截至本月25日，12月上海二手房成交量为10292套，其中19日至25日成交量仅为1713套左右，较前一周几乎减半。
按照这个趋势，12月份全月成交量很可能在12000套左右，这与我们之前的猜测基本一致。
12000套是什么概念？
创近六个月新低，较11月下降25个百分点！
这是看得见的“量”，看不见的“价”也在输出市场的“寒意”。
1、交易方面
二手房议价空间进一步增大
成交价与挂牌价之间的差价就是“议价空间”。
我们统计了链家网一年来的2.4万笔真实二手房交易，并用它们来计算每个月二手房议价空间的变化。结果如下：
从10月份开始，二手房议价空间大幅增加，12月份达到今年的峰值。
反映了目前业主的信心，不断受到市场打压，价格屡屡“让步”。
但尽管如此，市场似乎并没有付出代价，成交量依然“不温不火”，“以价换量”在当前市场行不通。
2、上市方面
挂牌价格继续下跌
我们对2000年以后建成的3136个小区的价格进行了跟踪，通过只保留中层住房，引入房龄系数和价位段权重，剔除住房结构的干扰，计算上海月度房价走势。
我们称之为3000指数趋势。 （更多详情请点击链接查看“”）
代表房价变化的3000指数12月份继续呈现下降趋势：
查看单独的循环线，每条循环线都显示出“横向和负面”的价格趋势：
与8月到10月不同的是，这波楼市寒潮明显是全市范围的，寒气已经蔓延到上海各个角落。
虽然细化为单价段，但仍有少数“上涨（上涨）”的价格段。但细究之下，却发现这不过是业主们自我愉悦的“伪崛起”。
当前的二手市场是一个“假涨”与“实跌”并存的下行市场。
1、“假涨”是业主最后的固执。
1）看起来17-20W的高端提升（屋龄恢复后）还是蛮高的。
该区间价格上涨的社区主要集中在虹口临平路、静安江宁路、徐汇区徐家汇三个区域。
但我翻遍了交易，根本没有复苏的迹象。
以临平路瑞虹新城为例：
12月售出的两套房产仍“低位运行”。
2）4-5W的刚需价格区间（房龄恢复后）也是如此。
从挂牌价格来看，嘉定安亭北、松江泗泾南、松江老城、浦东航头、惠南等地住宅区价格上涨较多。
但仔细查看成交后，我发现这些地方也是“假增”。
例如，泗泾的通润飞狮艾伦12月成交价较前几个月仍较低，与今年年初有较大差距。
浦东航头长泰东郊御苑（公寓）12月成交价也持续下跌。
8-9W和12-13W我就不细说了，基本就是这样了。
尽管挂牌量小幅上升，但买家并不买账，成交量仍然很低。
所以，“假增”实际上是上市与交易的脱节，是业主最后的固执。
2、“实质下滑”是当前楼市的本质。
无论是修复后售价24W以上的顶级别墅，还是
1）>20W（房龄恢复后）的顶级大佬也在玩“以价换量”
房龄恢复后，20W以上的小区价格基本整体下跌。主要集中在新天地、连阳、黄浦江等地段。
12月，在金融政策刺激下，鼎好成为上海楼市“以价换量”的主角。
新天地翠湖天地12月首11天售出9套；陆家嘴世茂滨江亦于上半月售出5套大户。
不过，成交价格并没有进一步上涨。以翠湖为例，成交基本以降价成交（御花园二期、君汇四期成交价格大幅下跌，跌幅均超过5%）。通常，价格为数量。
2）13-17W（房龄恢复后），热门改善板块也难逃下滑的命运。
在中区我们熟悉的热门板块，如大宁、长风、古美等板块，二手房也出现了降价趋势。
内环内的西藏北路、阳泾、阳东等地段也成为降价社区的中心。
而这些降价板块都有交易数据为证：
例如，大宁格林春心园12月成交价已跌破10万。
另一个例子是北蔡区的大华锦绣花城（十四街街区）。 12月份成交价格也处于低位。
3）从9-12W（房龄恢复后），外环改善板块也有下降趋势。
房龄恢复后9-12W的降价板块主要集中在外环地区。其中，下降社区主要集中在闵行莘庄、徐汇华景、嘉定丰庄、普陀振光、宝山共康、浦东金桥、三林洞等板块。
例如：莘庄豪狮鹿鸣园，高层楼盘成交价已跌至“8”。
4）5-8W（房龄恢复后），首次装修市场以维稳为主
与11月份相比，该价格区间基本保持稳定，涨跌互现成为各板块的主旋律。
个别板块跌势占上风，包括浦东周浦、闵行颛桥、嘉定南翔等。
典型代表是周璞。明日12月花城次新房成交价已不及去年中旬的价格水平，价格回调明显。
5）W（房龄恢复后）刚需板块继续盘整。
连续数月保持稳定的刚性需求板块，12月再次面临价格回调。
其中，降价相对集中的板块包括金山枫景、奉贤湾、浦东万向、书院等。
这些是上海相对边缘化的行业，配套相对薄弱。该板块有新房在打压二手市场，价格继续回落也在情理之中。
