1、本月关注楼市政策：中央明确放开三孩政策，首轮重点城市集中供地已落地。
5月份，房地产政策环境持续偏紧。 中央层面，央行发布2021年一季度中国货币政策执行报告，再次重申坚定“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。 银保监会持续对信贷资金违规流入房地产市场的行为进行查处并处以多笔罚款。 建设部先后召开房地产税改革试点工作座谈会和保障性租赁住房发展座谈会，致力于推动房地产长效机制建设，保障平稳健康运行房地产市场。 此外，继第七次全国人口普查数据发布后，5月31日，中共中央政治局会议正式明确，放开三孩政策、鼓励老龄产业发展将对发展产生深远影响。房地产市场。
从地方来看，5月份地方房地产调控政策较上月明显放松。 主要原因是，经过近半年的密集调控，调控成效逐渐显现。 但仍有部分热点城市进一步收紧调控。 例如，成都进一步完善摇号选房规定，建立二手房交易参考价格发布机制。 宁波规定，国有土地上的房屋被征收、集体土地上的房屋被拆迁的人购买新的商品房。 有5年的销售限制。 上海，入围的新房数量将被视为受到限制。 湖州中心城区新购住房限售两年。 此外，22个重点城市首轮土地集中拍卖也大部分于4月至5月结束。 其中，“限地价”、“限价”、“竞建”、“竞自维持”、“抽签”等成为土地拍卖的热词。 本报告主要对5月份房地产行业政策进行梳理和分析。
2、中央政策：大力发展保障性租赁住房、落实三孩政策及配套扶持措施
1. 政策跟踪
2、政策总结及重点政策解读
（一）政策概要
随着国内经济形势持续向好，一些阶段性支持政策逐步退出，本月宏观政策“稳中趋紧”。 一方面，MLF利率维持在2.95%不变，LPR连续13个月维持不变。 1年期LPR为3.85%，5年期及以上LPR为4.65%。 另一方面，本月工行、农行、招行等多家银行房贷利率相继上调，各城市住房“加息潮”持续扩大贷款。 针对人民币持续升值，央行时隔14年再次上调金融机构外汇存款准备金率2个百分点。
房地产调控方面，在坚定“房子是用来住的、不是用来炒的”立场的同时，住建部于本月5月12日至14日在40个城市召开保障性租赁住房发展座谈会。强调要把大力发展保障性租赁住房、推动解决新公民和青少年住房困难提到重要议事日程。 商务部等十二部门发布关于推进城市便民生活区建设的相关意见，明确新建社区商业和综合服务设施占社区总建筑面积的比例不得低于10%。 此外，5月底，中共中央政治局会议审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，明确了落实一对夫妇可以生育的政策。三孩及配套扶持措施以及老龄产业发展等，这将为房地产市场提供良好的基础。 发展带来机遇。
（二）重点政策解读：第七次人口普查数据发布、三孩政策放开
5月11日，国家统计局公布第七次全国人口普查主要数据。
从总人口看，全国总人口141178万人，比2010年的133972万人增加7206万人，增长5.38%。 年均增长率0.53%，比2000年至2010年年均增长率0.57%下降0.04个百分点。
从年龄构成看，0-14岁人口25338万人，占比17.95%； 15-59岁人口89438万人，占63.35%； 60岁及以上人口26402万人，占18.70%（其中65岁及以上人口19064万人，占13.50%）。 与2010年相比，0-14岁、15-59岁、60岁及以上人口比重分别上升1.35个百分点、下降6.79个百分点、上升5.44个百分点。
从户数看，全国有户49416万户，人口129281万人； 有集体户2853万户，人口11897万人。 与2010年相比，总户数增加9223万户； 每户平均人口为2.62人，比2010年的3.1人减少0.48人。
从城乡人口看，居住在城镇的人口为90199万人，占63.89%； 农村人口50979万人，占36.11%。 与2010年相比，城镇人口增加23642万人，乡村人口减少16436万人，城镇人口比重提高14.21个百分点。
从人口变化来看，与2010年相比，31个省份中有25个省份人口有所增加。 其中，东部地区人口比重上升2.15个百分点，中部地区人口比重下降0.79个百分点，西部地区人口比重上升0.22个百分点，东北地区人口比重下降1.20个百分点。 人口增长最多的是广东、浙江、江苏、山东、河南五省，分别增加2171万人、1014万人、609万人、573万人、534万人。 黑龙江、吉林、辽宁、山西、内蒙古、甘肃等省份总人口减少。 其中，东北三省黑龙江、吉林、辽宁人口分别减少646万人、338万人、115万人，降幅分别达到16.87%、12.31%、2.64%。
数据显示，近10年来我国人口保持较低增速，人口老龄化进一步加深，人口变化地区差异较大。 未来，中国仍将面临人口长期均衡发展问题。 5月31日，中共中央政治局会议审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》，明确落实一对夫妇可生育三个孩子政策及配套扶持措施。应对人口老龄化的国家战略。 。
从房地产角度来看，人口与房地产开发密切相关。 全国人口普查数据的发布以及三孩政策的放开对房地产未来的发展具有重要的指导作用：
首先，房地产市场的人口红利不断减弱。 近十年来，我国人口增长率明显下降。 如果三孩政策没有出台强有力的配套措施或者不能达到预期效果，未来房地产的人口红利可能会逐渐消失。 但现阶段，尽管增长速度较低，但考虑到我国庞大的人口基数，人口增长仍是房地产发展的驱动力，短期内房地产市场的发展仍将得到需求支撑学期。 对于房地产企业来说，一方面要抓住人口红利的“窗口期”，在人口红利城市深化发展； 另一方面，要转向质的增长，注重技术、产品和服务的提升。
二是城镇化仍是房地产市场发展的重大机遇。 人口普查数据显示，2020年我国常住人口城镇化率为63.89%，保持快速增长势头，仍有相当大的提升空间。 近年来，中央多次发文要求深入推进新型城镇化建设，并明确将城市群和都市圈作为新型城镇化建设的主要载体。 这一过程中形成的人口流动、产业转移等也将催生房地产市场新的发展机遇。
第三，区域人口分化必然导致房地产市场的区域分化。 人口普查数据显示，东部地区人口规模和增幅最大，而东北地区人口仅占6.98%，比2010年下降1.20个百分点，降幅最大。 这也意味着东部地区房地产市场需求有较好的发展支撑，而东北地区由于人口持续流出，房地产市场需求减少，房地产企业拿地风险较大。
第四，家庭的变化反映了市场需求的变化。 人口普查数据显示，2020年每户平均人口为2.62人，比2010年减少0.48人。这部分是因为人们生育孩子的愿望降低，部分是因为越来越多的年轻人选择独立生活。 。 虽然三孩政策已经放开，但单纯放开生育政策显然不足以改变目前生育水平下降的趋势，涉及生育、育儿、教育、住房等方面的配套措施也将难以得到落实。短期内落实。 因此，三居室仍然是市场需求的主流。
五是老年住宅房地产市场前景广阔。 2020年，我国60岁及以上人口为26402万人，占总人口的18.70%，较2010年上升5.44个百分点。人口老龄化已驶入“快车道”，老年市场潜力巨大护理房地产规模巨大。 同时，随着越来越多的年轻人倾向于独居以及社会养老观念的转变，养老地产的市场需求也逐渐增大。 事实上，近年来，一些房地产公司、养老服务机构、保险机构等投资机构都不同程度地涉足养老地产。 但从目前的情况来看，如何平衡服务与运营，让老年人过上实惠、过上好的生活，同时实现企业盈利和可持续经营，仍然是一个需要攻克的难题。 养老地产赛道依然潜力巨大。
3、地方政策：聚焦“四限”和房地产金融监管，监管力度不减
1. 政策跟踪
（一）行政限制政策
（二）土地政策
（三）公积金政策
（四）住房保障政策
（五）人口人才政策
（六）市场监管政策
（七）其他政策
2. 政策概要
据中国房地产研究会评估研究中心监测统计，2021年5月，地方政府出台房地产调控政策36项，环比大幅减少。 其中，宽松政策10项，紧缩政策22项，中性政策4项。 经过近半年的密集调控，房地产调控成效逐渐显现，地方政府政策步伐有所放缓。 但从调控内容来看，限地价、限价、限购、限售等行政限制仍是调控重点，房地产行业的金融监管也继续保持高压。 虽然政策发布频率有所下降，但调控力度并未减弱，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位、稳地价、房价、预期的目标没有改变。
具体来说，加强监管主要集中在加强行政限制和市场监管上。 其中，在行政限制方面，典型代表包括：成都市进一步完善商品住房公证、摇号、排序、选房等规定。 已选房3次但未选房的客户，一年内禁止登记。 同时，建立二手房交易参考价格公布机制。 ; 深圳市出台新建商品住宅、商务公寓销售价格具体指导意见，明确精装修价格梯度控制在3000元/平方米至6000元/平方米之间； 对于用地项目，拟售房数与可售房数比例过大的房地产项目，将采取公证摇号的方式公开发售，对申请商品房提出具体要求预售许可证； 湖州市提出中心城区新建住房限售两年。 凡采用“限房价、限地价”方式出让的住宅用地项目，一律通过公证、摇号的方式出让； 宁波市规定，国有土地上的房屋被征收人和集体土地上的房屋被拆迁的人销售新购商品房的期限为5年； 南京市明确“无房家庭两年内必须无房屋交易登记信息和交易记录，并须上一年内在南京连续12个月缴纳个人所得税或社保；上海提出严格执行限购政策、取得新房资质的视为限购套数等。在市场监管方面，典型代表包括：江西省进一步加强住宅专项维修管理广州市花都区进一步加强房地产中介机构管理和房地产市场秩序专项整治，严厉打击无证经营，对诱导、教唆等违规行为进行专项检查并威胁购房者敲诈勒索、利用经营性贷款支付购房款、炒作房价、虚假宣传、代理销售小产权房、参与小产权房建设、为购房者提供相关服务等。小产权房。 并严格查处； 西安市进一步规范住房租赁房源发布，明确通过各类网络信息平台发布的租赁住房房源必须经过西安市住房租赁交易服务平台进行房屋权属核验备案，获取房源验证码。 此外，南昌市提出，公办小学入学标准中，产权年限由3年逐步过渡到6年。 南京市严格禁止审批独栋、复式、联排别墅类型。 福州市闽侯县严禁在创新产业用地范围内进行建设。 成套公寓、住宅（商品房）等，客观上会在一定程度上制约当地房地产市场的发展。
宽松调控继续依靠人口人才政策和户籍制度改革。 典型代表包括：佛山市推出灵活的人才引进办法，根据佛山市用人单位在人才纳税年度内取得的个人劳动报酬给予分级补贴，最高补贴50万元； 鹤山市新引进的人才，符合江门顶尖、一流、一流的人才。 对首次全职购房的二级、三级高层次人才，分别给予200万元、50万元、20万元、10万元购房补贴； 台州市将为普通高校本科毕业生和“双一流”高校本科毕业生提供5万元、7万元、10万元、14万元、20万元的购房券，对本科毕业的硕士生、博士生发放5万元、7万元、10万元、14万元、20万元的购房券。学历为普通大学，硕士、博士生本科学历为“双一流”大学。 ，对符合条件的应届大学毕业生新增空缺，提供每月500元的租房补贴，最长36个月； 宁波市进一步放宽农民工落户条件，推动长三角地区户籍线上迁移，实现跨省户籍迁移一地办理，部分五地户籍迁移服务浙东地区城市跨市办理，户籍窗口办理不区分； 郑州市进一步放宽中心城区落户条件，全面放开中心城区以外的其他县（市、区）。 ）及省直辖市、济源示范区落户限制等。此外，上海提出，在本市无自有住房的，在吴江区、苏州市、嘉善地区购房时可申请住房公积金支持嘉兴市县人。 临沂市将住房贷款最高限额提高到50万元等，对当地来说也是有利的。 房地产市场发展。
四、5月份重要事项回顾
5、房地产政策展望
1. 中央层面
5月11日，央行发布2021年一季度我国货币政策执行报告表示，下一阶段稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，把服务实体放在更加突出的位置，珍惜正常的货币政策空间，要妥善平衡经济复苏和防范风险的关系，保持流动性合理充裕，保持货币供应量和社会融资增速与名义经济增速相一致，保持宏观杠杆率基本稳定。 中央多次在公开讲话中强调要保持宏观经济政策的稳定性和连续性，货币政策收紧的可能性较低。 加之近期海外货币政策相对宽松，以及人民币升值带动外资加速流入，预计6月份经济环境将继续宽松，市场流动性仍将充裕。
房地产方面，央行重申“房子是用来住的，不是用来炒的”，银保监会等监管部门持续查处信贷资金违规流入房地产市场。 中央层面对房地产调控的态度是坚定的、着眼长远的。 此外，发展租赁住房是2021年住房建设工作的重点。本月，住建部分批召开40个城市保障性租赁住房发展座谈会，意在督促推进地方租赁住房建设工作。 从频繁约谈热点城市落实调控主体责任，到督促当地租赁住房建设、推进房产税改革试点工作，中央始终牢牢把控房地产调控大局，推动多主体供给、多渠道保障，促进租购并举。 制度的建立。
2. 地方层面
5月，地方调控政策有所收缩，但调控力度未变。 “四限”和房地产金融监管仍是调控重点，放松调控主要依靠人才政策和户籍制度改革。 但近期，包括广州、南京、杭州等多个热点城市相继收紧人才购房政策，客观上会阻碍其他城市制定人才政策。 即在“房子是用来住的、不是用来炒的”的调控基调下，依靠人才政策来突破限售限购，变相推动当地楼市发展，是行不通的。 落实好人才政策，真正服务城市经济社会发展。 此外，重点城市陆续实施住宅用地集中供应和出让的土地新规。 一方面，这可能会导致短期市场供需关系发生变化。 另一方面，城市表现差异很大。 一些热点城市的土地溢价率仍然较高。 地方政府应密切关注，防止房价大幅上涨和下跌。
从行业发展来看，第七次全国人口普查数据显示，人口红利依然存在，城镇化仍有很大提升空间，养老市场潜在前景广阔，随着养老服务业的全面放开，三孩政策，客观上都有利于房地产市场的发展。 此外，人口从经济落后地区流向经济发达地区是历史趋势，人口的地区差异必然导致房地产市场的地区差异。 在人口不断流出城市的情况下，适当控制房地产市场规模，严格控制房地产盲目无序开发，加大工业用地供应和配套扶持政策。
作词：王峥嵘
中国房地产研究会评价研究中心研究员
