华夏时报网站为www.chinatimes.net.cn, 记者李贝贝, 来自上海, 进行了报道
九月份的第一天晚上，上海市公布实施了“只看房产不看贷款”的新规定，这标志着继广州和深圳之后，上海也成为了第三个推行此项政策的一线都市。
中指研究院指出，今年第二季度，由于整体经济恢复情况未达预期，潜在购房者的市场信心不够强，加上新建商品房供应结构发生转变，上海房地产市场整体供需出现下滑。此次上海实施“认房不认贷”政策，将显著降低购买首套住房的准入条件。
特别要指出的是，北京在上海市之后迅速响应，同样采用了“只看房产不看贷款”的方案，这样一来，所有四个一线城市都已经正式宣布推行这项新规。
根据政策文本分析，几座核心都会的整体方针如出一辙，旨在促进市场逐渐活跃。58安居客房产研究院负责人张波对《华夏时报》的询问回应称，当前政策的松绑意味着房产市场已触底，借助政策引导出部分刚需，这对核心都会的行情转暖无疑有积极作用，同时也能引领全国其他城市摆脱目前的低迷状态。
500万元二套变“首套”首付可减少175万元
在众人的热切关注下，上海也加入了采用“只看房产不看贷款”做法的大城市行列。
九月份第一天的傍晚六点左右，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局、中国人民银行上海市分行以及国家金融监督管理总局上海监管局共同颁布了《关于改进本市个人住房贷款中住房数量确认方式的通告》，开始实施购买首套房产贷款时采用“看房不看贷”的政策措施。
公告明确，住户成员，涵盖借款者、其伴侣及未成年的孩子，在申请信贷购置商品房时，倘若该家庭在上海境内没有成套住宅，无论此前是否动用过信贷购房，银行等金融机构都将参照首套住宅的信贷方针来操作。此项条款自公告发布后的下一天开始实施。
业内广泛认为，这项政策实施后，申请首套房的资格会大幅放宽。
易居研究院研究总监严跃进指出，目前上海一套新建商品房的平均价格约为500万元人民币。在“认房不认贷”政策实施之前，购买第二套非普通住宅的最高首付比例是70%，这意味着首付款需要350万元。但现在的新政策将此类房产视为首套房，首付比例大幅降低，大约只需175万元。这样一来，首付款金额直接减少了175万元，占房价总额的35%。
严跃进补充说明，一旦被归入首套住房范畴，房屋贷款的利率也会相应降低，即可以享受首套房的利率政策。目前上海购买第二套住房的利率是百分之五点二五，以贷款本金两百万元、期限三十年、每月还款额固定的方式计算，总共需要支付的利息大约是一百九十八万元，每个月的还款金额约为十一千零四十四元。根据新规，该利率设定为4.55%，因此利息总额预计为167万元，每月还款额约为10193元。相比之下，利息支付总额降低了约31万元，每月还款额也减少了约851元。
中指研究院上海高级分析师陈炬兰对《华夏时报》记者进行了解读，她表示，针对有过贷款历史且在本地没有房产的购房群体，之前的首付款要求是50%到70%，而新政策实施后，首付款比例调整为35%，贷款的利率也从5.25%降至了4.55%。
业内看法是，执行“只看房产不看贷款”的政策，能够缓解购房者的首付款负担，或许还能让借贷空间略微放宽，估计在短时间内会显著提升上海房地产市场的交易活跃程度，促使基本居住需求和品质提升型需求进入市场。
克而瑞地产研究中心分析，实施“认房不认贷”政策后，两种群体会首先获得好处，购房的首付款负担和贷款费用都会显著减轻：一是更换住房的客户，他们出售现有房产后再购置新居，仍可享受首套房的优惠首付额度与贷款利率；二是跨区域购房的人，在确定购房资格时，仅考察本地的房产记录，即便在其他地方有房产，再次购房也按照首套房来处理。
《华夏时报》记者获知，就交易构成而言，上海存量房市场中价位在四百万元以下的房产仍占主导地位，成交比例将近百分之四十。58安居客房产研究院院长张波对记者讲明，在“只看房不看贷”的政策实施之后，这个价位的房产市场供应量将大幅度提升，同时考虑到购买需求的存在，首先会推动中低价值房源的活跃度。
供需两端释放“非常积极”信号
今年第二季度，由于整体经济恢复情况未达预期，意向购房群体信心普遍不高，同时新建房产的供应格局也发生了转变，上海房产市场的买卖双方活跃度出现了一定程度的下降。
根据中指掌握的信息，上海最新建造的商品房（不包括保障性住房）已经连续两个月卖出的套数少于五千套，同时二手房的交易量已经连续四个月低于荣枯线基准，从七月末期开始，由于政策方面的预期变化，上海二手房市场的交易活跃程度出现了一些反弹，二手房的成交数量也在逐步增加。
另据CRIC数据监测，2023年8月（数据截至8月29日），上海楼市供应面积达到78.45万平米，比上月增长13.37%，但与去年同期相比减少了37.30%；成交金额为330.89亿元，较上月有所下降，跌幅为6.97%，而与去年同期相比，则大幅减少了54.43%。
宣布不再以房产价值作为贷款审批标准之前，今年七月末至今，住宅市场相关政策持续释放积极信号。在这样的环境下，七月三十一日，上海市住房和城乡建设管理委员会的官方平台公布通知，表示将根据各地实际情况满足基本和升级类住房需求，同时要确保房屋交付、保障民生以及维护社会秩序，不过官方并未公布后续详细办法，多数业内人士认为上海不会轻易取消购房限制政策
这项新规正式实施后，业界普遍感到“结果出乎意料”。陈炬兰向媒体表示，上海作为一线城市里房地产市场运行较为稳定的地区，这次全面推行首套住房“看房不看贷”的新措施，政策公布时让人感到惊讶，或许能显著改善房地产市场的整体氛围。
严跃进还透露，除了切实减轻购房者的经济负担，“认房不认贷”实际上对市场心态产生了正面影响，促使其朝着有利方向发展，这种做法对于促进市场交易活跃度或能起到明显推动作用。
眼下正值传统“金九银十”时期，上海房地产开发商在推出房源方面展现出更高的热忱，与此同时，随着相关政策信息明确，潜在买家们购屋意愿显著提升，并且对购房规划也变得更为明确，买卖双方均呈现出正面的市场态势。九月份起上海楼市交易活动得到有效促进，交易活跃的局面预计将得以延续，无论是新房还是二手房市场都将迎来显著表现，严跃进对此表示。
特别需要留意的是，上海公布“只看房产不看贷款”的规定后不过几十分钟，北京也迅速响应，并且宣布“本通知从发布开始立即执行”，这样四个直辖市就全部正式推出了“只看房产不看贷款”的新措施。
这项购房新规是调整居住政策的关键举措，有效推动了合乎实际的住房需求增长，严跃进向媒体人说明情况时这样认为，这种新规自2017年开始实施，是主要城市房地产调控放宽程度最深的一次措施，它明显反映出了这些城市房屋供需状况出现了显著的不同，这类政策的推出，实际上对稳定市场信心有积极作用这一趋势表明大城市调控措施趋于缓和是迟早的事，同时这种变化对全国市场能够起到积极的信号传递作用。
