岁末将至，随着楼市利好政策的持续释放，我市房地产市场进一步企稳回升。在此背景下，二手房市场开始出现一些新的变化，卖家分得的中介佣金比例逐渐提高，由原来的买家单方支付，变为买卖双方共同支付。房产中介单方收取佣金的现象已经持续多年，这种悄然发生的收费模式变化，会给市场带来哪些变化？对房价、买卖双方又会产生怎样的影响？近期，笔者就此多方走访。
政策走向如何?鼓励双方共担负担，已成为国内外通行做法。
我国直到1978年才引入商品房概念，房地产经纪服务收费标准最早依据是1995年国家计委、建设部发布的《关于房地产中介服务收费有关问题的通知》（971号文件）。该文件对房地产咨询费、房地产价格评估费、房地产经纪费的数额进行了明确的规定。其中第六条规定，房屋销售中介费按成交总价的0.5%-2.5%计收。
这种政府制定统一指导价的模式一直延续到2014年。2014年6月，国家发展改革委、住房城乡建设部发布《关于放开房地产咨询费和下放房地产经纪费用管理有关问题的通知》，明确房地产中介服务机构接受委托，提供房地产政策法规、技术及相关信息咨询服务的服务费用实行市场调节价。
今年5月，住房城乡建设部、国家市场监管总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》），再次明确将定价权归还市场，由交易双方协商确定。在此基础上，首次明确提出“鼓励按照房地产交易价定价，引导交易双方分摊服务费用”。
从国内外情况看，买卖双方分担中介费已成为大势所趋。在国内，成都、大连等城市采取双边佣金收取已十余年；上海、重庆、广州、深圳、苏州等城市近年来也开始实行双边佣金收取。从全球来看，在多数国家，二手房交易都是双方分担中介费，或者卖方支付全部中介费。
“目前，全国二手房中介费平均不到2%，美国是6%，日本是5%，中国已经是全球收费最低的国家了。但不同之处在于，在国外，主要是卖家支付大部分或全部费用，而在中国，买家几乎承担了所有的中介费和相关服务费。”房地产研究机构孔柏研究院创始人杨先玲表示：“《意见》明确鼓励双向收费、衍生服务单独收费，这有利于减轻买家负担。更重要的是，卖家付费会促进行业规范，抢单、退费等各种不规范、不透明的收费乱象会得到一定程度的净化。”
天风证券研报认为，《意见》中对双边收费模式的鼓励，有利于减轻购房者负担，从而刺激住房需求释放。随着行业逐渐进入以存量为主导的新发展阶段，买方在交易过程中的话语权有望同步提升。
在我市，二手房交易的中介费此前主要由买方承担。笔者在走访中发现，在实际二手房交易中，今年以来部分房主愿意分担中介费促成交易，且有逐步增多的趋势。贝壳天津站近半年的交易数据显示，6月至12月，卖方参与承担中介费的交易占比由34%上升至44%左右。
市场发生了哪些变化？激活住房需求，提高交易效率
卖家同意与买家分享中介费，意味着成交的可能性更大，从实际操作上来看，确实提升了二手房交易的效率。
进入12月以来，天津二手房成交量虽不及10月，但市场保持平稳，近几周贝壳平台二手房成交量维持在每周950-1000套左右，临近年底，整体市场仍处于高位。
“我们很多客户都是买家和卖家。”一位房产中介表示，今年以来，天津限购政策调整，尤其是“认房不贷”政策实施后，更多人有置换需求。政策利好加上买卖双方分担中介费，有利于共同激活购房需求。买家现在很看重中介费的优惠，如果房价合适，买家会更倾向于选择卖家分担中介费的房子，这显然会促进更多人看房，加速成交。
以一套总价400万元的二手房为例，此前买家需承担房价2.5%也就是10万元的中介费，收费方式调整后，买卖双方各缴纳5万元的中介费，这可直接为买家节省5万元的购房成本。
今年9月底，居民张女士在秋季房交会上看中了一套位于河西区的91平米二手房，交通便利、配套齐全、装修不错。经过与卖家多轮谈判，最终谈妥价格298万元左右。但由于房龄不足5年，税费较高，她一直在与卖家讨价还价，争取成交成本。“上周房产中介跟我说，房主为了卖掉旧房买新房，想尽快把房子卖出去，愿意承担部分中介费，价格不变。我也没打算再犹豫，准备尽快成交。”她说。
在了解到双方分担中介费后，买家刘先生认为，此举提升了买家的话语权，体现了公平交易。“在二手房交易中，中介服务于买卖双方，经纪人所做的一系列工作并不只为一方服务，因此让买家独自承担中介费并不公平。”
房产经纪人的感受更为明显。“随着楼市利好政策的出台，以及买卖双方分成的新变化，我们更有信心尽快把业主委托的房子卖出去。”一位房产经纪人表示，过去一些客户觉得中介服务费高，经纪人什么都不做，对房产经纪行业认识有偏差。其实，一套房子从挂牌到成交要经过一个漫长的过程，包括委托、匹配、看房、谈判、签约、审核、贷款、交税、登记、交房等环节。经纪人为了助力房屋成交，做了不少推广动作。他认为，双边佣金收了之后，经纪人和买卖双方的心理都会有一些变化，买家会觉得更公平，卖家也能认可服务的价值，同时经纪人也能减轻一定的工作压力，提高专业化程度，让交易更加顺畅。
和硕研究院首席分析师郭毅表示，从发展趋势来看，双边佣金收取或将成为未来房产中介行业保证服务品质、平衡从业人员服务收入的解决方案，并可能促成新的行业格局的形成。
房价会变相上涨吗？不会有佣金转移引导房价回归价值
一些购房者开始担心，双方收取佣金的结果，最终会是卖方抬高售价，而自己却无法享受到政策带来的福利？
目前，我国二手房交易已逐步进入买方市场，从全国来看，总体趋势是房多于买。二手房从挂牌到售出的周期、成交价格的谈判空间都在逐步拓宽。在这种情况下，卖方同时承担一部分交易成本是符合市场供求一般规律的，不少房主也愿意支付一定的佣金。同时，如果卖方在市场信息高度透明的情况下单方面抬价，也会影响成交率。
我走访的多位房产中介也表示，如果卖家转嫁中介费，抬高房价，很可能房子无法有效出售，长期来看，经过供需双方的价格博弈，价格还是会回归到供需双方认可的价值水平。
国家统计局二手住宅销售价格指数显示，从实际统计结果看，成都、大连、上海、重庆四市双边佣金收取改革实施前后半年的二手住宅销售价格指数显示，改革后房价有的涨、有的跌、有的持平，并未出现佣金转嫁导致房价明显上涨的情况。
天津凡友律师事务所律师林美玲表示，根据《民法典》相关规定，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者为订立合同提供中介服务，委托人支付报酬的合同”，“居间人促成合同订立的，委托人应当按照约定支付报酬”。在二手房交易中，委托人包括卖方和买方，卖方享受的服务与客源匹配有关，买方享受的服务与房源匹配有关。中介公司为双方促成交易、签订买卖合同，双方都应当支付报酬，但按照市场交易惯例，中介费用大多由买方承担。
业内多位专家认为，卖方承担部分交易成本不会导致房价上涨。双边佣金的实施有利于推动经纪机构为卖方提供服务，如全渠道推广、限时尾款保障、专业摄影、房屋美化等，有助于提高中介服务的专业水平。同时，双边佣金体现了双边服务的理念，一定程度上可以促进佣金透明收取、明码标价服务，减少偏袒、跳单等行为，促进行业规范和服务质量。
11月24日，天津市房地产协会发布《关于加强天津市房地产经纪行业自律管理的意见》，被视为落实两部委《意见》的举措，其中还明确提出引导交易双方共同承担经纪服务费。
天津市房地产协会中介委员会秘书长邱宇翔表示，希望广大中介机构能够积极响应房协的倡导，主动结合市场供需变化，进一步在全市推行双边收费，提供配套的安心服务承诺，助力降低刚需和改善型群体的购房成本，促进市场流通，提高房产交易效率，为我市房地产市场平稳健康发展贡献力量。
