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上海 City 第 28 周房地产市场走势分析
上海第28周热销行业和项目
2018 年启动项目进展一览
Part 1 上海 City 第 28 周房地产市场走势分析
一、近期市场热点
近 1 个月共获得 40 块磁盘，14 块磁盘进入市场
近 1 个月内，项目已获得上市认证
近 1 个月，证书即将进入市场
受融创南长安一号影响而陷入沉寂的上海楼市，在6月下旬迎来井喷，短短一个月共40盘券、14盘入市，告别了5月及6月初清淡交投的局面。
在14个开市项目中，整体下放率超过6%，其中lol竞猜软件西湾、龙湖天埔、兴欣明迪、中铁北城时报、泰禾大成院均录得8%以上的当日下放率，上海长滩、兰亭、瑞河上海印象、金玉大成县也录得6-8%的下放率。只有海海湾的两座别墅，鲁居和瀚惠精店 1733，较弱。路景佘山院及仁恒东郊花园于7.20开盘，未来将继续追踪开园情况。
一般来说，当价格落在相对合理的区间内时，郊区和外环附近的项目退化较好，郊区附近的项目则相形见绌。
今年上海共推出13块住宅用地（住宅用地、商住用地、商住写字楼），其中4块已转让，由金茂（2块）、保利和碧桂园中标，均为零补价;7块待转让，另有2块（华新新峰路25-01号， 杨星）因无人申请转账而被终止。
所有转让地块均具备保障性住房免费交付的要求，闵行区 7%，其余 5%;除金山新城地块外，其余地块需持有 15% 的建筑面积 70 年。
这
4 幅地块及 2 幅地皮的平均补价不感兴趣，说明在现时起让楼价高企及转让条件苛刻的背景下，发展商一般对土地拍卖持较为审慎的态度，其后土地拍卖落败的情况将不时出现，直至转让条件放宽或起拍价大幅下调。
终止出售两块住宅地块
从上海规划地局获悉，宝山区阳杭镇BSPO-0502单元YH-B-2-07-10地块（地块公告编号：201806301）转让方式为招标挂牌相结合的方式，原定于7月24日现场招标，现已终止转让，终止理由为“转让人申请”。
青浦区华新镇新丰路东侧25-01号地块转让方式（地块公告编号：201807702）挂牌，原定于8月10日现场招标，但已终止转让，终止原因也是“转让申请”。
从出让合同中了解到，青浦区华新镇新丰路东侧25-01号地块出让条件苛刻，地上建筑限高不超过50米，住宅楼高不低于24米，住宅间高差不超过较高建筑的1/3。自给自足建筑面积占15%以上，保障性住房占建筑面积的5%以上，中小型公寓占9%，均为全装修交付和装配式建筑。
二、政策及市场总结
政策和市场摘要
●政策方面：2018年7月2日，上海市住房和城乡建设管理委员会、住房管理局发布了《关于规范企业购买商品房的暂行规定》。自7月3日起，企业（已缴纳税款500万元以上的企业除外）必须同时满足以下条件：成立年限满5年，全市累计纳税额达到100万元，职工人数10人以上，且已按照规定在企业缴纳社保、公积金5年法规。同时，将企业购置商品房的重新上市交易期限由“3年”提高至“5年”。
近日，住房和城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监督管理总局、银保监会等部委联合印发了《关于打击违法违规行为侵害人民群众利益的通知》。部分城市与控制房地产市场乱象》，并决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市开展专项行动治理房地产市场乱象。
●商品房：本周商品房供应量为40.58万平方米，创近12周新高，较上周增长570%。从价格来看，本周商品房均成交价为49203元/m2，较上周下跌17.02%，重回5万整数关口，体现了房管部门坚决贯彻党中央、国务院“以房换住、不炒作”方针的坚强意志和坚定决心， 并有效改善公民的生活条件。
● 商业：本周新增商业供应量为 34,300 平方米，比上周下降 78.67%。交易方面，本周商业交易面积为 65,011m2，环比增长 589.33%。价格方面，本周商业成交均价为 28,000 元/m2。
● 写字楼：本周新增办公用品面积为 57,575m2，比上周增长 26.19%。成交方面，本周写字楼成交面积为 24,665m2，较上周微增 0.42%。本周该市的平均价格翻了一番。
●二手房：二手房数据更新至第26周，近11周二手房市场进入相对稳定期，成交面积一直在22-29万平方米之间徘徊。考虑到 7 月的新盘将在春季，由于客户提现和更换新房的需求增加，二手房交易可能会增加，但二手房交易也将受到抑制
三、政策态势
上海出台了企业购房新政
2018年7月2日，上海市住房和城乡建设管理委员会、住房管理局发布了《关于规范企业购置商品房的暂行规定》。
自7月3日起，企业（已缴纳税款500万元以上的企业除外）购买商品房，必须同时满足以下条件的要求
同时，将企业购置商品房的重新上市交易期限由“3年”提高至“5年”。
打击投机，遏制乱象！
针对近期房地产市场的乱象，为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为，住房和城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、 国家税务总局、国家市场监督管理总局、银保监会等部委近日联合印发《关于打击违法违规行为侵害群众利益治理部分城市房地产市场乱象的通知》，决定于7月初至12月底在京上海开展专项行动2018 年等 30 个城市率先开展专项行动，控制房地产市场乱象。
本次专项行动的重点包括炒作炒作、房地产“黑中介”、非法房地产开发企业和虚假房地产广告
30 个城市名单：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、习安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳
四、商品住宅成交趋势
商业住宅
● 本周商品房供应40.58万平方米，创近12周新高，较上周增长570%。成交方面，本周商品房成交面积9.39万平方米，较上周下降22.87%。价格方面，本周商品房成交均价为49203元/m2，较上周下跌17.02%，重回5万整数关口以内。
● 本周首批销售量为位于嘉定江桥板块的龙湖天埔，承包面积8344m2，共计81套。
●继上周恢复新房供应后，本周超过 40 万平方米的供应集中。目前，入市项目以远郊和郊区外项目为主，但三周内将有多达10个城市项目集中入市，可以预见豪宅项目将引领上海楼市掀起另一场高潮。其中，有复兴隆宇、金融街融福、太阳城滨江悦等众多标杆项目。
5. 商业交易趋势
商
● 本周新增商业供应量为 34,300 平方米，比上周下降 78.67%。新增供应基本由松江新城的云剑新天地广场覆盖。
● 成交方面，本周商业成交面积为 65,011m2，环比增长 589.33%。价格方面，本周商业成交均价为 28,000 元/m2。平均成交价较上周下跌 25.56%。闵行区金虹桥段上海万象城成交面积为5.17万平方米，占全市近8%，均价仅为2.4万元/平方米，拉低了全市均价。
六、写字楼成交趋势
办公室
● 本周新增办公用品面积为 57,575m2，比上周增长 26.19%。新增供应主要由万科七宝国际、马桥养云安缦中心、吴泾宝隆广场等组成，约占全市总量的7%。
● 成交方面，本周写字楼成交面积为24,665m2，较上周微增0.42%，成交主要由绿地金创大厦和浙铁绿城长风中心组成，占全市近60%。绿地金创大厦均价为66100元/㎡，浙铁绿城长丰中心均价41000元/㎡远超上周全市均价25033，本周全市均价翻倍。
7. 二手商业住宅成交趋势
二手商业住宅
●二手住宅市场，数据更新为 26 周。过去11周，二手房市场进入相对稳定期，成交面积一直在22万至29万平方米之间徘徊。
● 价格也连续 11 周稳定在 40,000 整数关口附近
●整体来看，考虑到7月新盘开盘，由于客户套现置换新房需求增加，二手房成交或会增加，但二手房成交也将受到抑制
Part 2 上海 City 第 28 周热销行业和项目
本周全市商品房市场成交情况总结
数据来源：CRIC，“新”部分是本周开盘的项目，包括商品房、搬迁房、停车位等
热销行业项目
1. 本周商品住宅销售面积TOP10
2. 本周商品住宅销售面积项目TOP10
热销部分， 项目概要
第 3 部分 2018 年发布：项目进度一览
2018 年启动项目进展一览
● 7.9 至 7.15 期间，上海 年新发 6 张预售证，包括多个市区豪宅项目，如普陀武宁板块绿地海坡玉辉、杨浦东外滩太阳城滨江悦、浦东前滩晶耀公馆、前滩东方逸品等。
● 2018 年已售出 80 个项目。另外 25 个已结束订阅或正在订阅的项目将于 7 月推出。
●已上线、尚未取得预售证、2018年或上市的项目有194个，并将持续跟进这些项目的预售证及开盘情况。
●因项目数量众多，难免挂漏水，欢迎留言补充
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数据来源：CRIC、华物决策、第一地产、今日地产等
