2024年9月26日，中央政治局会议首次定调“推动市场止跌企稳”。季末，信贷政策迎来多项调整，主要包括LPR和房贷利率、首付比例、存量房贷降息等。
9月29日，上海率先调整住房限购政策，拉开了一线城市新一轮限购放宽的序幕。随后，广州全面放宽限购，深圳限购也迎来了限制的放松。
9月30日晚，最后一个一线城市北京也宣布调整政策。五环以内非京户社保年限由5年改为3年，五环外非京户社保年限由5年改为2年。不需要第一个家。低于15%，第二盘不低于20%。
从四个一线城市的政策对比来看，广州成为本轮调控中第一个全面取消限购的一线城市。上海、深圳、北京有针对性优化调整住房限购政策。其中，深圳调整力度较强，上海、北京调整不及预期。
2024年第三季度，各地需求侧调控持续放松。全国约145个城市出台约196项新政策。政策出台频率与二季度基本持平。但9月底力度明显加大，体现了“推动市场止跌企稳”的目标。治理决心。
我们认为9月26日政治局会议将对房地产乃至经济产生长期影响，预计未来房地产行业将止跌企稳。
2024年只剩下最后三个月了，在市场整体信心恢复的过程中，如何“止跌企稳”将成为四季度乃至全年的关键问题。
本次国庆专项规划将从政策、业绩、土地、市场、融资、物业、租赁、城市更新等多个方面全面审视前三季度的筑底形势，以期预测未来的走向。行业。
2024年9月26日，中共中央政治局召开会议。会议指出，推动房地产市场止跌企稳，要严格控制商品房建设增量，优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款力度，支持闲置土地盘活。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量抵押贷款利率，加快完善土地、财税、银行等政策，推动住房城乡建设房地产开发新模式。
从历次政治局会议的表态来看，本次政治局会议首次明确要“推动房地产市场止跌企稳”。
不仅如此，与历次政治局会议有关房地产的表态相比，此次对房地产的要求更加具体，更具可操作性。如调整住房限购政策、降低现有房贷利率等。
政治局会议定调后，2024年9月29日，上海、广州、深圳均出台房地产新政策。 9月30日晚，北京跟进。从四个一线城市的政策对比来看，广州如期成为第一个全面取消限购的一线城市。上海、北京限购微调力度不及预期，深圳力度明显更大。
1、北京首付减少，五环以内非北京户籍家庭可将5年户籍改为3年户籍，五环外、北外地区可以将5岁户口变更为2岁户口。
2024年9月30日晚，北京市住建委印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，成为一线城市中最后一个调整政策的城市。主要涉及首付减免、限购、公积金等。
一是非北京户籍户口可购买五环以内3年社保、五环外2年社保、特殊人才1年社保。对于购买五环以内住房的非北京家庭，社保或个人税缴纳年限由“购买之日前连续缴纳5年以上”减少为“连续缴纳3年以上”购买日期之前更多”；五环以内购房者；对于在外买房的，进一步减为“购房之日前连续2年以上缴费”。对符合北京市经济社会发展需要的高层次急需人才购买住房，明确规定为“购买之日前连续缴纳一年以上”。
二是首套房首付比例降低至15%，二套房首付比例降低至25%。商业性个人住房贷款首付比例由首套房贷款不低于20%下调至不低于15%，二套房贷款首付比例由不低于35%（五五期间购买住房）环路）不低于30%（购买五环外住房）统一降低至不低于20%。
三是北京有两个及以上子女购房的家庭，公积金贷款限额提高40万元。对于与未成年子女共同居住的北京市单身成年人，按照北京市家庭家庭的规定执行限购政策。
四是取消普通住房和非普通住房标准。
五是调整通州区住房限购政策。通州区居民家庭购买商品房，执行本市统一政策。
从政策内容来看，北京仍是一线城市中限购最严格的城市，此次调整相对保守且不及预期。
2、上海首付减免、外环线外限购“3比1”、居住证+3年社保享受上海市民福利
9月29日晚，上海率先调整住房限购政策，主要涉及限购、限贷、免税三个方面。
首先，非上海市民可以在外环外购买一年的社保、居住证和三年的社保享受上海市民的福利，上海市民可以在临港额外购买一套。非上海居民在外环外购房的社保期限由3年缩短为1年。此外，非上海居民最多只能购买一套房子。现在，只要居住证上的积分符合标准，并且社保已办满3年，家庭单位最多可以购买1套房子。买2套，多孩子的家庭最多可以买3套。上海居民购房政策在现有住房的基础上，增加了在临港地区额外购买一套住房的选择。
二是首套房首付比例降低至15%，二套房首付比例降低至25%。首套房首付比例由原来的20%下调至15%，第二套房首付比例由35%下调至25%，临港新区第二套房首付比例由原来的20%下调至15%。辖区及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山等地已由30%下调至20%。此外，上海还表示，将落实国家降低存量房贷利率的政策，进一步降低购房者的房贷利息支出。
三是增值税免税“由5项改为2项”。取消普通住房标准后，144平方米以上住房交易的增值税、个人税、契税等将减少。一方面，个人对外销售住房增值税免税期限由5年调整为2年。另一方面，取消普通住宅/非普通住宅的分类标准，即原为非普通住宅的144平方米以上的房屋。增值税、个人税、契税等交易税将减少。
从政策对比来看，上海于2024年5月27日调整限购和信贷政策，随后广州、深圳于5月28日同日跟进。（详情见：广州、深圳紧随！北京是仅剩一线城市）
在限购方面，当时的上海将非上海居民的社保年限从5年改为3年，同时将单身非上海居民购房的范围扩大到包括二手房。在外环。此次，在“5变3”的基础上，外环外社保年限从3年缩短为1年。同时增加了符合居住证标准并缴纳社会保险满3年的，可享受户籍福利。
信贷政策方面，5月27日，上海将首套房首付标准由30%调整为20%，第二套房首付标准由40%（周边50%）调整为30%（外围设备 35%）。这次在上一次的基础上降低为第一盘15%，第二盘25%（外围20%）。
从结果来看，上海限购政策调整仅与5月28日深圳限购调整类似，信贷政策调整仅与5月28日广州政策调整类似，总体不及预期。
3、广州成为首个全面取消限购的一线城市，但预期成交提振效果较为有限。
9月29日，广州出台新政策，宣布自9月30日起，在本市购房的户籍家庭、非户籍家庭、单身人士不再审核购房资格，不再审核购房资格。限制购买住房的数量。这也意味着广州成为四个一线城市中第一个全面取消限购的城市。
事实上，在929新政之前，广州的限购政策是四个一线城市中最宽松的。 9月27日南沙区全面取消限购后，广州仅有越秀、海珠、荔湾、天河、白云等5个限购区域。并且仅限制购买面积120平方米以下的房屋。从这个角度来看，在原来相对宽松的政策框架下，限购购房的潜在需求并不大。因此，全面放开限购总体成交提振作用较为有限，政策信号意义大于实际意义。
4、深圳减少首付、取消限价限售、中部地区社保“以三代一”、周边地区取消限购
9月29日，深圳市住建局等四部门联合发文，提出调整区级住房限购政策、取消商品房和经营公寓转让限制、调整个人住房增值税免税期限等措施转移支付，优化个人住房贷款政策。具体来说：
一是非户籍家庭社保“三改一”，外围地区不再需要社保。有户籍的家庭可以在周边地区再购买一套住房。对于非户籍居民，福田区、罗湖区、南山区、宝安区新安街道、西乡街道购房社保期限由3年缩短为1年，社保免缴更长的时间覆盖其他领域。对于户籍家庭限购的调整并不多。只是将周边地区多买一套的范围从多子女家庭放宽到全市所有家庭。
二是降低首付比例至15%、20%，放宽多子女家庭贷款限制。首付比例由原来首套房20%、二套房35%的最低比例下调至首套房15%、二套房20%、神山二套房15%合作区。此外，限贷政策也有利于多子女家庭。多次还款家庭购买第二套房的，办理个人住房贷款业务时可适用首套房贷款政策。
三是取消销售限制。在原来的政策体系下，深圳的商品房和公寓需要分别取得三年和五年的证明才能转让。新政策取消了商品房、商务公寓的转让限制。取得不动产登记证后，即可上市交易。
四是取消涨跌幅限制。深圳原来对新房销售实行指导价。开发商申报价格高于周边同类项目或该项目此前成交价格的，有关部门不得办理价格登记，并暂时吊销合法预售许可。新政策实施后，价格将由开发商自主确定。确定并报市场监管部门备案，给房地产企业自主定价提供了充足的空间。
五是增值税征免年限由5年调整为2年。个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年。
从结果来看，深圳政策力度强于上海，预计将对提振市场信心和最终成交产生积极作用。其中，二手房市场影响最为明显。
就在上海、广州、深圳三个一线城市推出房地产新政的同一天，9月29日晚，央行、中国人民银行指导市场利率定价自律机制发布《存量房贷利率批量调整举措》，主要涉及：
首先，从适用范围来看，现有的所有加分高于LPR-30BP的商业贷款，无论第一套房还是第二套房都可以享受。与现有2023年8月房贷降息仅限于首套房不同，这批降息也将惠及拥有二套房的借款人。由于第二套住房的原始抵押贷款点普遍高于第一套住房，因此拥有第二套住房的借款人可以享受这段时间。利率将进一步下降。
二是调整幅度缩小至不低于LPR-30BP，北京、上海、深圳不低于当地加分下限。 《倡议》明确，批量调整后，现有房贷利率原则上下调至不低于LPR-30个基点（3.35%）。由于北京、上海、深圳尚未取消房贷利率下限，仍将不低于当地积分。例如，深圳现有二套房抵押贷款利率最多只能降至LPR-5BP。
三是时间上，10月底前完成批量调整。要求主要商业银行原则上应在倡议发布当日予以公告，并最迟于10月12日发布操作细则，及时回应客户关切。
此外，为从根本上解决利率下行周期中新旧房贷利差拉大的问题，央行将推动和完善商业性个人住房贷款利率定价机制。重点包括以下几个方面：
首先，允许银行和借款人自主协商改变抵押积分，无需等待批量调整。商业银行可与借款人自主协商，及时调整加点幅度。不需要等到新旧房贷利差积累较大时，商业银行才进行批量调整。这样才能逐步有序地缓解矛盾。
其次，取消最短重定价周期一年的限制，将使存量房贷客户更快享受到LPR下调带来的利率优惠。原来抵押贷款利率的重新定价周期为一年，大多数定价日期为每年的1月1日。这意味着，对于现有房贷客户来说，今年的LPR利率下调要到明年1月份才能实现。抵押贷款利率已降低。此次，取消了重新定价周期一年的硬性限制，缩短为季度或半年一次。这将使存量房贷客户在降息周期内更快地享受到LPR下调带来的利率优惠。当然，一旦LPR利率回归上行周期，存量房贷也将得到更及时的上调。
除了降存量房贷利率外，央行在9月24日国新办举行的新闻发布会上宣布，降低全国第二套房首付，再贷款支持比例提高100% %、续订“金融16条”，为经营性房产贷款提供支持。他们也一一落地。
三个一线城市推出房地产新政，央行发布存量房贷降息等细则，可以说充分体现了“促市场止跌企稳”的政策决心”。
总体来看，2024年第三季度，中央着力推动房地产业中长期稳定健康发展，部署了住房养老试点等工作。季末，央行等三部委推出政策组合，继续支持短期楼市。
与此同时，地方需求侧调控持续放松，全国约145个城市出台约196项新政策。政策出台频率与二季度基本持平，但较去年三季度下降20%。三季度信贷政策调整最为连贯、密集。多数城市将限贷单位核算范围从市缩小到区、减少挂牌出售或出租的房屋数量、允许提取公积金支付首付、放宽二次贷款限制等标准。
供给方面，为满足人民群众多样化改善需求，支持优质住房开发建设，三季度有24个城市出台新增产能规划规定。
例如，上海和深圳放宽了70/90单位的比例限制；减少公共泳池面积，公共服务设施、高架楼层、下沉空间等公共开放空间不再计算在内；放宽半开放空间与半容量的比例，调整阳台进深等限制；取消容积率1.0的土地供应限制；放宽建筑密度、高低配置等指标要求；放宽层高限制；优化凸窗和设备平台的管控要求；发布限高令，控制超高层住宅开发等。
同时，2024年三季度，存量住房购储进入实施期，加大保障性住房再贷款支持力度，各地收房公告密集发布，多项政策出台。各城市已启动第一批保障性住房拨付和分配。
中央财政对保障性住房再融资支持力度不断加大。 9月24日，央行3000亿元保障性住房再贷款中央行金融支持比例将由60%提高至100%。这意味着央行将全力提供金融支持，降低商业银行的资金成本和借贷风险，有利于提高商业银行的借贷积极性，从而加快地方国有企业收储进度。根据央行披露的再贷款发放进度，截至二季度末，金融机构累计发放租赁住房贷款近250亿元，人民银行审核发放住房贷款超120亿元人民币再贷款资金。
就地采储加快落实。三季度，22个城市发文推进收储工作。大连、长沙、泰安、柳州、蚌埠等城市发布了住房征集公告，明确了存量住房的位置、住房资质、户型面积、住房形态、配套设施、收储价格等标准。
福州、重庆、天津、青岛、郑州、武汉等已完成部分住房征储任务，福州、郑州等保障性住房改建项目已进入市场。
从9月底连续出台的政策来看，如此多的重大政策集中实施，实属罕见。可以说，充分体现了政治局会议“推动市场止跌企稳”的决心。
从预期的政策效果来看，广州原有的限购政策已经非常宽松，刺激需求的力度有限。深圳、上海的新政策最为全面，涉及“四限”调整和交易税费下调，将对二手房市场产生较为明显的影响。北京的政策限制没有预期那么严格，是一线城市中最保守的。
展望四季度，一线城市“四限”调整效果正在发酵，市场预期逐步向好。 10月份整体成交量或将止跌企稳。作为新政的直接受益者，一线城市新房交易仍有空间。
