广州构成了一个三角区域，担当着该区域的核心城市角色，其余城市则属于周边城市，它们根据自身条件，在大湾区都市圈中扮演着不同的功能。统计表明，中心城市的土地开发程度很高，东莞、深圳的城市建设占比都达到四成以上，远远突破了国际上的安全界限；相比之下，江门、惠州、肇庆的土地开发还有剩余空间，并且它们的行政区域面积很大，适合吸引产业的迁入和人口的增加。
关注湾区发展机遇的房地产企业已调整经营策略，积极拓展业务，部分企业凭借本地优势，如世荣兆业、华联控股、龙光地产、时代中国等，已显著提升在该区域的投资规模，其土地储备比例分别高达96%、80%、61%和59%，与此同时，一些先前未涉足该区域的开发商，例如新力地产，近期开始集中资源开发城市中心地带。随着粤港澳大湾区的落地，房企优势在大湾区将进一步被凸显。
企业：高基数下去化回落，拿地呈现两极分化
2019年1月，百强销售面积与金额的增长速度均有所减缓，前十名企业的同比降幅更为显著，1月份销售金额相较去年同期减少了14.9%，销售面积也下降了27.5%，其中前三名公司的销售金额同比降幅接近三成，销售面积同比减少幅度接近四成。重点企业的销售价格普遍出现上涨，排名前十的企业销售价格达到每平方米13990元，与去年同期相比增长了17.4%。
我们觉得排名靠前的房地产公司，特别是前十大企业，销售增长放缓的缘由在于，2017年的销售结余再加上2018年1月的高涨行情导致去年1月形成了很高的参照基准，碧桂园、万科、恒大1月份的销售额都达到了600亿以上的历史峰值，基数偏高的情况下，再加上今年春节时间提前，使得企业销售增长速度的下降更加明显。其次，2018年末房地产商纷纷加大新项目启动和房源供应力度，造成2019年1月可供销售的产品数量有所减少。另外，去年1月销售消化速度处于历史较好水平，但从去年第三季度起销售消化速度显著放缓。考虑到这些因素，企业在销售基数已经很高的基础上销售速度放慢，销售增长幅度降低，这样的市场表现是人们预料之中的。
自2019年开始，企业获取土地的行为展现出极为显著的差异化特征。头部的大型中央企业以及行业领先者，诸如万科、恒大、华润置地、融创中国、新城控股，从1月至今其新增地块的权益规划建筑面积同比增幅均超过百分之百。相比之下，处于中间水平的房地产公司，在土地获取方面则采取了较为审慎的策略。根据上文探讨，土地市场的竞争态势出现减弱，公司进行投资布局时，可利用的选项更为丰富。头部中央企业和地方国企以及行业领导者，能够对市场趋势形成正面预期，因而土地获取方面表现得更为踊跃。同时，众多中型企业的现有项目储备较为充足，促使整个地产行业的土地购置行为呈现出显著的差异。
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