本周精彩
（1）2023年房地产市场趋势展望
（2）你应该在深圳购买共享产权房产吗？
（三）取消“土地集中供应”制度并非空穴来风
2023 年房地产市场趋势展望
1月6日，【每周洞察】专栏提出观点，新一轮房地产市场的启动点，将以北京等一线城市的房价（二手房价格）为“晴雨表”，如果一线城市房价不涨，全国房价很可能涨不出去，市场不会走出低迷。
这一观点已从1月份多项房地产销售数据的公布中得到证实：
■贝壳研究院：2023年1月份，贝壳50城二手住宅价格指数环比上涨0.2%，这是自2021年8月份连续17个月环比下跌以来，首次止跌，同时带动同比跌幅收窄。
■诸葛找房数据研究中心：整体来看，1月份北上广深房价均上涨，上海仍领涨，基本面优良、需求旺盛的一线城市率先回暖。
■CRIC：预计2022年1月11个重点监测城市二手房成交量360万平方米，同比、环比分别下降21%、23%，但与2022年2月春节当月相比同比增长29%。
首先我来解释一下很多读者问到的问题：为什么二手房价格是楼市的晴雨表。主要有两点原因：
第一，从市场化角度看，新房市场受限价、限价等多种因素影响，不能说是完全市场化的；二手房市场则完全个性化，价格随市场而动，是一个相对开放的市场；
其次，从供给主体来看，新房市场存在开发商与投机者联手炒作的可能，相较而言，二手房多掌握在散户手中，散户反映的房价更能反映市场真实需求。
Insight认为，为了防止房地产行业崩盘，国家出台了不少利好政策，其实最大的受益者并不是新房市场，而是二手房市场。
从市场情况看，此次政策松绑对新房和二手房市场的影响比例大概是3：7，也就是说，政策对新房市场只能发挥30%左右的作用，基本没有起到什么作用，而对二手房业主来说，政策的松绑能起到70%的利好。
但这群人大多“默默发财”，很少被媒体大肆报道，主要原因是他们担心房价波动引发负面舆论，从而倒逼政策收紧。
从最近决策层的表态可以看出，整个房地产行业的形势还是很严峻的，就连刘鹤副总理都出面表示，房地产是重要支柱产业。
开发商倒闭一定程度上或许可以接受，但一旦拖累整个银行业，导致上下游产业、就业率大规模下滑，我们就承担不起这样的系统性风险。
基于这样的背景，2023年房地产行业的利好政策大概率还会继续到位，市场也将走出结构性的“慢牛”行情，也就是部分局部地区的市场状况。
不过，与历次牛市相比，2023年的“慢牛”却透着一丝无奈。
说完大方向和节点，我对2023年的房价走势做一个大胆的预测：
1、一线城市（上海广深港）将率先复苏。这一此前的预测被随后公布的1月份二手房市场数据所证实。
2、15个新一线城市（成都、重庆、杭州、西安、武汉、苏州、郑州、南京、天津、长沙、东莞、宁波、佛山、合肥、青岛）或将呈现分化行情，多数城市小幅上涨，少数城市小幅上涨，沈阳、青岛等城市或将变化不大。
3、二线城市房价今年后基本会保持稳定，虽然比以前肯定是下降了一个档次，少数有潜力的城市，比如珠海、厦门、三亚等，可能会开启下一轮周期。
4、北方、西部、西南地区大部分二线城市和省会城市，包括山东、长三角、粤港澳大湾区的地级市以及东部三四线城市，房价可能经历较长时间的触底反弹，随后进入稳定期。
Insight建议先观察一线城市的成交量，如果这些城市的成交量没有波动，其他城市基本不会出现什么特殊的市场行情。另外建议三四线及以下城市以自住为主，暂时不要考虑房价的波动。
深圳共有产权住房
你想上车吗？
2023年1月17日，深圳市住房和城乡建设局官网发布4个关于住房保障方面征求意见的文件征求意见稿，其中有关共有产权住房的文件最受市场关注。
事实上，共享住房制度并非深圳的创新，北京在2017年就率先大规模推行共享住房，广州也在2020年出台了共享住房新政，因此短期内市场不会出现“巨变”。
这里，洞察君就市场最关心的共享住房几个问题，做了一些客观的评论：
重点一：深圳共享房存在哪些隐患？
1.产权：共享产权房由政府与买受人按产权比例共同购买，原则上买受人所占产权份额不低于50%，但买受人按“整栋房子”享有业主的权利，承担业主的义务（缴纳全部物业费）。
2.购房资格：共享住房申请者须具有深圳市户籍，有社保5年以上，无自有住房且5年内未因离婚转移、分割住房，未享受过任何购房优惠政策。
3、房型及价格：共有产权房的房型为65平方米（3人以下家庭适用）和85平方米（4人家庭适用），销售价格约为市场价格的50%。
4、房产转让：共享产权房实行封闭式转让制度，所谓封闭式转让，并不是不许出售，而是封闭式的。分为两种，一种是政府回购，一种是体制内转让，政府按原价回购，5年后，产权可以由政府回购，也可以转让给政府认可的有资质的人，价格由买卖双方自由协商。
5. 房产抵押质押：共有房产在购买时可以抵押，但事后不能质押，也就是说不能用于经营性贷款，这基本上断绝了借贷的做法，另外共有房产要求不能空置（半年以上），不能出租，不能用于经营性用途。
重点二：深圳共享房的政策意图是什么？
必须肯定的是，共享住房符合国家“房子是用来住的、不是用来炒的”的政策。
深圳的房价已经很高，有急切购房需求的购房者很难承受现在的房价，但房价想要降下来也很困难。
因此，深圳选择另辟蹊径，推出“共享产权住房”制度，着力解决房子的“使用权”，搁置房子的“所有权”，淡化房子的金融属性，让人们不再想着通过买房致富，而是着力解决居住需求，从而避免了“压房价”的困境。
重点三：深圳共享房对市场影响有多大？
对城市商品房的影响：
试想一下深圳未来的土地供应，特别是住宅用地的供应，如果大部分都用来建设“共享产权房”，那么个人全产权商品房，特别是中心城区的商品房会更加稀缺，那么核心区域的房价必然会上涨。
对住房需求的影响：
必须明确的是，共享住房主要针对的是刚需群体，此前深圳的高房价抑制了这部分需求，现在相当于政府出50%帮助这部分群体买房，因此这部分刚需会挤占掉商品住房的市场份额。
对于非紧急购房，以“改善性住房需求”为主更为稳妥，完全不会受到“保障性住房政策”的影响。
重点四：深圳共享产权房值得买吗？
Insight 认为，购买共享产权房产必须考虑以下几个因素：
第一，共享产权房的供给是否有效？如果深圳大规模推出“共享产权房”，一般选址不太可能在中心城区，而可能是“非中心城区”，那么相应的区位、交通、配套会如何呢？这也会是一个问号，因此需要在这方面做出权衡。
第二，共享产权房能否如期交付？近期市场上热议的青岛城阳城投延迟交付房屋事件，就涉及共享产权房项目，因此中标项目相关的市政集团和开发商也十分关注，应具备一定的风险管理意识。
第三，共享住房交付时会不会出现质量问题？近两年，随着房地产危机，共享住房质量问题也愈发严重。比如2021年，北京就爆出共享住房项目多达22个。因此，对开发商的资质要求也应该重视。
取消“集中供应土地”制度
这并非毫无根据
近日，网传自然资源部发布《关于进一步规范居住用地供应信息公开工作的通知》，被市场解读为取消集中土地供应。
自然资源部2月3日回应确认：“这份文件是自然资源部针对地方居住用地供应发布的一个指导性文件，并不是要废除集中供应土地制度，而是要优化完善集中供应土地政策，更好地充分公开披露信息，对稳定和引导市场预期要起到积极作用。”
2022年中以来，地方政府逐渐成为房地产调控政策的主体，从“不同城市不同政策”到“一城一策”，同时还面临中央和群众的双重监督，尤其是关于房价的每一个话题都会成为民间热议话题，所以很多地方政府不敢大张旗鼓地发布很多政策，而是用一些试探性的手段观察舆情情况，因此我们可以看到“一日政策巡讲”的现象明显增多。
自然资源部此次发布的文件极有可能属于此类，先通过非官方渠道发布，观察舆情情况，后期再进行澄清或确认，为政策释放提供缓冲空间。
其实，这一政策的发布早在2022年便已有迹可循。回顾2022年22个城市的集中土地供应，计划完成率不足60%。业内人士普遍预计2023年土地市场的走势不容乐观。随着房地产市场的快速变化，一些城市已经开始寻求“退出集中土地供应”名单：
■2022年9月23日，长沙提出调整土地推介方式，未来土地不再按年度分批推介，改为年度定期更新，打响公开取消土地集中供应第一枪。
■2022年10月28日，江西省住房城乡建设厅印发《关于住房城乡建设领域实施强省会战略支持南昌市高质量发展的若干政策措施》，提出要不断完善房地产政策，积极争取国家相关部委支持，力争将南昌市从“集中供地”城市名单中剔除。
■2023年1月，天津首批集中供地仅出让1块住宅用地，这是自2021年2月集中供地以来，首次出现出让情况。
此次《通知》文件的发布，主要涉及出让地块清单公布制度和科学编制土地供应规模两项重点内容，从而推动完善住宅土地供应政策。
■ 出让地块清单公示制度
相较于“集中供地”，出让地块清单公布制度（简称“清单管理”）有三个明显的变化：一是由22个热点城市扩展到全国所有市县；二是由分批公告、挂牌制改为分批公布出让地块清单；三是取消公告、挂牌数量的限制，但同时要求清单上地块须在不少于3个月的拟出让期内全部公告、挂牌。
“清单管理”制度的出台，不仅给拿地企业预留了充足的决策时间，而且增加了拿地时间的灵活性，有利于拿地企业根据自身的发展节奏和财务状况，合理安排拿地时机。
■科学制定土地供应规模
此前土地供应规模调控以商品房库存周转周期和商品房库存消化周期为基准，设置“大幅增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停”五种调控目标，各周期统计口径不一，且信息公开程度较低，实际执行中难以把握。
此次，土地供应规模的调控指标改为“已供应未竣工住宅用地面积与近三年平均成交量的比值”。两个数据宣传力度较大，其中已供应未竣工住宅用地面积为近三年已供应未竣工住宅用地面积与近三年平均成交量的比值，将由地方国土资源、规划部门按季度公布。数据的清晰透明将有利于土地供应规模调控的落地。
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