中新社9月17日电 题：《夏雷：我国房产税改革进展如何？》
作者：夏磊（恒大研究院常务副总裁）
我国自1950年开征房产税，改革历经曲折，直至2018年，房产税立法才被列入五年立法规划。本文回顾了我国房产税的改革历程和征收现状，并总结上海、重庆房产税试点经验，以供借鉴。
房地产税改革的历史
房地产税立法实践不断推进。1950年，房地产税成为在全国范围内独立征收的税种；1951年，房地产税与财产税合并为城市房地产税，在经批准的城镇区域内征收；1984年，分拆为房地产税和城镇土地使用税；1986年，《中华人民共和国房地产税暂行条例》颁布，成为现行房地产税征收依据；2003年，党的十六届三中全会首次提出对自有住房开征房产税；2011年，上海、重庆率先开展房地产税改革试点；2012年，国务院指出要稳步推进房地产税改革试点； 2013年，党的十八届三中全会提出“加快推进房地产税立法，适时推进改革”；2018年，房地产税立法被列入五年立法规划，法律草案正在起草中。
现行房产税主要对办公楼和商业营业用房征收，个人住房免税。房产税征收范围是城镇地区，计税基础是房产原值减除10%-30%后的剩余值，税率为1.2%；若将房屋出租，计税基础是租金收入，税率为12%；现行房产税主要对办公楼和商业营业用房征收，个人非经营性房产免税，也就是说占全国城镇商品房总金额80%以上、总面积90%以上的房产都纳入免税范围。
房产税试点：上海、重庆率先开征 但效果有限
上海、重庆率先启动房产税改革试点。2011年，上海、重庆率先对个人住房开征税，试点方案应是未来在全国范围内推广房产税的重要参考方向。两座城市方案的相同点在于：（1）征税重点主要针对新建住房购买，同时高价位房屋的购买者缴纳的税款会更多；（2）差别化税率，上海两级、重庆三级，控制高端住房比重；（3）相对宽松的免税政策，减少对居民基本住房需求的侵害；（4）限制外来投资需求，根据是否为本地居民采取不同的征税条件。不同点在于：（1）征税对象不同，上海主要抑制投资，重庆主要抑制高端住房消费；（2）实施范围不同，上海在全市实施，重庆只覆盖主城九区； （3）征税对象不同，上海针对增量住房，重庆针对高端住房。
沪渝试点带来的税源有限，对房价影响不明显。税收效应方面，上海、重庆均未从房产税中获得可观的税收收入，2018年，上海、重庆房产税收入分别为213.8亿元、67.3亿元，占其地方税收的3.4%、4.2%，占其土地出让收入的11.1%、3.2%。市场效应方面，房产税试点启动后，与2011年至2012年部分重点城市新的商品住宅价格指数相比，上海、重庆并未呈现独立走势。长期来看，沪渝房产税试点对房价影响不大，2011年至2018年，上海、重庆商品住宅平均价格涨幅分别为8.5%、8.6%。
上海、重庆试点效果有限的主要原因有：一是征税范围窄、税率低。在征税范围上，上海不涉及存量住房，重庆虽然包括存量住房，但只针对高端住房；在税率上，上海为0.4%、0.6%，重庆为0.5%、1%、1.2%。二是上海、重庆等城市房价上涨的背后原因是住房供给不足。2010年上海、重庆住房户均比分别为0.93、0.98，2018年为0.93、1.01，两地房地产市场整体上一直处于供给不足的状态。随着城镇化不断推进，人口向大城市集聚的趋势越来越明显，对于住房需求旺盛的大城市，房产税很难发挥调控房价的作用。 （中新社经纬APP）
夏雷
